Co z cenami mieszkań? Mydlą wam oczy, zmiana już się dokonuje

Sprzedaż mieszkań siadła, aż miło. Ale lepiej, żebyście tego nie wiedzieli, bo jak nie ma popytu i coś się długo nie sprzedaje, to prawo natury mówi, że cena powinna spaść. Ale podkreślam: nie do końca ważne jest, czy się sprzedaje, czy nie. Ważne, czy to kupujący wiedzą, czy się sprzedaje, czy nie.

I sprytni pośrednicy zarabiający na sprzedaży mieszkań doskonale to wiedzą. Dlatego mimo że na rynku mieszkaniowym jest totalna padaka, to oni próbują wmówić kupującym, że to tylko stabilizacja.

Ba! Mieliśmy nawet historię, jak to pewna analityczka pracująca dla dużego serwisu ogłoszeniowego (potem okazało się, że przy okazji sama też jest deweloperem), wypuściła kilka miesięcy temu mediom piłeczkę, jakoby deweloperzy bili rekordy rezerwacji mieszkań. Czytaj: spieszcie się kupować mieszkania, tak szybko odchodzą.

Oczywiście zrewidowane dane pokazały, że nagle gros z tych rezerwacji tajemniczo zniknęło, żadnego rekordu nie ma, jest za to próba wywołania w potencjalnych kupujących mieszkanie FOMO. Znacie ten syndrom? To „fear of missing out”.

Ale nic się nie bójcie, nic wam nie ucieknie, bo liczba ofert sprzedaży mieszkań tylko ciągle rośnie, a chętnych brak. Niedawno Piotr Krochmal, Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, mówił na antenie TVP:

Mowa o rekordowo niskiej sprzedaży mieszkań w Krakowie. Tak, tym samym Krakowie, w którym w drugiej połowie 2023 r. mieszkania szły jak woda, a ceny rosły szybciej niż w stolicy.

Ale pssst! Lepiej, żebyście tego nie wiedzieli. Nie wiem, jakim cudem Piotr Krochmal tak nierozważnie się wygadał mediom o tym, jak bardzo jest źle. Przecież jako przedstawiciel tej branży powinien dbać o to, żeby kupujący nie zorientowali się, że sprzedający mają problem, bo wtedy mogą zrozumieć, że są górą i wpaść na pomysł, żeby negocjować ceny. A jak każdy zacznie negocjować, to ceny w końcu i statystykach zaczną spadać i interes przestanie się kręcić.

Większość dużych podmiotów, które przygotowują branżowe analizy na temat rynku mieszkaniowego w Polsce, nie jest niezależna. To podmioty, które mają interes w tym, by się kręciło i ceny rosły. I dlatego ich analitycy pokazują dane tak, żebyście nie zrozumieli, że to wy jako kupujący rozdajecie teraz karty.

I ostatnie miesiące rzeczywiście chyba nie rozumieliście. Bo już od jakiegoś czasu niemal nic się nie sprzedaje, a ceny rosną. Jak to możliwe? No właśnie tak, że kupujący nie cisną, a i sprzedającym też wydaje się, że przecież jest hossa, więc dyktują coraz wyższe ceny. Absurd, ale możliwy dzięki temu, że komuś udaje się obie strony transakcji utrzymać w błędnym przekonaniu.

Jak? Nie będę wymieniać dziesiątek informacji prasowych, które przechodzą przez moją skrzynkę mailową, i które tylko wywołują śmiech, próbując wmówić mi, a ostatecznie potem wam, że jest jest dobrze na rynku i ceny muszą rosnąć, kiedy dobrze nie jest. Szkoda czasu, za dużo tego.

Więcej o zakupie mieszkania przeczytasz na Bizblog.pl:

Ale kogoś jednak muszę wskazać palcem, bo jego niedawny manewr jest co najmniej nieładny i służy do tego, żeby zaciemnić obraz kupującym. Otóż serwis Otodom, jeden z największych serwisów ogłoszeniowych, który również jest wszechobecny ze swoimi analizami mieszkaniowymi, postanowił usunąć informacje o dacie zamieszczenia ogłoszenia.

I co z tego? To, że wbrew pozorom dla kupującego to bardzo ważna informacja, która mówi nie tylko o tym, że to konkretne mieszkanie od miesięcy wisi w serwisie, a więc nie znalazło chętnego, ale w przypadku gdy takich wiszących miesiącami ofert jest dużo, można zorientować się, że na rynku jest padaka. A jak się już wszyscy zorientują, wtedy właśnie ceny zaczną spadać.

Oczywiście Otodom tej zmiany w formule ogłoszeń nie ogłosił publicznie, został przyłapany przez upierdliwych użytkowników platformy X, zrobiła się trochę awantura i musiał zacząć się tłumaczyć.

Jak? Pozornie logicznie. Że to właśnie z troski o niewprowadzanie w błąd. Bo jak na przykład ktoś oferuje mieszkanie na wynajem, dodaje ogłoszenie w Otodom i je skutecznie wynajmie, to często tylko dezaktywuje ogłoszenie, ale go nie usuwa. Jak za rok czy dwa lata lokatorzy się wyprowadzą, jest jak znalazł, bo nie trzeba dodawać ogłoszenia ponownie, tylko wystarczy je aktywować. Ale wtedy data dodania ogłoszenia widoczna jest ta sprzed dwóch lat i to wprowadza w błąd.

Pomijam, że akurat łatwo się domyślić, skąd aż tak stara data. Ale przecież w przypadku sprzedaży mieszkań nie ma tego problemu - sprzedajesz raz, a jak sprzedasz, nie potrzebujesz po jakimś czasie wznawiać ogłoszenia. I tu Otodom ma wyjaśnienie: a jak sprzedający zdejmie ogłoszenie, bo podpisał umowę przedwstępną, ale kupujący ostatecznie nie dostał kredytu w banku i ogłoszenie ląduje z powrotem na rynku?

Muszę przyznać, że PR-owcy Otodom ruszyli głową, żeby to wymyślić. Ale takie sytuacje to rzadkość. Gdyby to był prawdziwy powód, byłoby to klasyczne wylewanie dziecka z kąpielą, bo znacznie częściej brak informacji o dacie zamieszczenia ogłoszenia ogranicza dostęp do prawdziwej informacji niż zamieszczenie daty wprowadza w błąd.

Za grosz nie wierzę w te tłumaczenia. Szczególnie że jakoś dopiero teraz Otodom zorientował się, że data publikacji (w mniejszości przypadków) może wprowadzać klientów w błąd. Kiedy mieszkania schodziły na pniu, jakoś to nikomu nie przeszkadzało.

No i Otodom twierdzi, że zdecydował się „chwilowo” usunąć informację o dacie publikacji ogłoszenia. Założycie się, że jak rynek odżyje i mieszkania znów zaczną się sprawnie sprzedawać, data publikacji wróci?

Ale to nie jest opowieść o Otodom, ale o tym, że dostęp do informacji, choćby właśnie o dynamice sprzedaży na rynku, nawet jeśli chcecie kupić jedno mieszkanie dla siebie, a nie całe osiedle, jest tak ważny dla kształtowania cen.

Ale i z samymi informacji na temat cen mamy problem, bo de facto ich nie mamy. Niby regularnie jesteśmy zalewani raportami na temat cen mieszkań w poszczególnych miastach, ale zwykle to ceny ofertowe, coraz bardziej oderwane od transakcyjnych, to marzenia, nie realne ceny. NBP publikuje dane na temat cen transakcyjnych, ale za rzadko i ze zbyt dużym opóźnieniem.

Chcesz kupić mieszkanie i zastanawiasz się, jaka jest obecnie realna cena, z którą musisz się pogodzić? Znikąd się tego nie dowiesz. Możesz poczekać kwartał na raport NBP, ale po tych trzech miesiącach będzie to już informacja historyczna. I znów nic nie wiesz.

Dlatego PiS obiecał stworzyć portal z aktualnymi cenami transakcyjnymi, które na bieżąco byłyby zaciągane z podpisywanych aktów notarialnych kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza. PiS już odszedł, nowy rząd na ten temat milczał, ale oto jest! Jest deklaracja, że ten portal powstanie. Projekt ustawy powołujący go do życia rząd ma przyjąć w IV kwartale tego roku.

Trzymajcie kciuki, bo bez tego z kupujących mieszkania nadal wszyscy będą robić jelenia.