Kiedy mieszkania zaczną tanieć? Mamy odpowiedź
Kiedy mieszkania u deweloperów zaczną w końcu tanieć? Nie szybko. Jeszcze do I kw. 2025 r. ceny ciągle będą rosły, ale od II kw. 2025 r. coś zacznie się psuć, a na koniec 2025 r. ceny zaczną wręcz spadać - uważają analitycy banku Pekao.
Dla cen mieszkań kluczowe są nie tylko stopy procentowe, ale to, a może przede wszystkim to, jak rosną nasze pensje. To od nich zależy, czy ten króliczek ucieka coraz bardziej, czy go coraz skuteczniej gonimy. I w ostatnich latach ta historia z króliczkiem wyglądała tak:
Polska poszła pod prąd i króliczek uciekł
Jeszcze do 2019 r. wszystko kręciło się dobrze - mieszkania drożały, owszem, ale wolniej niż nasze wynagrodzenia i również wolniej niż nasze oszczędności. No i do tego kredyty hipoteczne były całkiem tanie. To oznacza, że kupno własnego mieszkania stawało się coraz bardziej w zasięgu ręki.
Wszystko się wywaliło w 2022 r., kiedy kredyty hipoteczne zrobiły się bardzo drogie i to gwałtownie ze względu na szybkie podwyżki stóp procentowych. I jeszcze ci zamożni Polacy, co byli w stanie kupić za gotówkę, to jako tako się mieli, a właściwie to nawet mieli się jak pączki w maśle, bo tylko oni właściwie kupowali mieszkania. Te, co prawda, nie taniały, ale ruch w interesie był tak mały, że można było przebierać w ofertach i pewnie całkiem efektywnie negocjować cenę.
Ale ci, którzy potrzebowali kredytu na zakup, ale nie mogli albo nie zdążyli załapać się na Bezpieczny kredyt 2 proc., dostali ostro po nosie, a wizja zakupu mieszkania mocno im odjechała. Warto zwrócić uwagę, że mieszkania drożały w 2023 r. znacznie szybciej niż pozostałe dobra konsumpcyjne, choć wiecie doskonale, że i wzrost cen poza rynkiem mieszkaniowym nam wcale nie odpuszczał.
Zresztą ten Bezpieczny kredyt 2 proc. narobił tyle, że w Europie w II kw. 2023 r. średnia cena mieszkań zaczęła już spadać w tempie niemal 1 proc. r/r. - wskazują analitycy Pekao. A w tym czasie Polska szła pod prąd, bo u nas właśnie wtedy mieszkania drożały jak pierun.
Przy okazji warto porównać ten ostatni program dopłat do kredytów z poprzednimi:
- Bezpieczny kredyt 2 proc. wygenerował 38,9 proc. sprzedaży kredytów mieszkaniowych
- Rodzina na Swoim 22,2 proc. w szczycie popularności w 2011 r.;
- Mieszkanie dla Młodych 18,8 proc. w 2016r.
Wszystko jasne.
Pytanie, co dalej?
I to wcale nie jest pytanie o kredyt 0 proc., ale o trendy, które poza takimi dopalaczami będą wpływać w najbliższych latach na ceny mieszkań na rynku pierwotnym, bo tego dotyczy raport banku Pekao przedstawiony na kongresie Impact’24, o którym mówimy.
No to w skrócie tak: na razie ceny mieszkań będą jeszcze rosły, gdzieś do I kw. 2025 r. Do tego czasu wzrosną o ok. 22 proc. w stosunku do IV kw. 2023 r.
Dlaczego teraz jeszcze będą rosły? Bo rośnie znów siła nabywcza naszych pensji i poprawiają się nastroje konsumentów. Dziś realnie wynagrodzenia Polaków odbudowały się na tyle, że są nieco wyższe niż przed szokiem inflacyjnym. I będą nadal rosnąć.
Do tego oczywiście program dopłat do kredytów poprawi akcję kredytową, a ze względu na przeludnienie mieszkań potrzeby mieszkaniowe Polaków ciągle będą duże - uważa Pekao.
I owszem, wysokie stopy procentowe, które według Pekao nie spadną do końca 2025 r., będą trochę utrudniały sytuację, ale wcale nie zablokują rosnącego popytu na mieszkania.
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:
To dlaczego w 2025 r. ceny zaczną jednak spadać?
Ale te czynniki nie są wieczne. Według Pekao maszyna zacznie się zacinać już w II kw. 2025 r. w gruncie rzeczy, dopiero wtedy ujawnią się z pełną mocą dobijające nas wysokie stopy, a z kolei podaż mieszkań znacznie wzrośnie, bo przecież dzięki BK 2 proc. deweloperzy rozpoczęli bardzo dużo budów.
Spadki cen będą zatrzymywać jeszcze bardzo mocno nadal rosnące wynagrodzenia, ale jednak potencjał do wzrostu cen zupełnie zniknie, a pod koniec 2025 r. mogą pojawić się jednak pierwsze przeceny.
