To katastrofa mieszkaniowa! Oby ten program nigdy nie wszedł w życie

Rząd PiS zakładał, że udzieli 50 tys. kredytów mieszkaniowych z dopłatą w ramach Bezpiecznego kredytu 2 proc. w ciągu dwóch lat - a właściwie półtora roku, czyli od lipca 2023 r. do końca 2024 r. Udzielił trochę ponad 50 tys. w zaledwie sześć miesięcy, co wywołało gigantyczny skok cen mieszkań.

Rząd Donalda Tuska właśnie zapowiada, że udzieli 50 tys. kredytów na 1,5 proc. i mniej w 2024 r., czyli de facto również w sześć miesięcy, bo program ma ruszyć w połowie roku. I jednocześnie zapewnia, że jego rząd jest mądrzejszy niż poprzedników, bo jego program mieszkaniowy nie podbije cen mieszkań.

Czego nie rozumiecie?

Cóż - już ta jedna prosta kalkulacja pokazuje, że niestety czeka nas kolejny rajd cenowy, a dostępność mieszkań będzie malała. A mówiąc wprost: to jest kolejna katastrofa w polityce mieszkaniowej.

Różnica jest taka, że o ile w 2023 r. drożały najbardziej małe mieszkania - kawalerki i mniejsze dwupokojowe, tak w 2024 r. drożeć będą dodatkowo jeszcze większe mieszkania dwu- i trzypokojowe.

Dlaczego?

Nowy program „Mieszkanie na start” jest bardziej skomplikowany niż Bezpieczny kredyt 2 proc. I wydawać się może, że obwarowany jest wieloma warunkami, co ograniczy jego toksyczny wpływ na rynek. Ale to tylko wrażenie. Mylne.

Niby program ogranicza liczbę beneficjentów wśród singli, bo obniża próg wieku z 45 do 35 lat. Ale z drugiej strony mocniej otwiera drzwi dla gospodarstw niejednoosobowych i nie muszą to być rodziny w rozumieniu pawicy. Skorzystać z dopłat będą mogły pary, które nie są małżeństwami, dotąd nawet nie tworzyły jednego gospodarstwa domowego i mogą to być pary jednopłciowe. A w dodatku poza singlami nie ma żadnego limitu wieku. Z dopłat skorzysta więc nieco inna grupa beneficjentów, ale wcale nie będzie mniejsza.

Chyba, że ograniczą to limity dochodowe?

Od dawna rynek podejrzewał, że następca Bezpiecznego kredytu 2 proc. wprowadzi jakieś limity zarobków, żeby nie dopłacać z budżetu państwa tym, których i tak stać na hipotekę na rynkowych zasadach. No i są. Ale czy one cokolwiek ograniczą?

Policzmy to z grubsza na bazie kalkulatora zdolności kredytowej największego polskiego banku PKO BP.

Limit zarobków singla w projekcie ustawy o „Mieszkaniu na start” mówi o 10 tys. zł brutto. To 7150 zł netto na etacie. Zdolność kredytowa w PKO BP przy takich zarobkach to 465 tys. zł, ale dla zwykłego kredytu bez żadnych dopłat, z dopłatami będzie o dobre kilkadziesiąt złotych większa. Ale to na marginesie, bo chodzi przecież o to, żeby sprawdzić, czy przy takich zarobkach kredytobiorcę stać na zwykły kredyt - jeśli tak, nie powinien być subsydiowany z publicznych pieniędzy.

W Warszawie może i 465 tys. zł nie wystarczy nawet na kawalerkę, w Krakowie też ciężko, chyba, że kredytobiorca ma jakiś wkład własny. Zakładając, że ma wymagane min. 20 proc., wtedy za ok. 550-600 tys. zł coś spokojnie kupi. W mniejszych miastach kupi i 10 proc. wkładem własnym albo i bez żadnego, bo nowy program to umożliwia. Podsumowując, jeszcze zostanie pole do dalszego pompowania cen mieszkań przez sprzedających.

Idźmy dalej, bo im liczniejsze gospodarstwo domowe, tym bardziej fikcyjne są te limity. Dla dwuosobowego gospodarstwa domowego to 18 tys. zł brutto, czyli 12,6 tys. zł netto. Wracam do kalkulatora PKO BP - zdolność kredytowa dwóch osób z takimi łącznymi zarobkami to 825 tys. zł.

Za taką kwotę można kupić spokojnie dwu- a nawet trzypokojowe mieszkanie nie korzystając z żadnych dopłat z publicznych pieniędzy, bo zdolność kredytowa na to pozwala. Po co więc dopłacać tym, których stać na warunki rynkowe?

Limit dla trzyosobowego gospodarstwa domowego to 23 tys. zł brutto, czyli 16 tys. zł netto. Zdolność kredytowa przy takich zarobkach to 1 mln 45 tys. zł. Mało? Sorry, ale te limity to jakieś nieporozumienie, więc dalej nie liczę.

Albo dobra, jeszcze pięcioosobowe gospodarstwo domowe, a więc rodzice i troje dzieci, bo to jedyny wariant, w którym projekt ustawy daje prawo do preferencyjnego kredytu, mimo że nie jest to pierwsze mieszkanie - chodzi o to, by rodziny wielodzietne miały możliwości zamiany mieszkania na większe.

Limit zarobków - 33 tys. zł miesięcznie brutto, czyli 22,8 tys. zł netto. Zdolność kredytowa z trójką dzieci na utrzymaniu to ok. 1,49 mln zł.

A zatem - nie, te limity zarobków nie sprawią, że podatnik będzie dopłacał do rat kredytu mieszkaniowego potrzebującym, ale bogatym, których stać na rynkowe warunki i to przy wysokich stopach procentowych, a więc w czasie, kiedy jest drogo i hipoteka to produkt dla zamożnych.

Ale jest jeszcze drugi rodzaj ograniczenia - wysokość kredytu. I będzie ona również zależna od liczby osób w gospodarstwie domowym:

I to rzeczywiście jest poważna bariera, bo gdzie singiel kupi kawalerkę za 200 tys. zł? Rodzina z jednym dzieckiem dwa pokoje za 450 tys. zł znajdzie prędzej, choć nie w największych miastach. Czyli program został ograniczony do mniejszych miast? Nie!

Wielu tak interpretuje te limity, ale zupełnie nie o to w ich chodzi. Zasada jest taka: tylko do takiego limitu kwoty dostaniesz preferencyjny kredyt, ale reszta potrzebnego kredytu będzie po prostu oprocentowana na zwykłych rynkowych warunkach.

Czyli opłaca się brać, jak ktoś spełnia warunki. A warunki, jak pokazuję wyżej, są fikcją, poza limitem wieku dla singla. Jaki będzie efekt? Tak samo niezdrowy dla cen nieruchomości, jak w przypadku Bezpiecznego kredytu 2 proc., a to znaczy, że program jest kolejnym kataklizmem dla mieszkalnictwa.

Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz w tych tekstach:

Mam tylko jedną dobrą wiadomość: jest szansa, że ten program nigdy nie wejdzie w życie, bo Lewica po prostu się na niego nie zgodzi i nie będzie większości w Sejmie, żeby go przegłosować. I na to akurat są spore szanse. Szczególnie, że wiceministrem rozwoju odpowiedzialnym za sprawy mieszkaniowe w nowym rządzie jest Krzysztof Kukucki z Lewicy.

Chyba, że w głosowaniu pomoże Konfederacja. I wygląda na to, że rynek właśnie na to liczy, bo na giełdzie indeks WIG-Nieruchomości, w skład którego wchodzą deweloperzy, rośnie w czwartek od rana do południa o ok. 3,5 proc. Mimo że w ciągu ostatniego miesiąca nieustannie tracił.