Mieszkania tanieją po cichu. Deweloperzy miękną
Choć ceny nowych mieszkań w największych miastach niemal się nie zmieniły, sprzedaż hamuje. Deweloperzy chętniej udzielają rabatów, a kupujący nie spieszą się z decyzją. Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę wyczekiwania.
Eksperci wskazują, że średnia cena metra w 10 największych miastach prawie się nie zmieniła (wzrost o symboliczne 0,15 proc.), ale sprzedaż mocno wyhamowała, bo nowych lokali sprzedało się o 8,7 proc. mniej niż w maju.
Ceny u deweloperów pozostały takie same w ponad 90 proc. ofert. Co ciekawe, tam, gdzie pojawiały się zmiany, częściej były to obniżki (5,3 proc.) niż podwyżki (2,8 proc.). Odsetek podwyżek nie był tak niski od roku to wyraźny sygnał wyhamowania wzrostu cen.
Rynek dziś przypomina spacer po galerii handlowej – oglądających dużo, kupujących mniej. Klienci kalkulują, porównują, pytają. Wiedzą, że mogą poczekać, bo presji na wzrost cen nie ma. A deweloperzy? Rozmowa o rabacie to formalność - często nawet nie trzeba negocjować – mówi Robert Chojnacki założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl.
Średnia cena typowego mieszkania na rynku pierwotnym, według wskaźnika Tabela ofert TOP 10, wyniosła na koniec czerwca 2025 roku 14 190 zł/mkw. – to zaledwie o 0,15 proc. więcej niż w maju.
Dane z wszystkich 10 analizowanych rynków pokazują pełną stabilizację – lokalne zmiany cen nie przekroczyły 1 proc. Za ten symboliczny wzrost odpowiada przede wszystkim pojawienie się w ofercie nowych, droższych inwestycji.
Według ekspertów warto też zwrócić uwagę na pogarszające się wyniki sprzedaży. W czerwcu, względem maja, łączna liczba sprzedanych mieszkań na 10 największych rynkach spadła o 8,7 proc., wracając tym samym do poziomu z kwietnia. To kolejny sygnał, że o wzrostach cen w najbliższych miesiącach raczej nie będzie mowy.
Deweloperzy skupiają się dziś na sprzedaży gotowych mieszkań, a nie na podnoszeniu cen. Coraz więcej lokali jest ukończonych i wymaga szybkiego zbycia, bo ich dalsze utrzymywanie generuje koszty – od opłat dla wspólnot po finansowanie. Dlatego tak na rynku tak mało oficjalnych podwyżek – komentuje Ewa Palus główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Zmiany cen mieszkań w poszczególnych miastach
Dane z portalu wskazują, że największy wzrost średniej ceny 1 mkw. (+1,4 proc.) miał miejsce w Aglomeracji Śląskiej i wynikał wyłącznie z pojawienia się nowych, droższych projektów. W już oferowanych inwestycjach deweloperzy podnosili i obniżali ceny mniej więcej tak samo często. Podobnie było w Bydgoszczy (+0,8 proc.).
Ciekawa sytuacja wystąpiła w Łodzi, gdzie średnia cena 1 mkw. wzrosła o 0,8 proc., mimo że ceny aż 491 mieszkań zostały obniżone, a podwyższono je tylko w 206 lokalach. Łódź pozostaje najtańszym z analizowanych rynków, a marże deweloperów są tu najniższe. Nowa podaż jest jednak coraz droższa, ponieważ rosną szeroko rozumiane koszty budowy – zauważają eksperci.
Poza tym ceny wzrosły jeszcze w Lublinie (+0,2 proc.) i w Warszawie (+0,2 proc.). Spadki zanotowano przede wszystkim w Szczecinie i Trójmieście (-1,0 proc.) oraz dużo mniejsze w Krakowie (-0,5 proc.), Wrocławiu (-0,5 proc.), oraz w Poznaniu (-0,4 proc.).
Więcej wiadomości na temat mieszkań można przeczytać poniżej:
Gdzie zapłacimy najmniej a gdzie najwięcej za 1 mkw.
Analitycy podkreślają, że ceny mieszkań są wciąż wyższe niż rok temu – średnio o 6,1 proc. W skali roku największy wzrost średniej ceny 1 mkw. odnotowano w Bydgoszczy (+14,5 proc.), Aglomeracji Śląskiej (+11,2 proc.), Trójmieście (+10,4 proc.) oraz Lublinie (+8,7 proc.).
Co ciekawe, jedynym miastem, w którym średnia cena 1 mkw. spadła w ciągu roku, jest Łódź (-4,7 proc.), a w Poznaniu ceny niemal się nie zmieniły (+0,1 proc.). Wynika to przede wszystkim z bardzo dużej podaży mieszkań w tych miastach – prawo popytu i podaży działa tu szczególnie wyraźnie.
Na spadek popytu natychmiast zareagowali deweloperzy. Z analizy zmian cenników deweloperskich wynika, że dla 5,3 proc. cenników ceny zostały podwyższone, ale tylko w 2,8 proc. obniżone. Zatem znacznie więcej mieszkań tanieje niż drożeje – i takie jest też powszechne odczucie na rynku. Czyli nadal mamy rynek klienta.
Mamy rynek klienta i nic nie wskazuje, by ta sytuacja miała się zmienić w najbliższych miesiącach. Oferta mieszkań jest szeroka, coraz więcej lokali jest gotowych lub niemal gotowych, więc presja na sprzedaż i obniżki cen pozostaje duża – ocenia Robert Chojnacki.
Jego zdaniem z drugiej strony rosnące koszty budowy oraz nowe regulacje, w tym warunki techniczne obowiązujące od sierpnia 2024 roku, sprawiają, że nowa podaż jest coraz droższa. Najbardziej widać to na tańszych rynkach, takich jak Bydgoszcz, Katowice czy Łódź, gdzie marże deweloperów są najniższe i trudno wprowadzać nowe mieszkania w obecnych cenach.
Obecna stagnacja cen nie potrwa jednak wiecznie. Kiedy dostępne dziś mieszkania zostaną wyprzedane, nowa podaż prawdopodobnie podniesie ceny. Ale to już nie w tym roku – podsumowuje Chojnacki.
