Banki wlepiają kary za brakujący wkład własny. Halo, TSUE?

Wkład własny masz za niski, więc płać więcej! – pozornie nie ma w nic dziwnego z w tej zasadzie. Przepisy jasno mówią, że zaciągając kredyt hipoteczny, musisz mieć minimum 20 proc. własnych środków na sfinansowanie zakupu mieszkania czy budowę domu. Jak masz tylko 10 proc., kredyt dostaniesz, ale droższy, bo bank policzy sobie wyższą marżę i doda do tego jeszcze ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. O ile więcej? To oczywiście zależy od wysokości kredytu, ale mówimy o różnicy kilkuset złotych miesięcznie.

Ale jeśli przyjrzeć się tym zasadom bardziej dogłębnie, łatwo dojść do wniosku, są one bezsensu, działają na korzyść banku i może czas, by przyjrzał im się TSUE albo UOKiK.

W czym rzecz? W tym, że de facto nie ma znaczenia, jaki jest stan faktyczny - czy z własnych środków wyłożyłeś 10 czy 20 proc. wartości nieruchomości, ważne jest, na co umówiłeś się z bankiem na początku, podpisując umowę kredytową. Nadal brzmi uczciwie - umowa to umowa - ale poczekajcie z osądem. Weźmy najpierw prostszy, ale i mniej ostry przykład. Kupujesz mieszkanie, ale masz tylko 10 proc. wkładu własnego, dlatego bank udziela ci kredytu na zakup, ale płacisz za niego drogo, bo to kredyt „specjalnej troski” z obniżonym wkładem własnym.

Ale jednocześnie wiesz, że wkrótce po podpisaniu umowy kredytowej będziesz miał dodatkowe środki, które spokojnie wystarczyłyby, żeby uzupełnić brakujący wkład własny i spełnić warunek sfinansowania z własnej kieszeni 20 proc. zakupu mieszkania. A skoro masz sporo wolnej gotówki, rzeczywiście nadpłacasz kredyt, na przykład po roku od jego zaciągnięcia. 

Co się wtedy dzieje? Zupełnie nic - nadal przez pozostałe 29 lat trwania umowy kredytowej płacisz karę za to, że masz niski wkład własny. Chociaż już nie masz. Ważne, że przy podpisaniu umowy umówiłeś się z bankiem na to, że takim klientem specjalnej troski będziesz.

Więcej wiadomości o kredytach, długach i zdolności kredytowej

A właściwie, to nieprawda, że nie stanie się nic, bo w wielu przypadkach zapłacisz bankowi dodatkową karę za wcześniejszą spłatę kredytu. Przepisy mówią jasno, że bank nie może naliczać sobie żadnych opłat za nadpłatę albo całkowitą spłatę kredytu, ale dopiero po trzech latach od podpisania umowy kredytowej. Przez pierwsze trzy lata bank może obciążyć klienta dodatkowymi kosztami i praktyka w tym zakresie jest różna. Niektóre banki z tego rezygnują również przed upływem trzech lat, inne rezygnują, ale tylko w przypadku kredytów o czasowo stałej stopie procentowej, jeszcze inne pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę zawsze w ciągu tego okresu.

Podsumowując: kredytobiorca umawia się z bankiem na coś, podpisując umowę kredytową, ale ta umowa wcale nie jest niezmienialna, bo zawsze można podpisać aneks. Jeśli kredytobiorca w trakcie trwania tej umowy dokona na saldzie kredytu operacji, która może zmniejszyć zyski banku (nadpłata kredytu oznacza bowiem niższe odsetki dla banku), bank może obciążyć klienta dodatkową opłatą, żeby sobie to odbić.

Ale jeśli klient dokonuje zmiany w saldzie kredytu w drugą stronę, skutkującą niższymi kosztami ponoszonymi przez bank (wyższy wkład własny, to mniejsze ryzyko dla banku, a ryzyko kosztuje), to klient nie uzyska z tego żadnych korzyści, bo przecież na coś się umówił z bankiem, podpisując umowę i to ma znaczenie, a nie stan faktyczny.

Mam jeszcze lepszy przykład od jednego z naszych czytelników, który budował dom. Wtedy, wiadomo, bank kredytem hipotecznym finansuje budowę, ale pieniądze nie są kredytobiorcy wypłacane jednorazowo, jak przy zakupie mieszkania, ale w transzach. Na starcie kredytobiorca kalkuluje, ile na budowę potrzebuje i na taką kwotę kredytu się z bankiem umawia. Podpisując umowę kredytową, ma niestety tylko 10 proc. wkładu własnego, a 90 proc. finansuje bank, powiedzmy, że w trzech transzach po 30 proc.

Budowa domu startuje, bank wypłaca pierwsze 30 proc. Wszystko idzie zgodnie z planem, więc czas na drugą transzę. Zanim przychodzi pora na trzecią, kredytobiorca dostaje zastrzyk gotówki i kończy dom już z własnych środków, nie składa więc już wniosku o uruchomienie ostatniej transzy.

Efekt? Dom już stoi i jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, a bank sfinansował tylko 60 proc. jego wartości, wkład własny jest więc na poziomie 40 proc., a mimo to bank nadal traktuje ten kredyt, jakby był kredytem o podwyższonym ryzyku, bo nie spełnia kryterium minimum 20 proc. wkładu własnego. Absurd? Owszem.

Nasz czytelnik nie odpuścił i drążył tę sprawę. W banku dowiedział się, że to wynika z umowy kredytowej przez niego podpisanej, określającej, jaki będzie wkład własny, a jaki jest stan faktyczny, nie ma znaczenia. Poszedł więc do KNF i Rzecznika Finansowego z pytaniem, jaka jest zatem definicja wkładu własnego, czyż nie powinna uwzględniać tego, ile realnie pieniędzy z własnej kieszeni wyłożył kredytobiorca? Tam dowiedział się, że nie ma takiej definicji i każdy bank może rozumieć to po swojemu.

No i tak to się kręci. Dziwnie, bo działa trochę przez zasiedzenie - zawsze tak było i nikt się nie czepiał, więc to normalne i nie ma co szukać dziury w całym.

A może właśnie należałoby jej poszukać? Od kilku lat przechodzimy przemianę stosunków bank - klient. Nie polegają one już na tym, że bank dyktuje warunki, a klient nie ma nic do powiedzenia, podpisuje albo spada. A skoro podpisał, to ma się wywiązać, choćby zasady dyktowane przez silniejszego były nieuczciwe albo chociaż nieprzejrzyste.

Przypomnę, że jakąś zdobyczą cywilizacyjną było uznanie, że jeśli kredytobiorca podpisze umowę kredytową na kilka lat, ale ostatecznie spłaci kredyt na przykład po sześciu miesiącach, należy mu się zwrot części prowizji za udzielenie kredytu czy innych kosztów opłaconych z góry jak ubezpieczenie, proporcjonalny do okresu, w którym z bankowego finansowania zrezygnował. Wcześniej przez lata żadne instytucje nadzorcze nie wpadły na to, że klientowi należy się taki zwrot.

Skoro dało się dojść do wniosku, że to nieuczciwe, żeby klient płacił za coś, z czego nie skorzystał w pełni, bo kredyt nadpłacił szybciej, to może da się też dojść do wniosku, że ponoszenie wyższych kosztów niskiego własnego jest bezsensu, skoro wkład własny wcale nie jest za niski, a może nawet nigdy nie był?