Współwłasność nieruchomości. W jaki sposób można ją znieść?
Współwłasność nieruchomości może zostać zniesiona na trzy sposoby – w zależności od tego, czy między współwłaścicielami panuje zgoda co do jej zniesienia, całą procedurę przeprowadza się u notariusza lub sądownie.
Czym jest współwłasność nieruchomości i jakie ma konsekwencje prawne?
Współwłasność nieruchomości odnosi się do praw, jakie przysługują jednocześnie minimum dwóm osobom w stosunku do konkretnego lokalu. Może ona dotyczyć każdej nieruchomości: domu, mieszkania, garażu, gruntu czy budynku gospodarczego. Ustawodawca wyróżnia współwłasność:
- łączną – odnosi się do małżonków, pomiędzy którymi zachodzi wspólność majątkowa lub wspólników spółki cywilnej,
- ułamkową – dotyczy osób spokrewnionych i zupełnie sobie obcych dotycząc sytuacji, w której właściciele dysponują określonymi udziałami.
Współwłasność nieruchomości niesie za sobą konsekwencje natury prawnej. Na wszystkich właścicielach spoczywa obowiązek utrzymania nieruchomości, także w zakresie regulowania opłat czy podatku od nieruchomości. Ponadto na dysponowanie nią (na przykład na sprzedaż) potrzeba zgody wszystkich właścicieli. Na tym tle często dochodzi do konfliktów, a im więcej właścicieli, tym trudniej dojść do porozumienia. Rozwiązaniem problemu jest zniesienie współwłasności. Można tego dokonać u notariusza, ale tylko w przypadku, gdy wszyscy właściciele wyrażą zgodną wolę. Jeśli choć jeden nie zgadza się na zniesienie współwłasności, pozostaje jedynie dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Jak znieść współwłasność nieruchomości notarialnie?
Najprostszym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Ze względu na to, iż jej przedmiotem jest nieruchomość, zwykła umowa nie stanowi podstawy prawnej wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. W akcie notarialnym zawiera się informacje dotyczące wzajemnych rozliczeń.
W praktyce właściciel przekazuje prawo do swojej części innemu właścicielowi odpłatnie bądź nieodpłatnie. W przypadku nieodpłatnego przekazania mamy do czynienia z darowizną, która zgodnie z przepisami może podlegać opodatkowaniu. Notariusz na mocy sporządzonej umowy dokonuje zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Zniesienie współwłasności u notariusza to najprostsza droga do tego, aby uczynić właścicielem nieruchomości jedną osobę. Niemniej jednak potrzeba do tego zgody wszystkich dotychczasowych właścicieli.
Więcej poradników znajdziesz na Bizblog.pl:
Zniesienie współwłasności nieruchomości na drodze sądowej
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na drodze sądowej. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek, w którym zostanie dokładnie określone: nieruchomość, prawo własności i proponowany sposób zniesienia współwłasności.
Sąd nie zawsze przychyla się do propozycji, zwłaszcza jeśli brakuje zgody wszystkich zainteresowanych. Postanowienie sądowe wydawane jest w trybie nieprocesowym. Zniesienie współwłasności na drodze sądowej jest definitywnym sposobem rozwiązania sporu. Niemniej jednak cała procedura jest żmudna, może trwać nawet kilka miesięcy, a dodatkowo nie zawsze przynosi oczekiwane przez wnioskodawcę rezultaty. Proces sądowy wymaga też zaangażowania i aktywnego udziału wszystkich właścicieli nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział
Alternatywnym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej podział na mniejsze części, przy czym każdy z dotychczasowych współwłaścicieli stanie się ich właścicielem indywidualnym. Takie rozwiązanie preferowane jest przez sądy, które dążą w pierwszej kolejności do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich współwłaścicieli. W niektórych przypadkach podział nieruchomości nie jest możliwy ze względów technicznych lub wymaga uzyskania zgody na przykład wspólnoty mieszkaniowej.
Co ważne, w ramach podziału nieruchomości muszą powstać co najmniej dwa lokale, które będą miały zapewnioną odpowiednią infrastrukturę techniczną, a jednocześnie będą spełniały wszelkie normy bezpieczeństwa.
