Za kilka lat mieszkań w Polsce mogłoby być aż nadto. Jest jeden warunek: musimy przestać nienawidzić
Powinniśmy budować w Polsce pół miliona mieszkań rocznie – uważa Jarosław Kaczyński. Wtedy w ciągu kilku lat rozwiązalibyśmy problem mieszkaniowy. Kuszące? Owszem tylko ktoś w rządzie zupełnie nie potrafi dodawać dwa do dwóch i znalazł sobie najgorszy moment z możliwych, żeby udawać, że przejmuje się rynkiem mieszkaniowym. W efekcie możemy spuścić powietrze z jedynego koła ratunkowego, które mogłoby uratować deweloperów przed falą upadłości. A jak upadną, to kto będzie budować te mieszkania?
Problem mieszkaniowy w końcu został dostrzeżony przez polityków, którzy od dawna przymykali nań oczy, uważając, że to nasza sprawa, nie ich.
Ale dłużej udawać się już nie da. Niedawne badanie GfK dla „Rzeczpospolitej” pokazało, że 72 proc. Polaków uważa, że ceny mieszkań są już tak wysokie, że stały się niedostępne dla zwykłego śmiertelnika. 56 proc. uważa, że państwo powinno regulować ceny mieszkań, a to już naprawdę poważny sygnał.
Polska jest bogata, może budować więcej mieszkań niż za Gierka
I PiS bynajmniej go nie ignoruje. Prezes Jarosław Kaczyński podczas objazdu po kraju niemal na każdym przystanku podnosi temat mieszkaniowy. Ostatnio w Zamościu mówił, że powinniśmy budować po 400-500 tys. mieszkań rocznie i problem mieszkaniowy zostałby rozwiązany w ciągu kilku lat.
Tak, prezes PiS doskonale zdaje sobie sprawę z tego, jak daleko od tych liczb jesteśmy. Ostatnio zbliżyliśmy się do rekordu wszech czasów, budując niemal 270 tys. mieszkań rocznie, a przypomnę, że rekordowa była dekada Gierka, a szczególnie 1978 r., kiedy do użytku oddano 283 tys. mieszkań. Do 400 tys. nam daleko.
Ale przecież wtedy byliśmy biedni, a teraz jesteśmy bogaci
– argumentował prezes PiS.
No i wszystko się niby zgadza, tylko pozostaje pytanie, kto miałby te setki tysięcy mieszkań kupować?
Inflacja pozbawiła Polaków zdolności kredytowej, sprzedaż tąpnęła
Wysokie stopy procentowe i dodatkowe wymogi w wyliczaniu zdolności kredytowej odcięły ok. 70 proc. z nas od kredytów na mieszkania, bo nie mamy zdolności, żeby dostać hipotekę na obecnych wyśrubowanych warunkach.
To już wyraźnie widać w wynikach sprzedaży mieszkań. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że we wrześniu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 2615 r., co w porównaniu do września 2021 r. oznacza spadek o ok. 40 proc.
I wrzesień nie jest wyjątkiem. Dane o sprzedaży deweloperów notowanych na giełdzie pokazują taką samą skalę spadku w całym drugim kwartale tego roku.
Prognozy też są złe, bo według szacunków firmy JLL z 69 tys. mieszkań sprzedanych w tym roku w sześciu największych miastach w Polsce sprzedaż jeszcze skurczy się do 25-30 tys. mieszkań.
Sprzedaż idzie słabo, więc deweloperzy budują mniej. Dane GUS pokazują, że rozpoczęli o ponad 60 proc. mniej budów niż rok wcześniej. Myślicie, że firmy będą przy mniejszej o ponad połowę produkcji utrzymywać takie samo zatrudnienie? Oczywiście, że nie. Zacznie się redukcja.
Mniejsze firmy deweloperskie mogą zresztą upaść. A to jeszcze gorzej, bo oznacza, że spadną nam zdolności produkcyjne, a odbudowa mieszkań chwilę potrwa, kiedy stopy procentowe spadną, a klienci wrócą i będą chcieli kupować. Tylko że wtedy nie będzie miał kto budować, popyt znów przerośnie podaż i ceny znów będą rosły, być może znów zbyt szybko.
A więc nie tylko w trosce o utrzymanie miejsc pracy w tej branży, ale też o Polaków, którzy ciągle potrzebują mieszkań, powinniśmy utrzymać w czasie tego dołka zdolności produkcyjne.
Jak?
Fundusze najmu instytucjonalnego mogą nam uratować rynek
To bardzo łatwe i nie wymaga żadnych programów pomocowych dla deweloperów, żadnych tarcz ani ulg podatkowych. Właściwie nie wymaga żadnych pieniędzy. Jedynie wyzbycia się taniego populizmu i nienawiści do zagranicznego kapitału, który chce teraz masowo kupować mieszkania w Polsce.
Bo skoro klienci indywidualni nie mają teraz możliwości, by iść na zakupy, lukę popytową po nich mogłyby wypełnić częściowo fundusze najmu instytucjonalnego, zwykle te zagraniczne. I zresztą dokładnie tak się dzieje. Deweloperzy coraz chętniej sprzedają funduszom PRS całe inwestycje lub wielkie pakiety mieszkań.
Czy to źle? Doskonale! Bo mieszkań na wynajem nam też brakuje, a taki fundusz jest zdecydowanie lepszym wynajmującym niż Pan Józek ze złotym sygnetem na palcu i takąż koronką na zębie. Wiecie, co ostatnio słyszałam o takim Józku? Kazał najemczyni na własny koszt wymienić gniazdka w mieszkaniu, a przecież to element instalacji elektrycznej, którego serwisowanie jest po stronie wynajmującego. Cóż, wściekła się, ale przyrzekła, że jak będzie się wyprowadzać, wykręci sobie te gniazdka, bo w końcu to jej własność.
Wracając do meritum – zagranicznych funduszy instytucjonalnego najmu nie ma się co bać, przeciwnie, one teraz mogą zapewnić przetrwanie polskiemu sektorowi budowlanemu. Co więcej, daleko im do dominacji na polskim rynku, która mogłaby skończyć się jak w Berlinie windowaniem czynszów. Według Fundacji Rynku Najmu w 2021 r. fundusze najmu miały w Polsce zaledwie 7,9 tys. mieszkań, z czego jeszcze 2 tys. należy do rządowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, nie do żadnych tam obcych kapitałów.
Tymczasem wtedy, gdy ten zagraniczny kapitał jest dla naszego rynku kołem ratunkowym, rząd się obudził i chce pokazać, jaki to jest zdeterminowany i ogłasza, że zabierze się ostro za dodatkowe opodatkowanie tych funduszy.
To nie jest zły pomysł, jest nawet bardzo dobry, powinniśmy dbać, by nie pozwolić na dominację funduszy. Ale, na Boga, nie teraz! Teraz żadna dominacja nam nie grozi, klienci są deweloperom potrzebni na gwałt, a Polakom niemal tak samo potrzebne są mieszkania na wynajem.
I już nawet nie wiadomo, czy się śmiać, czy płakać, kiedy rządzący właśnie teraz opowiadają Polakom, że chce nowym podatkiem nałożonym na zagranicznych inwestorów ochronić ich, by nikt obcy nie wykupował im mieszkań sprzed nosa. Halo! Polacy i tak ich teraz nie kupią! A jak nie kupią ich fundusze PRS, to nie kupi ich nikt. Deweloperzy zaczną zwijać interes i 500 tys. mieszkań rocznie będziemy mogli sobie wtedy narysować.
