Hipoteka odwrócona. Jak działa dożywotnia renta za oddanie mieszkania

Klasyczny kredyt hipoteczny zakłada finansowanie zakupu nieruchomości przez bank. Następnie kredytobiorca spłaca zobowiązanie w ratach, stając się pełnoprawnym właścicielem domu. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wprowadza natomiast nieco inne podejście. To bank (lub inna instytucja finansowa) przekazuje właścicielowi nieruchomości środki pieniężne jednorazowo lub w ratach, a po jego śmierci przejmuje prawo własności do nieruchomości. Obecny właściciel ma prawo użytkować dom aż do dnia śmierci.

Sumę kredytu hipotecznego ustala się w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, a więc kwotę, którą kredytobiorca mógłby otrzymać na konkretny dzień w transakcji kupna-sprzedaży. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, biorąc pod uwagę m.in.:

Co istotne, suma kredytu nie musi być równa wartości rynkowej nieruchomości. Praktyka pokazuje, że najczęściej nie jest. Ustalając kwotę kredytu, bank bierze pod uwagę koszty, wiek i płeć właściciela, a czasami także jego stan zdrowia. Zazwyczaj kwota kredytu wynosi od 30 do 60 procent wartości rynkowej. Ze względu na to, że umowa odwróconego kredytu hipotecznego ma charakter długoterminowy, wycena nieruchomości może ulegać zmianom zarówno in plus, jak i in minus.

Więcej o kredytach hipotecznych przeczytasz na Bizblog.pl:

Odwrócony kredyt hipoteczny to oferta skierowana do osób fizycznych, które:

Może z niej skorzystać każdy, bez względu na wiek, jednak najczęściej umowę odwróconego kredytu hipotecznego podpisują seniorzy. Przyczyną są niskie świadczenia emerytalno-rentowe, które często nie pozwalają na zaspokojenie podstawowych potrzeb. Z takiego rozwiązania chętnie korzystają też osoby samotne, które nie mają komu przekazać w spadku nieruchomości, natomiast dzięki odwróconej hipotece zyskują dodatkowe środki pieniężne.

Zgodnie z ideą hipoteki odwróconej prawo własności nieruchomości po śmierci właściciela przechodzi na bank. Oznacza to, że potencjalni spadkobiercy nie wejdą w jej posiadanie zgodnie z mechanizmem dziedziczenia ustawowego. Niemniej jednak mają oni możliwość całkowitej kwoty pozostałej do zapłaty, w wyniku czego przejmują nieruchomość na własność. Najczęściej jednak sumy przekazywane przez bank są na bieżąco wydatkowane, dlatego spłata następuje ze środków osobistych. Co istotne, hipoteka odwrócona zakłada przejęcie przez bank wyłącznie nieruchomości, której dotyczy umowa. Spadkobiercy mają prawo do innych składników majątku w drodze dziedziczenia ustawowego lub z mocy testamentu.

Hipoteka odwrócona w swojej istocie przypomina rentę dożywotnią. Mechanizm ten również przewiduje wypłatę świadczenia w zamian za przejęcie prawa do nieruchomości po śmierci właściciela. Niemniej jednak, o ile renta dożywotnia wypłacana jest do dnia zgonu, o tyle odwrócona hipoteka ma charakter czasowy. Umowa może być zawarta na 10, 15 czy 20 lat w zależności m.in. od wieku właściciela. Ponadto hipoteka odwrócona zakłada wypłatę świadczenia jednorazowo lub w ratach, natomiast rentę dożywotnią wypłaca się co miesiąc. Stroną umowy w drugim przypadku może być osoba fizyczna lub prawna, a przy odwróconej hipotece bank bądź inna instytucja finansowa. Te dwa rozwiązania prawne, choć podobne, tak naprawdę znacznie się różnią. Wybierając konkretne, warto mieć świadomość wad i zalet, z jakimi się wiążą.