Podatek katastralny uderzy nie tylko w spekulantów. Rozwiąże jeszcze inny duży problem w Polsce

Podatek katastralny może stać się panaceum nie tylko na sytuację, w której pojawia się inwestor, który kupuje hurtem po dziesięć mieszkań i więcej mieszkań na raz. Inny problem w naszym kraju dotyczy 80 proc. lokali, które nigdy nie były przedmiotem transakcji rynkowych. Ich właściciele nie mają pojęcia, ile ich mieszkanie jest warte.

Agata Kołodziej, Bizblog: Podatku katastralnego – powiedzmy to sobie otwarcie – w Polsce nie będzie jeszcze długo nie będzie.

Dr Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH oraz dyrektor ds. badań i główny ekonomista Polityka Insight: Chyba w każdym polityku, niezależnie od opcji politycznej jest taki niezdrowy odruch, żeby na hasło podatek katastralny od razu krzyczeć: Nie! Przecież wyborcy mnie zjedzą!.

Jarosław Kaczyński osobiście obiecywał Polakom, że PiS nigdy podatku katastralnego nie wprowadzi.

Właściwie wszystkie partie polityczne to obiecały, bo jest on niepopularny wśród wyborców. A to jest z kolei związane z mitologizowaniem tego podatku. Opowiada się, że każdy będzie płacił po kilka tysięcy złotych miesięcznie, zwłaszcza starsze osoby mieszkające w centrach miast, gdzie nieruchomości warte są miliony, a ich emerytury są bardzo niskie i to będzie bardzo destrukcyjne dla tkanki społecznej. To jest kompletna nieprawda, przecież w bardzo wielu krajach funkcjonuje podatek katastralny i nic takiego się nie dzieje.

Rzecz w tym, że podatek katastralny musi być wprowadzony w sposób, który chroni szczególnie narażone, i który odpowiada poziomowi rozwoju danego kraju, a także odpowiada aspiracjom dotyczącym bogacenia się społeczeństwa. Uważam, że podatek katastralny, który ma charakter podatku progresywnego, wprowadzanego stopniowo, z ochroną tych właśnie szczególnych grup ludzi, jest czymś, co warto rozważyć. Ale żeby to rozważyć i sensownie zaplanować, musimy przezwyciężyć inną bolączkę polskiego rynku, mianowicie coś, co nazywa się niską komodyfikacją mieszkań.

Jest coś gorszego niż inwestorzy, którzy kupują hurtem po dziesięć mieszkań, żeby zaraz je odsprzedać jeszcze drożej?

Wydaje się, szczególnie teraz, że wiele osób kupuje i sprzedaje mieszkania, ale jednak wciąż ok. 80 proc. nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – mówię tu zarówno o domach jak i mieszkaniach – nigdy nie było przedmiotem transakcji rynkowych. Ludzie nawet nie wiedzą, ile ich mieszkanie jest warte. Często ważniejsza dla nich niż wartość rynkowa, finansowa tego mieszkania, jest wartość sentymentalna, bo to np. ojcowizna. A to powoduje, że takiej nieruchomości nie chcą sprzedać, a nawet wynająć. Wolą, żeby stała pusta, niech poczeka na córkę czy syna, aż dorosną.

Podatek katastralny mógłby być czymś, co zmieni sposób myślenia, uświadomi ludziom, ile warte jest ich mieszkanie. Ważne, by na takim rachunku podatkowym było napisane wprost, że należny podatek to jest procent od takiej czy innej kwoty.

Ale po co? Żeby ludzie poczuli zapach tych pieniędzy i skusili się, żeby jednak po nie sięgnąć, uwalniając blokowane do tej pory zasoby mieszkaniowe?

Zgadza się! Takie skomodyfikowanie mieszkań zwiększa elastyczność podaży, czyli mówiąc inaczej, powoduje, że jak rosną ceny nieruchomości, ludzie zauważą, że ich majątek wzrósł i pojawia się pomysł, że być może to jest dobry moment, żeby to mieszkanie sprzedać. Sentymenty wtedy zaczynają się trochę zacierać, kiedy na stole pojawia się konkretna kwota.

A ktoś, kto to mieszkanie kupi, dodatkowo wyrzuci z niego starą meblościankę i podniesie standard tzw. zasobu mieszkaniowego?

Dokładnie. I w ten sposób tworzymy bardziej rynkowe i utowarowione zasady na rynku mieszkaniowym. Bo de facto, jeżeli chcemy rozwiązywać problemy mieszkaniowe Polaków za pomocą mieszkań własnościowych, a polityka rządu i wola społeczna taka właśnie jest, to musimy z mieszkań robić towary. Inaczej ciągle będziemy mieli kłopot z tym, że podaż nie będzie nadążać za popytem i ta elastyczność podaży będzie niska. Nowych mieszkań niestety nie da się wybudować nagle nie wiadomo ile. 

Mimo że budujemy w tej chwili rekordowo dużo, najwięcej od lat siedemdziesiątych dwudziestego wieku.

A nadal to jest tylko niecałe 2 proc. całości zasobu nieruchomości budowane rocznie i to bez odjęcia tych wszystkich mieszkań, które co roku przestają nadawać się do użytku. To niewiele i to nie rozwiąże naszego problemu. To, co może go rozwiązać to remont istniejących zasobów mieszkaniowych, a do tego trzeba zwiększyć elastyczność podaży i zmniejszyć owe nieskomodyfikowanie mieszkań.

Czyli pańskim zdaniem w podatku katastralnym bardziej chodzi o to, żeby uwolnić zamrożone zasoby mieszkaniowe niż o zahamowanie apetytu inwestorów?

Uważam, że podatek katastralny jest takim narzędziem, które rozwiązuje kilka problemów jednocześnie, w tym również zmienia koszty i korzyści z inwestowania w mieszkania, zwłaszcza w inwestycje spekulacyjne tego typu, że chcemy kupić mieszkanie po to, żeby za dwa lata odsprzedać je drożej. 

No właśnie, bo inwestowanie w mieszkania ma dwa oblicza: kupowanie na dwa-trzy lata, by mieszkanie zyskało w międzyczasie na wartości albo kupno pod wynajem.

Dlatego właśnie postuluję taki kształt podatku katastralnego, który można by odliczać od podatku od najmu, żeby zachęcać do tego, żeby ludzie nie trzymali pustych mieszkań, ale jednak włączyli je do ryku najmu.

I w ten sposób można ochronić najemców przed wzrostami cen, a przecież to jeden z głównych argumentów przeciwników katastru.

Absolutnie, a trzeba zdecydowanie chronić rynek najmu. Co więcej, w wielu krajach mówi się o tym, że ludzie, którzy mieszkają we własnym mieszkaniu, de facto wynajmują mieszkanie sami od siebie, a nie płacą tego podatku. Dlatego niektóre kraje, jak. Holandia, wprowadziły coś, co nazywa się podatkiem od czynszu urojonego, który płacilibyśmy za użytkowanie mieszkania wynajętego od samych siebie. 

Oczywiście gdybym coś takiego zaproponował w Polsce, byłoby to uznane za aberrację, ale w innych krajach to naprawdę się dzieje i ma sens. Przecież osoby, które decydują się na wynajem mieszkania są opodatkowane podwójnie, a te, które mają własność płacą tylko podatek od nieruchomości. A to jest niesprawiedliwość, bo generuje motywację, by dochodzić do własności. Tylko po co? Ludzie mają różne potrzeby i mają prawo wyboru, czy chcą własności czy najmu, a państwo nie powinno zachęcać do jednego czy drugiego rozwiązania. A wręcz w sytuacji, w jakiej jest obecnie Polska, powinniśmy zachęcać raczej do najmu.

Tymczasem my kochamy własność, w wynajmowanych mieszkaniach żyje zaledwie pięć procent Polaków.

I właśnie podatek katastralny pomaga zmienić postrzeganie mieszkania, zrozumieć, że to towar, element majątku. Przypomnę, że statystycznie przecięty Polak jest bogatszy od przeciętnego Niemca, bo ma mieszkanie na własność, a Niemiec nie. Ale co z tego? Jaką korzyść ma starsza Pani mieszkająca na warszawskiej Ochocie z tego, że wartość jej majątku przez ostatnie dwa-trzy lata wzrosła o 100 tys. zł albo i więcej? Żadnej. My sobie z tego kompletnie nie zdajemy sprawy, a powinniśmy, bo za te 100 tys. zł ona mogłaby mieć dostatniejsze życie. Dlatego umiarkowany, a nawet niski podatek katastralny mógłby uruchomić tego typu zmianę.

Niski to znaczy jaki? Ma Pan na myśli jakieś konkretne stawki? I czy należałoby w takim razie katastrem objąć wszystkich, a nie tylko właścicieli więcej niż jednego mieszkania?

Próbuję to sobie wyobrazić intensywnie od dłuższego czasu, ale problem polega na tym, że trochę brakuje danych właśnie na temat wartości mieszkań. Księgi katastralne nie są aktualizowane i często mamy dane o wartości mieszkań sprzed kilku lat, a w międzyczasie takie mieszkanie mogło zyskać na wartości 50, 70, a może i 100 proc. 

Drugim problemem jest to, jak wygląda struktura własności mieszkań, czyli ile osób ma kilka mieszkań własnościowych. Zresztą osoby, które inwestują w mieszkania, czasem kupują je na firmę, a wtedy trudno stwierdzić, w czyich rękach są te mieszkania.

Jednak pomijając te wszystkie trudności, po pierwsze podatek katastralny powinien być progresywny i nie mam tu na myśli uzależniania go od ilości posiadanych mieszkań, ale od wartości. Jeśli ktoś kupi jedno mieszkanie o powierzchni 150 mkw. albo wielki dom w świetnej lokalizacji, powinien płacić już wyższy podatek.

I tu trafiamy właśnie na emerytów, którzy mają mieszkania w centrach miast, a więc o wysokiej wartości, ale są często ubodzy, a przynajmniej niezamożni i nowego podatku rzędu kilku tysięcy złotych rocznie by nie udźwignęli. Jakiś pomysł, jak ich ochronić?

Podatek katastralny można wprowadzić stopniowo, a więc najpierw nakładać go na mieszkania, które są przedmiotem transakcji albo spadku. Wtedy zmiana nie byłaby gwałtowna i nie objęłaby wszystkich od razu. Potem można co roku obejmować nim kolejną grupę osób, które w poprzednich latach nabyły mieszkanie. Ale to tylko jedno z rozwiązań.

Można też pomyśleć o jakichś okresach przejściowych obejmujących poszczególne dzielnice w miastach albo osoby w określonym wieku. Narzędzi jest sporo i z pewnością wprowadzanie podatku katastralnego nie może być działaniem z miesiąca na miesiąc czy z roku na rok. 

Powinniśmy myśleć o tym w taki sposób jak o podnoszeniu wieku emerytalnego. A przypomnę, że kiedy zapadła decyzja o wyższym wieku emerytalnym, plan był taki, by podnosić go o miesiąc co trzy miesiące. Tu powinniśmy działać podobnie, żeby nie dopuścić do szoku ekonomicznego.

Co więcej, poza możliwością odliczenia tego podatku od podatku z najmu, można też myśleć o możliwości odliczenia go od podatku od emerytury na przykład.

Kluczowe jednak, że aby to dobrze zaplanować, musimy wiedzieć, ile kto takiego podatku katastralnego by zapłacił i dopiero wtedy można próbować ustalać, czy stawka miałaby wynieść 0,1 proc. wartości nieruchomość rocznie czy 0,05 proc. rocznie.

To daleko od tych 1-3 proc., którymi od kilku miesięcy straszymy się w Polsce.

Warto to zrobić tak, żeby zmiana na początku była neutralna fiskalnie. Należy po prostu zastąpić katastrem obecny podatek od nieruchomości tak, żeby przynajmniej w początkowym okresie nie zwiększać obciążeń podatkowych.

I tu wrócę do początku naszej rozmowy, bo po pierwsze katastru jeszcze długo nie będzie z powodu braku woli politycznej, po drugie dlatego, że nawet, jak się kiedyś pojawi, cały proces potrwa lata. Najpierw przecież trzeba stworzyć ów kataster, czyli rejestr wszystkich nieruchomości w Polsce i je wycenić, a to ogrom pracy.

Dlatego musimy pomyśleć też nad działaniami krótkotrwałymi, które pomogą nam na bieżąco uzdrowić sytuację na rynku. Po pierwsze to zmiany w polityce pieniężnej. To, że stopy procentowe pójdą do góry, to jest pewne, bo jesteśmy w zasadzie na poziomie zero i teraz jedyny możliwy kierunek to podwyżka. Im dłużej będziemy zwlekać z tymi podwyżkami stóp procentowych, tym niestety mogą się one okazać bardziej gwałtowne. To oznacza, że więcej ludzi zaskoczymy podwyżkami, co może w wielu przypadkach spowodować, że kredytobiorcy z miesiąca na miesiąc mogą nie być w stanie spłacać raty kredytu i nie będą w stanie nawet się na to w żaden sposób przygotować. 

Po drugie?

Takim narzędziem może być podatek od transakcji, od szybkiego obrotu mieszkaniami, jeśli ktoś na przykład sprzedaje mieszkanie w ciągu dwóch lat po jego kupnie. Żeby była jasność – dodatkowo poza podatkiem od dochodów kapitałowych, czyli z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Taki pomysł miał Justin Trudeau, premier Kanady.

A Szwecja idzie nawet dużo dalej, po prostu zakazując posiadania kolejnego mieszkania. Do tego wyłącznie najemcy instytucjonalni mogą inwestować na rynku mieszkań, a osoby prywatne mogą najwyżej kupować udziały w najmie instytucjonalnym.

Po trzecie?

Zaostrzenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych na cele inwestycji w mieszkanie, na przykład wymóg wyższego wkładu własnego na drugie i kolejne mieszkanie kupowane na kredyt.

Tego rodzaju narzędzi jest sporo i na świecie się je stosuje, ale kluczowe jest to, że musimy w ogóle zacząć dyskusję na temat tego, że mamy problem. A niestety wielu polityków zamiata problem zbyt szybkiego wzrostu cen mieszkań pod dywan.

Jak to zbyt szybki wzrost cen? Przecież nasze wynagrodzenia też rosną szybko, więc ostatecznie wszytko jest okej, czyż nie?

Patrząc na ostatnią dekadę można rzeczywiście powiedzieć, że ceny mieszkań wzrosły proporcjonalnie do naszych dochód. Pytanie, czy to dobrze? Nie. Ja bym wolał, żeby nasze dochody rosły szybciej niż ceny mieszkań, bo wciąż wielu Polaków na te mieszkania nie stać.

A jednocześnie, kiedy spojrzymy na krótszy okres niż dekada, widać, że w ostatnich dwóch, trzech latach dochody jednak rosną wolniej niż ceny i ta nierównowaga zaczyna narastać.

I na dodatek mamy problem relacji cen mieszkań do czynszu, bo te widełki się rozwierają. Z perspektywy rynku najmu to jest dobre, ale w dłuższej perspektywie jest to zjawisko niezdrowe.

Myśli Pan, że w końcu doczekamy się któregoś z tych rozwiązań schładzających czy politycy poczekają, aż bańka jeszcze trochę się napompuje, a potem sama pęknie? To oczywiście nie musi oznaczać krachu, ale choćby stagnację cen.

Ja byłbym optymistą. Ta dyskusja w przestrzeni publicznej się jednak intensyfikuje i wzrasta świadomość, jakie jest znaczenie sytuacji mieszkaniowej dla dobrobytu Polaków. Jeszcze kilka lat temu mieszkanie było traktowane jako dobro rodzinne - to rodzina ma to mieszkanie zapewnić, a państwo powinno najwyżej w tym pomóc, dając tani kredyt. Ten model odziedziczony po latach doświadczeń właśnie zaczyna się zmieniać. Mieszkanie przestaje być dobrem rodzinnym, a staje się elementem naszego dobrostanu, a to powoduje, że mieszkania stają się tematem politycznym. 

W rezultacie presja na polityków zacznie narastać i mam nadzieje, że w końcu po ponad 20 latach doczekamy się ministra ds. mieszkalnictwa, który będzie w stanie usiąść do stołu jak równy z równym z ministrem finansów, szefem Komisji Nadzoru Finansowego czy prezesem Narodowego Banku Polskiego.