Zadatek wpłacony, a bank odmawia hipoteki? Prawnik wyjaśnia, co zrobić

Agata Kołodziej, Bizblog: Wyjaśnijmy sobie na początku jedną rzecz - klient, żeby złożyć wniosek kredytowy w banku, musi mieć już podpisaną umowę przedwstępną na zakup mieszkania, a więc zwykle musi wpłacić zadatek. W świetle prawa, jeśli do zakupu mieszkania dojdzie z winy kupującego, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Ale czy negatywna decyzja kredytowa, która skutkuje niemożnością zakupu, to wina kupującego, czy może bank jest trzecią stroną transakcji, jego decyzja o nieudzieleniu kredytu nie jest winą kupującego i kupujący może domagać się zwrotu zadatku?

Robert Różycki, radca prawny, kancelaria prawna ProVis: Po pierwsze, to nie jest takie oczywiste, że zadatek przepada na rzecz sprzedającego, jeśli do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, albo kupujący otrzymuje zwrot dwukrotności zadatku, jeśli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego. Tak rzeczywiście stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, ale to nie jest bezwzględnie wiążące i nie znaczy, że strony nie mogą umówić się inaczej. Mogą na przykład ustalić i zapisać to wprost w umowie przedwstępnej, że jeśli do sprzedaży nie dojdzie z powodu negatywnej decyzji kredytowej, zadatek jest po prostu zwrócony kupującemu.

A po drugie, należy pamietać, że bank z jakiegoś powodu nie udzielił tego kredytu. Klient przecież mógł porwać się z motyką na słońce i zarezerwować mieszkanie dużo powyżej jego możliwości kredytowych. Powinien przecież najpierw sprawdzić, przynajmniej wstępnie, jaką ma zdolność kredytową. A więc to, czy dostanie kredyt, to jest jednak jego ryzyko.

A więc, jeśli nie uzgodnię ze sprzedającym wprost, że jeśli bank nie udzieli mi kredytu, odda mi zadatek, to go nie odzyskam?

Co do zasady, tak.

Wróćmy więc do porywania się z motyką na słońce i przeanalizujmy konkretne przypadki naszych czytelników, którzy nie porwali się z motyką na nic. Przykład pierwszy: pośrednik kredytowy, nie z konkretnego banku, ale z zewnętrznej firmy, wylicza konsumentowi jego zdolność kredytową, bo ten chce się solidnie przygotować przed zawarciem transakcji kupna mieszkania i sprawdza, na co go stać. Gdyby miał po prostu umowę o pracę i to trwającą od dawna, sytuacja jest pewnie łatwiejsza, ale ma umowę o dzieło, którą różne banki traktują bardzo różnie. Jak bardzo? Doradca wylicza jego zdolność kredytową w zależności od banku od 327 tys. zł w Pekao S.A. do 640 tys. zł w Santanderze. Klient na tej postawie mógłby spokojnie podjąć decyzję, jakie mieszkanie kupić i do jakich banków złożyć wniosek kredytowy. Ale coś go tknęło i zweryfikował swoją zdolność kredytową raz jeszcze bezpośrednio w wybranych bankach. Efekt? Zmiatający z nóg. Okazało się, że w Santanderze jego zdolność kredytowa to nie 640 tys. zł, ale zaledwie 160 tys. zł - gdyby podpisał umowę przedwstępną, zapłacił zadatek i złożył wniosek kredytowy w Santanderze, nie dostałby kredytu i stracił wpłacony zadatek. Z winy pośrednika kredytowego. A to nie wyjątek. Różnica w zdolności kredytowej była bardzo duża również w innych bankach. W PKO BP zamiast wyliczonych przez pośrednika 571 tys. zł dostałby tylko 354 tys. zł. I tak dalej. I co? Klient traci pieniądze z zadatku, a mówimy zwykle o kilkudziesięciu tysiącach złotych i kto ponosi za to odpowiedzialność?

Ja bym tutaj poszukiwał źródła tej rozbieżności, bo to nie jest normalna sytuacja, że doradca mówi o zdolności kredytowej dwu- albo trzykrotnie większej. Zastanowiłbym się, czy aby doradca nie popełnił jakiegoś błędu polegającego na tym, że źle wypełnił dokumenty w naszym imieniu albo zawyżył nasze przychody.

Więcej na temat kredytów hipotecznych przeczytasz tu:

W tym przypadku sytuacja jest wyjaśniona - doradca nie wziął pod uwagę tego, że niektóre banki biorą pod uwagę tylko część przychodów z umowy o dzieło, a nie pełną kwotę. A miał taką informację od klienta. To znaczy, że popełnił oczywisty błąd, albo nie powziął pełnej informacji na temat procedur obowiązujących w konkretnych bankach. Tak czy inaczej, to ewidentnie jego wina, przez co wprowadził konsumenta w błąd.

To rzeczywiście jest spory błąd, bo banki zupełnie inaczej patrzą na osoby na umowie o pracę, inaczej na umowie zlecenie, dzieło czy na przedsiębiorcę i rolą pośrednika jest znać ich wymagania w stosunku do tych poszczególnych grup.

I?

W teorii, konsument może wówczas wysunąć roszczenie odszkodowawcze w stosunku do takiego doradcy. Tylko, że w teorii powinniśmy wykazać szkodę, którą ponieśliśmy, czyli na przykład utratę zadatku - pytanie, czy weryfikacja zdolności kredytowej była już sporządzona po podpisaniu jakiejś umowy zakupu? Powinniśmy wykazać też winę tego doradcy oraz to, że wiązał nas jakiś stosunek prawny z tym doradcą, że działał w naszym imieniu. Wydaje mi się, że jednak wykazanie tych wszystkich składników w sądzie mogłoby być utrudnione.

Odnoszę wrażenie, że chce pan powiedzieć, że choć wina jest ewidentna, konsument i tak będzie bezsilny.

Trzeba pamiętać, że trudno będzie wykazać winę, jeśli doradca wykonał te wyliczenia, a klient złożył wniosek kredytowy na przykład pół roku później - jasne, że mogły być one nieaktualne, bo polityka banków może się zmieniać w ciągu roku.

W tym przypadku wszystko działo się w ciągu dwóch tygodni.

Więc można wystąpić na ścieżkę sądową przeciw doradcy kredytowemu, jeśli nastąpiła w skutek jego działania realna szkoda, czyli zadatek rzeczywiście przepadł. Jeśli natomiast szkoda polega na tym, że w wyniku błędnych informacji spodziewaliśmy się, że kupimy większą nieruchomość, to podejrzewam, że ciężko byłyby w sądzie dochodzić jakiegoś odszkodowania, bo to nie są „korzyści utracone” w świetle prawa.

A zatem, zadatek jest najłatwiejszym elementem do udowodnienia przed sądem. Obawiam się jednak, czy w postępowaniu sądowym udałoby się w łatwy sposób wykazać wszystkie pozostałe elementy, w tym przede wszystkim winę doradcy.

Jak to? Sprawa jest prosta: doradca policzył zdolność kredytową, zakładając, że bank przyjmie 100 proc. dochodów z umowy o dzieło, a bank procedurę ma taką, że przyjmuje jedynie 50 albo 70 proc. - i to nie zupełnie wyssany z palca ciąg zdarzeń, ale spostrzeżenie pracownika banku, który sprowadził konsumenta na ziemię. Domyślam się, że przed złożeniem pozwu żaden bank klientowi z ulicy nie wyda dokumentów mówiących o jego wewnętrznej procedurze, ale na wezwanie sądu przecież musi, prawda?

Tak, możemy przed sądem wzywać jako świadków pracowników banków, w celu wykazania okoliczności, na przykład zmiany polityki kredytowej dla umówi o dzieło.

Albo braku tej zmiany. Wyobrażam sobie, że aby udowodnić jednoznacznie, skąd różnica pomiędzy 640 tys. a 160 tys. zł, sąd może wezwać bank do wyliczenia zdolności kredytowej według obowiązującej procedury oraz według domniemanej błędnej - czyli takiej, jak gdyby 100 proc. zarobków z umowy o dzieło miało być uwzględnione. Albo jak gdyby osiągał dochody z umowy o pracę, a nie umowy o dzieło. Wyjdzie 640 tys. zł i sąd ma ewidentny dowód, gdzie pośrednik popełnił błąd.

W ramach postępowania sądowego jest możliwe zwrócenie uwagi, że istotne dokumenty i dowody są w posiadaniu banku. W takiej sytuacji sąd może zarządzić przedstawienie przez bank konkretnej dokumentacji kredytowej wraz z wyliczeniami dotyczącymi zdolności. Należy jednak przy tym pamiętać, że decyzja kredytowa jest podejmowana w oparciu o wiele czynników, a pozwany, broniąc się, będzie usiłował przekonać sąd, że zmiana warunków kredytowych nastąpiła z innych powodów np. zmiany ekonomicznej banku. W praktyce, uzyskanie takiego dokumentu oraz wywiedzenie korzystnego dla powoda faktu, może się okazać utrudnione.

To jeszcze jeden element, gdy życie może rozmijać się z teorią - wykazanie stosunku prawnego pomiędzy doradcą kredytowym a konsumentem. Bardzo często ich relacja rozpoczyna się w internecie - klient próbuje wyliczyć online swoją zdolność kredytową w ramach jednego z licznych kalkulatorów, a na koniec dostaje komunikat: „zostaw nam swój numer, nasz doradca skontaktuje się z tobą”. No i się kontaktuje. Przygotowuje wyliczenia, nawet nie tylko telefonicznie, ale wysyła maile, więc jest po nich namacalny ślad. Konsument na ich podstawie podejmuje decyzje. Ale ciągle na żadnym etapie tego procesu obie strony nie podpisały żadnego dokumentu zatytułowanego: „umowa świadczenia usług pośrednictwa kredytowego”. Tak wygląda praktyka. I co, klient bez takiego papierka jest bezsilny przed sądem?

Muszę odpowiedzieć, że to zależy od szczegółów każdej sprawy. Ale co do zasady, cała korespondencja mailowa czy telefoniczna stanowią pewnego rodzaju dowód, że doradca kredytowy podjął się nas reprezentowania konsumenta czy też banku.

To teraz przykład numer dwa, również z życia wzięty, tym razem dotyczący nie doradcy z zewnętrznej firmy, ale pracownika banku: konsument rozpytuje w różnych bankach, czy którykolwiek z nich udzieli kredytu hipotecznego na podstawie umowy o pracę, ale trwającej dopiero od miesiąca. Zwykle banki wymagają stażu trzech lub sześciu miesięcy. Znajduje zaledwie dwa banki, których pracownicy informują go, że zaakceptują tak krótki staż pracy, bo konsument wcześniej był zatrudniony u tego samego pracodawcy na umowę o dzieło, jest to więc dla banku wystarczająca ciągłość zatrudnienia. Na podstawie tej informacji konsument podpisuje umowę przedwstępną zakupu mieszkania i wpłaca zadatek - jest wszystkiego pewny, bo dokładnie sprawdził u źródła. Aż dwa tygodnie później okazuje się, że z jednego banku otrzymuje negatywną decyzję kredytową. Powód? Brak wystarczającej ciągłości zatrudnienia - bank nie uwzględnia wcześniejszych umów o dzieło z tym samym pracodawcą, ale uwzględniłby, gdyby były to umowy zlecenia. Sytuacja jest jednoznaczna - konsument został wprowadzony w błąd przez pracownika banku i wszystko jest na piśmie w korespondencji mailowej. Skutek? Do zakupu mieszkania nie dochodzi, zadatek przepada. Co wtedy można zrobić? Pozwać pracownika banku? Sam bank? Zmusić bank w procesie sądowym do udzielenia kredytu, chyba nie ma sensu - sprzedający nie będzie tyle czekał na pieniądze. Pozwać o utracony zadatek?

Pozywanie pracownika banku nie ma żadnych postaw. Często szeregowy pracownik nie ma pełnej wiedzy na temat wszelkich procedur i to decyzja analityka, który przyznaję albo nie przyznaje kredytu, jest wiążąca z perspektywy banku.

Zaraz, chce pan powiedzieć, że pracownik w oddziale wykonujący symulacje kredytowe, udzielający informacji na temat produktów bankowych, nie ponosi żadnej odpowiedzialności za swoje słowa?

Nie, ale nie ponosi jej osobiście. Jeśli kogoś pozwać, to sam bank, którego pracownik jest reprezentantem. Jeśli oczywiście doszło do szkody, a więc konsument na podstawie informacji pracownika banku podjął pewne decyzje i zobowiązania i stracił zadatek. Ale trzeba też pamiętać, że zwykle pracownik banku nie informuje klienta, a już na pewno nie na piśmie, że daje klientowi gwarancję udzielenia kredytu.

No i z pewnością konsument nie może się domagać, żeby jednak udzielono mu tego kredytu.

Mówimy cały czas o szkodzie w postaci utraty zadatku. A Bezpieczny kredyt 2 proc.? W styczniu być może ten program wygaśnie, choć nowy minister rozwoju zapowiadał ostatnio jego kontynuację, tylko prawdopodobnie na innych zasadach. Co jeśli, doradca kredytowy „zawali”, popełni błąd albo opóźni złożenie wniosku, a w międzyczasie program wygaśnie i klient nie będzie miał już szansy ubiegać się o niego? Można pozwać bank, z którego winy nie otrzymaliśmy kredytu z rządową dopłatą o odsetki, których od rządu już nie dostaniemy?

Tu już zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego możemy mówić o tzw. korzyściach utraconych. Ale żeby one rzeczywiście były, klient musiałby ostatecznie zawrzeć umowę o kredyt hipoteczny bez dopłat i różnica pomiędzy kredytem, który musi spłacać, a tym preferencyjnym, którego nie dostał z winy doradcy kredytowego, to dopiero utracona korzyść, o którą można starać się na drodze sądowej.

A wzrost cen nieruchomości, który nastąpił w międzyczasie? Można wyobrazić sobie sytuację, że doradca kredytowy popełnił błąd, konsument nie dostał BK 2 proc. I już nie dostanie, musi skorzystać ze zwykłego kredytu hipotecznego, do którego musi mieć wyższą zdolność kredytową, czyli inaczej mówiąc, będzie go stać na pożyczenie mniejszej kwoty. Musi więc kupić tańsze, czyli inne mieszkanie, więc rozpoczyna poszukiwania od początku. Czas mija, ceny nieruchomości w tym czasie rosną.

Teoretycznie można wówczas pozwać bank o kwotę wynikającą ze wzrostu cen nieruchomości w tym czasie. Ale po pierwsze, trzeba dokonać tego zakupu po wyższej cenie, a po drugie, nie ma dwóch identycznych mieszkań na rynku. Chyba, że z jakiegoś powodu sprzedający jeszcze nie sprzedał tego lokalu, który wybraliśmy na początku i wystawił go ponownie do sprzedaży już z wyższą ceną. Ale poza takimi sytuacjami, bardzo trudno będzie udowodnić, ile naprawdę straciliśmy przez błąd doradcy kredytowego, bo kiedy wracamy na rynek nieruchomości i jesteśmy zmuszeni kupić coś innego, ten nowo wybrany lokal może być przecież droższy z powodu lepszej jakości wykończenia, albo lokalizacji albo wliczonej w cenę piwnicy czy miejsca garażowego.

Możemy posłużyć się tzw. indeksem hedonicznym NBP - to wskaźnik, który pokazuje zmiany cen nieruchomości w czasie, ale właśnie z grubsza takich samych, czyli uwzględnia te wszystkie zmienne, o których Pan mówi.

Tak, jest to jakaś podpowiedź.

Od razu pozywać do sądu, czy pisać reklamację? A może zgłosić sprawę do ubezpieczyciela, bo przecież banki czy firmy doradztwa kredytowego muszą mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej?

W pierwszym kroku napisać reklamację do banku czy firmy doradztwa finansowego - powinniśmy dać szansę drugiej stronie zareagować, odpowiedzieć na nasze roszczenia. Nie spodziewałbym się od razu pozytywnego dla konsumenta rozwiązania, ale ten krok powinien zostać dopełniony. I ubezpieczyciel też raczej niczego sam z siebie nie zapłaci.

I wtedy składamy pozew. Przeciwko komu, bankowi czy firmie ubezpieczeniowej? Czy przeciwko obu?

Możemy przeciwko obu jednocześnie, w jednym pozwie, wskazując na odpowiedzialność solidarną.

Dużo tego rodzaju spraw przewija się przez wokandy, czy konsumenci odpuszczają takie sprawy? 

Na razie raczej bardzo niewiele. Może dlatego, że ustawa o kredycie hipotecznym obowiązuje od niedawna, dopiero od 2017 r.

A może dlatego, że konsumenci nie znają swoich praw jak kiedyś frankowicze?

Może.