Ceny mieszkań. Najmocniej drożeją w Warszawie i Krakowie
O 13 proc. - tyle przeciętnie wzrosły ceny nieruchomości od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. - wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Najmocniej mieszkania podrożały w Krakowie oraz w Warszawie. Zdaniem ekspertów miniony rok można porównać do rollercoastera, który rozpoczął się od załamania sprzedaży, ale ostatecznie przyniósł dwa boomy. Co czeka rynek w tym roku?
Początek roku przyniósł kontynuację zastoju, jaki obserwowaliśmy w drugiej połowie 2022 r. Najgorszym miesiącem okazał się styczeń, kiedy wg BIK uruchomiono tylko 6,2 tys. kredytów mieszkaniowych - wskazują eksperci.
Ożywienie rozpoczęło się w marcu, a pierwszy boom miał miejsce w sierpniu, gdy ruszył program Bezpieczny kredyt 2 proc. Kolejny boom na rynku odnotowano w październiku - z powodu obawy przed wyczerpaniem się puli pieniędzy z rządowej dopłaty do zakupu mieszkania wypłacono 24 tys. kredytów na rekordową kwotę 9,7 mld zł.
Co przyniesie 2024 r.? Rynek nieruchomości czeka na nowy program Bezpieczny kredyt 2 proc., ale także nowych wersji wakacji kredytowych i Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.
Ceny mieszkań w górę
Ceny mieszkań od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. wzrosły we wszystkich 17 badanych miastach. Z badania Expandera i Rentier.io wynika, że przeciętna zmiana wyniosła 13 proc.
Zdecydowanie największe wzrosty odnotowaliśmy w Krakowie, gdzie przeciętna cena wzrosła z 11 250 zł za m² do 14 500 zł za m², czyli aż o 29 proc. Na kolejnych miejscach uplasowały się Warszawa (21 proc.), Katowice (19 proc.), Wrocław (18 proc.) i Poznań (18 proc.). Z kolei najmniejsze wzrosty pojawiły się w Gdańsku (4 proc.), Radomiu (5 proc.), Sosnowcu (6 proc.) i Częstochowie (6 proc.) - wskazują eksperci.
I przypominają, że przyczyną ożywienia na rynku nieruchomości były m.in. złagodzenie zapisów Rekomendacji S przez KNF czy wprowadzenie Bezpiecznego kredytu 2 proc.
Na skokowy skumulowany popyt zareagowali zarówno deweloperzy, jak i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym. Obie grupy zaczęły dynamicznie podwyższać ceny. Wzrosty oczekiwań zaczęły się na przełomie maja i czerwca. W okresie od maja do listopada ceny wzrosły średnio o 9,5 proc., a liderami wzrostów były Kraków (23 proc.) i Warszawa (19 proc.) - dodają eksperci.
Więcej o rynku nieruchomości przeczytasz na Bizblog.pl:
Co z oprocentowaniem zwykłych kredytów?
Za sprawą zmian w Rekomendacji S oraz Bezpiecznego kredytu 2 proc. oprocentowanie zwykłych kredytów spadło, choć tylko nieznacznie.
Średnie oprocentowanie stałe dla kredytów z 20-proc. wkładem własnym spadło z 8,08 proc. do 7,35 proc., a tych z 10-proc. wkładem z 8,44 proc. do 7,77 proc. Wciąż jest więc dość wysokie, a oprocentowanie zmienne jest jeszcze wyższe - wskazują eksperci.
I wyjaśniają, że w rezultacie wzrostu cen mieszkań i wciąż wysokiego poziomu oprocentowania, raty zwykłych kredytów wciąż są bardzo wysokie.
Szczególnie jeśli porównamy ich wysokość z okresem rekordowo niskich stóp procentowych. Dla przykładu, kupując mieszkanie o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie, zakładając 10 proc. wkładu własnego i okres spłaty 30 lat, rata dla Warszawy wyniesie 5 047 zł. W listopadzie 2020 r. było to 2 172. W ciągu trzech lat nastąpiła więc ogromna zmiana - dodają eksperci.
Co czeka rynek mieszkaniowy w 2024 r.?
Jeśli chodzi o ceny mieszkań, to należy pamiętać, że wpływ ma na nie kilka czynników, jak np. poziom stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych, demografia, migracje zarówno Polaków, jak i obcokrajowców oraz programy rządowe. Większość z nich wskazuje na zdecydowane spowolnienie w 2024 r. Stopy procentowe prawdopodobnie pozostaną przez większą część roku na obecnym, dość wysokim poziomie. Nie są już przyjmowane wnioski o preferencyjny Bezpieczny kredyt 2 proc., który był głównym motorem boomu w 2023 r.
Oczywiście pojawiły się już zapowiedzi stworzenia nowego programu. Uchwalenie przepisów i wdrożenie odpowiednich rozwiązań w bankach zajmie jednak sporo czasu. Wydaje się więc, że przynajmniej w pierwszej połowie roku popyt drastycznie spadnie. Po tak znaczących wzrostach, jakie widzieliśmy w ostatnich miesiącach, spadek cen wydaje się naturalny. Historia z drugiej połowy 2022 r. i początku 2023 r. uczy jednak, że ceny mieszkań spadły tylko minimalnie, mimo że popyt był dramatycznie niski - stwierdzają eksperci.
I wskazują, że na pierwszą połowę 2024 r. spodziewają się stabilizacji poziomu cen lub minimalnego spadku. Natomiast później sytuacja będzie uzależniona od kształtu nowego programu wsparcia rządowego oraz od decyzji RPP.
Pod ich wpływem rynek znów może przeżyć ożywienie lub nadal będzie w oczekiwaniu na lepsze czasy - dodają.
