Bezpieczny kredyt namieszał wam w głowach. Oto prawda o cenach mieszkań

Z Bezpiecznego kredytu 2 proc. od lipca 2023 r. do końca 2024 r., czyli w ciągu półtora roku miało skorzystać 50 tys. Polaków. Dane Biura Informacji Kredytowej z końca stycznia pokazują, że w pół roku skorzystało z niego 92,6 tys. Polaków. Nic dziwnego, że mówimy o kredytowym szale.

Mówimy też od dawna o tym, że ten szał ostro podbił ceny mieszkań. Od kilku tygodni padają liczby dotyczące Krakowa, pokazujące, że średnie ceny ofertowe w tym mieście w IV kwartale 2023 r. były wyższe aż o 35 proc. w porównaniu do IV kwartału 2022 r. Warszawa – +22 proc., Katowice i Wrocław – +23 proc.

To wszystko wskazywało na to, że ten szał na zakup mieszkań skupił się na największych miastach i najwięcej Polaków skorzystało z dopłat do kredytów właśnie tam.

A tymczasem okazuje się, że to zupełnie nieprawda. Właśnie ukazały się dane, z których wynika, że było dokładnie odwrotnie.

Owszem, w liczbach bezwzględnych, to w Warszawie jest najwięcej beneficjentów programu - 8 tys. osób, czyli 8,6 proc. wszystkich, którzy w całym kraju skorzystali z programu, ale przecież to Warszawa ma też najwięcej mieszkańców. W Krakowie z Bezpiecznego kredytu skorzystało 4,33 tys. osób, a we Wrocławiu 3,94 tys.

Ale jakby zliczyć wszystkich beneficjentów programu z miast większych niż 500 tys. mieszkańców, to okaże się, że stanowią oni tylko 23 proc. wszystkich w skali całej Polski. I to jest wielkie zaskoczenie, bo reszta, czyli aż 77 proc. pochodzi z małych miast.

No dobrze, przesadziłam, te do 500 tys. mieszkańców należałoby zaklasyfikować jako średnie miasta. Ale to również nie tam Bezpieczny kredyt był największym hitem. Hitem był w naprawdę małych miastach do 50 tys. mieszkańców - to tam udzielono aż 64 proc. wszystkich preferencyjnych kredytów.

I to jest szok. Dlaczego? Danych o zmianie cen mieszkań dla tak małych miast nie mamy, bo po prostu to za małe rynki, by dane były wystarczająco wiarygodne, to po prostu za mała próba. Ale spójrzcie, co działo się z cenami w tych średnich.

Podczas gdy w największych miastach ceny w 2023 r. wzrosły o 20-30 proc., w Szczecinie i Toruniu ceny wzrosły o 15 proc., w Bydgoszczy czy Częstochowie o 12 proc., w Radomiu i Rzeszowie o 6-7 proc. - to już zupełnie inna rozmowa.

To jasne, że owe 64 proc. wszystkich preferencyjnych kredytów rozłożyło się nie tylko na te sześć wymienionych miast, ale na setki miast i miasteczek. Według ostatniego spisu powszechnego mamy w Polsce 895 miast do 50 tys. mieszkańców, 79 miast od 50 do 500 tys. mieszkańców i pięć miast powyżej 500 tys. mieszkańców.

Nie dziwi więc, że w mniejszych miejscowościach ten dopalacz wcale nie wywołał szokującego wzrostu cen.

Ale w takim razie, dlaczego wywołał go w dużych miastach, gdzie liczba tanich kredytów wcale nie była tak duża? Mówiąc precyzyjnie, w małych miasteczkach do 10 tys. mieszkańców tani kredyt z dopłatą stanowił aż 64 proc. wartości wszystkich udzielonych tam kredytów. W najwiekszych miastach wcale nie radykalnie mniej, bo 61 proc., ale w najwiekszych miastach dochodzi jeszcze popyt ze strony inwestorów płacących gotówką.

Więcej o rynku mieszkaniowym oraz hipotekach przeczytasz na Bizblog.pl:

I tu dochodzimy do sedna.

Po pierwsze, wygląda na to, że ceny w dużych miastach podbił nie tyle sam dostępny tani pieniądz, ale wyobrażenie o nim. Po prostu sami się nakręciliśmy, że on wywoła wzrost cen i tym samym sprzedający zaczęli windować swoje oczekiwania, a kupujący czuli się zmuszeni je akceptować.

Po drugie, poczekajmy na pełne dane NBP o cenach transakcyjnych za cały 2023 r. Bo te, o których teraz mówimy, to ceny ofertowe, one rzeczywiście pokazują gorące głowy. Ale w ofertach niemało było przypadku cen zupełnie z kosmosu i one nadal „wiszą” w internecie, udowadniając, że kupujący mieli jednak jakiś sufit do zaakceptowania.