Jak skutecznie wnioskować o kredyt hipoteczny? Tysiące Polaków robią to źle, a potem płaczą

Ten problem tkwi w pośrednikach finansowych, którzy oferują pomoc przy staraniu się o kredyt hipoteczny i od razu wyjawię wam, na czym on polega: to nie zła wola, ale złe kalkulatory, na podstawie których doradcy wyliczają dla was zdolność kredytową.

To nie dzieje się od dziś. Ten sam problem obserwowałam i dwa lata temu i pięć lat temu, na bardzo konkretnych przykładach znajomych, starających się o kredyt hipoteczny. I przyszedł czas, żeby te przykłady zebrać i uświadomić wam, jak bardzo kalkulacje pośredników finansowych rozjeżdżają się z rzeczywistością.

Po pierwsze, nie ufajcie tym statystycznym wyliczeniom, które tylko poglądowo publikowane są masowo na różnych portalach internetowych i w innych mediach. Nie chodzi o to, że one są nieprawdziwe, ale oferty banków oraz warunki, jakie stawiają kredytobiorcom w praktyce są tak różne, że w internecie wyczytacie, że statystycznie przy swoich zarobkach dostaniecie maksymalny kredyt na 300 tys. zł, a konkretne wyliczenia u pośrednika finansowego, wykonane już dla was indywidualnie, pokażą, że w jednym banku macie zdolność kredytową na 200 tys., a w innym na 600 tys. zł.

Różnica kolosalna, prawda? To różnica nie pomiędzy tym, czy wybiorę trochę tańsze czy trochę droższe mieszkanie. To różnica między tym, czy stać mnie na zakup mieszkania, a nie stać mnie ani na to ani na żadne inne mieszkanie i pomysł z zakupem trzeba zupełnie porzucić.

Powyższy przykład wcale nie był przesadzony. Ten realny jest jeszcze bardziej ekstremalny.

Pośrednik wylicza zdolność kredytową panu P. w różnych bankach, żeby wybrać najkorzystniejszy wariant i sprawdzić, w którym banku otrzyma wystarczający kredyt na zakup wybranej nieruchomości. Pominę kwestię zarobków pana P., bo chodzi wyłącznie o pokazanie różnic pomiędzy tym, jak różnie te same zarobki traktują różne banki.

Przyjmujemy, że kredyt udzielany jest na stałą stopę procentową, na 25 lat, a raty są równe, nie malejące, bo wszystkie te elementy wpływają na zdolność kredytową. I tak pan P. dostanie teoretycznie:

Jak widać, różnica pomiędzy bankami może być nawet prawie dwukrotna. Tu trzeba dodać, że różnice mogą być mniejsze w przypadku osób, które pracują na umowie o pracę, ale nadal będą duże. W przypadku pana P. są kolosalne, bo pracuje na umowie o dzieło i banki bardzo różnie traktują taki rodzaj przychodu.

Pierwszy wiosek może być nawet optymistyczny: jeśli w jednym banku powiedzieli ci, że masz niewielką zdolność kredytową, to jeszcze nie znaczy, że musisz zrezygnować z pomysłu zakupu mieszkania na kredyt, spróbuj w innym banku wyliczyć swoją zdolność kredytową, bo możesz się zdziwić.

Ale drugi wniosek jest fatalny: zupełnie nie ufaj tym wyliczeniom. Pan P. postanowił sprawdzić na własną rękę w jednym z banków, czy rzeczywiście może liczyć na taką zdolność kredytową jak zapewnia doradca zewnętrznej firmy. Znajomi radzili, żeby tym kalkulacjom nie ufał, bo sami się na tym przejechali. Umawia się więc bezpośrednio w banku. Pada na Santander, bo miał tam mieć największą zdolność na poziome 640 tys. zł. Od pracownika na infolinii Santandera, po podaniu dokładnie tych samych danych wyjściowych co pośrednikowi, słyszy, że dostanie najwyżej 160 tys. zł kredytu. Rozumiecie? 640 tys. zł vs. 160 tys. zł!

Idzie więc osobiście sprawdzić jeszcze w PKO BP. Tam pośrednik wyliczył zdolność kredytową na 571 tys. zł, pracownik banku sprowadza go na ziemię - tak naprawdę bank da najwyżej 354 tys. zł. Żeby była jasność: nikt nikogo tu nie naciąga. Prawda jest taka, że pośrednicy kredytowi korzystają z innych kalkulatorów niż doradcy w bankach - znacznie mniej precyzyjnych. A w przypadku największych różnic jak powyższe 640 tys. zł vs. 160 tys. zł, często nie mają wystarczającej wiedzy na temat procedur liczenia zdolności w danym banku albo mają nieaktualną wiedzę. I całą operację zakupu mieszkania szlag trafia.

Ale to wcale nie koniec. Jeśli chcecie naprawdę miarodajnie ocenić swoją zdolność kredytową, żeby wiedzieć, na co was stać i nie przeszacować, dostając odmowę udzielenia kredytu, nie dość, że musicie jednak sami pójść do kilku banków i policzyć to z doradcą, to jeszcze nie wystarczy, że zrobicie to przez infolinię banku. Zwykle aby umówić się z doradcą w oddziale, musicie przedrzeć się najpierw przez infolinię, gdzie pracownik banku już w telefonicznej rozmowie zada bardzo wiele pytań, wstuka odpowiedzi w system i policzy dla was zdolność kredytową oraz wysokości raty kredytu. I tym wyliczeniom też nie możecie ufać.

Sprawdzone. Pośrednik wyliczył panu P. zdolność kredytową w Banku Millennium na 478 tys. zł. Pracownik banku na infolinii na 500 tys. zł - w końcu tym razem weryfikacja zaskoczyła pozytywnie zamiast negatywie. Ale potem infolinia banku po wstępnych kalkulacjach umawia z doradcą, który specjalizuje się w hipotekach i dopiero on ma najbardziej precyzyjną wiedzę. A tam okazuje się, że jednak nie dostaniesz 500 tys. zł, ale 450 tys. zł.

Zszokowani? Ja jestem zszokowana tym, że pośrednictwo kredytowe tak mocno opanowało rynek, skoro, jak pokazują powyższe przykłady, pomoc pośredników może najwyżej wyprowadzić w maliny.

Czytaj także: Odstąpienie od umowy. Zobacz, kiedy możesz tego dokonać