Koniec szaleństwa na rynku mieszkaniowym, bańka pęka. Kto teraz kupuje, ten leszcz

Bańka mieszkaniowa nabrzmiała i szykuje się do pęknięcia. Rynek to psychologia w równej mierze co twarde liczby. A może nawet bardziej. I jak tak czytam ostatnie doniesienia na temat cen mieszkań, to zaczynam się bać.

Po pierwsze, jeden z członków Rady Polityki Pieniężnej Eugeniusz Gatnar właśnie powiedział, że rynek mieszkaniowy w Polsce jest „nieco przegrzany”. Jeśli mówi to członek RPP a więc jedna z kilku osób w Polsce odpowiedzialna za stopy procentowe, które są jednym z głównych czynników wpychających kapitał na rynek nieruchomości, to znaczy, że ten rynek nie jest „nieco” przegrzany, a poważnie przegrzany.

Po drugie, niedawno ze zdumieniem przeczytałam na łamach „Pulsu Biznesu” wyznania dewelopera, który mówi, że „śrubuje marże”, bo klienci i tak zaakceptują kolejne podwyżki cen o 10 proc. Nie ma co, duża pewność siebie. Dość niebezpieczna, bo może prowadzić do zaślepienia.

Ów deweloper, który działa na terenie Krakowa i Wrocławia, wyjaśnia całkiem logicznie, że:

Ale jednocześnie gdzieś jest granica bólu, której deweloper nie uwzględnia. Niby przyznaje, że klienci, owszem, są już w trudnej sytuacji, bo płace obecnie rosną jednak wolniej niż ceny mieszkań, ale przecież mają zdolność kredytową, a banki bez problemu udzielają im kredytów, więc wszystko jest ok.

Do czasu. Zdolność kredytowa zaraz zacznie maleć, kiedy stopy procentowe zaczną rosnąć. A zaczną. Mam więc wrażenie, że to „śrubowanie marż” deweloperów to próba wyciśnięcia cytryny do końca, póki jeszcze można, bo zaraz eldorado może się jednak skończyć.

No i to piękne mieszanie w głowach. Deweloper nie mówi, że ceny wzrosną jeszcze o 10 proc. On mówi, że klienci zaakceptują wzrost cen o 10 proc. A to jasny sygnał: wszyscy akceptują, bo wiedzą, że nie ma wyjścia, więc jeśli ty nie zaakceptujesz, zostaniesz z tyłu, pociąg ci odjedzie, będziesz frajerem. To jasna gra na naszych emocjach, próba wtłoczenia nam w głowy jakiegoś założenia jako oczywistego. A oczywiste wcale nie jest. Tak właśnie robi się w schyłkowej fazie każdej hossy, żeby nie powiedzieć bańki. Trzeba wmówić ludziom, że powinni łapać ten złoty pociąg.

Według szacunków Metrohouse i Gold Finance w drugim kwartale tego roku inwestycyjne zakupy mieszkań to 34 proc. wszystkich transakcji na rynku wtórnym.

Ciekawe jednak, co klienci z tym inwestycjami robią. Jedna grupa to flipperzy, którzy wynajdują mieszkania na rynku wtórnym w atrakcyjnej cenie wymagające remontu, w ciągu kilku tygodni doprowadzają je do porządku i wystawiają na sprzedaż po dużo wyższej cenie. Oni działają od kilku ładnych lat.

Druga grupa kupuje po zwykłe rynkowej cenie z myślą, że zarobi głównie na wynajmie lokalu. Co też nie są żadną nowością.

Trzecia grupa kupuje na zapas, dla dziecka, które za kilka lat wyjedzie do innego miasta na studia albo będzie chciało się usamodzielnić. Ci niedawno przestraszyli się tempem wzrostu cen, więc kupują teraz zanim będzie jeszcze drożej. To właśnie ci, którzy są najmocniej podatni na historyjki deweloperów i innych ekspertów od nieruchomości, którzy zaganiają ich do złotego pociągu.

Ale jesteśmy już w fazie mieszkaniowej bańki, w której pojawia się czwarta grupa, jeszcze bardziej podatna na „naganiaczy”. To ci, którzy tak bardzo uwierzyli w złote góry, które przynoszą wzrosty cen nieruchomości, że kupują mieszkania od deweloperów na etapie dziury w ziemi, biorą na nie kredyt, bo są goli i wcale nie mają pieniędzy na inwestycje, nie mają jednak zamiaru czekać, aż mieszkanie zostanie wybudowane. Są przekonani, że wystarczy kilka miesięcy, może rok i odsprzedadzą komuś drożej cesję do mieszkania, które nadal będzie na etapie dziury w ziemi. 

Oczywiście zysk ze sprzedaży takiej cesji musi być spory, bo przecież trzeba jeszcze z niego opłacić koszty kredytu, a w kieszeni musi coś zostać. 

Szaleńcy? Owszem. I jednym może jeszcze się uda, ale kolejnym już nie. To zaczyna przypominać zabawę w gorącego kartofla, ktoś w końcu z nim zostanie i się poparzy, bo nadejdzie moment, w którym podwyżki cen przynajmniej zwolnią albo się zatrzymają (ze względu na nadal duży niedobór mieszkań na rynku na krach i wielką przecenę trudno liczyć). W tym samym czasie stopy procentowe zaczną rosnąc. Nikt nie będzie chciał odkupić drogiej cesji, bo po co. A koszt zaciągniętego kredytu będzie coraz wyższy. Niektórzy będą zmuszeni sprzedać ze stratą, bo przecież nie chcieli wcale spłacać hipoteki przez 25 lat, nie taki był plan.

Pojawi się więc trochę atrakcyjnych ofert, bo kogoś będzie cisnęło. A kogo będzie cisnęło najbardziej? Fryzjerkę, która chciała być sprytna i wskoczyć do złotego pociągu, bo przecież wszyscy mówili, że ceny mieszkań na pewno będą rosły w nieskończoność. Duzi inwestorzy już na tym etapie nie robią takich rzeczy. Oni to robili, gdy do pęknięcia bańki cenowej było jeszcze daleko i nikt o tym głośno nie mówił. Teraz jest już czas leszczy.