Budowa osiedla jak przetarg na drogę, albo zamiast CPK? Zaskakujące pomysły na tańsze mieszkania

Agata Kołodziej, Bizblog: Czy to ma sens, że polskie państwo realizuje politykę mieszkaniową rękami banków komercyjnych poprzez dopłaty do kredytów, żeby umożliwić ludziom kupowanie mieszkań? Ostatecznie sprowadza się to przecież do tego, że państwo wykłada pieniądze podatników, żeby komercyjne instytucje miały więcej klientów i jeszcze więcej zarabiały. I nie ma znaczenia, że państwo ma udziały w dziewięciu bankach w Polsce, w tym dwóch największych w kraju. Nie ma znaczenia, bo ich oferta też niczym nie różni się od rynkowej - kredyty hipoteczne, które są dziś jedynym sposobem na zapewnienie sobie potrzeb mieszkaniowych, nie są w nich wcale tańsze. A więc również tym państwowym bankom podatnicy dosypują tyle samo pieniędzy. A przecież można wyobrazić sobie sytuację, w której kredyt hipoteczny w państwowym banku jest produktem o roli bardziej społecznej niż komercyjnej - i bank na nim nie zarabia.

Marcin Materna, dyrektor biura analiz rynków kapitałowych Banku Millennium: Zacznijmy od tego, że banki, które potocznie nazywamy państwowymi, mają także innych akcjonariuszy, w tym oszczędzających w PPK/OFE/IKE czy IKZE. Prawdziwie państwowy jest jedynie BGK. Jestem przekonany, że państwo nie powinno wykorzystywać dominującej pozycji w bankach - zwłaszcza że w części z nich nie ma nawet 40 proc. udziałów - do realizacji swoich celów, ze szkodą dla pozostałych akcjonariuszy. Jeśli już państwo chce instrumentalnie używać banków, w których posiada udziały, to niech po prostu skupi 100 proc. akcji i wycofa je z giełdy. Wtedy będzie jasność i akcjonariusze nie będą się czuli poszkodowani. Nie będzie to sytuacja optymalna z punktu widzenia rynku finansowego, ale przynajmniej klarowna. Pamiętajmy, że przy tym do zmuszenia sektora bankowego do określonych działań wystarczą decyzje KNF, UOKiK czy BFG – „państwowość” części banków już praktycznie nic nie wnosi. Rolą państwa nie jest ręczne sterowanie polityką kredytową banków.

To co nią jest?

Na miejscu Skarbu Państwa zająłbym się raczej poprawą sytuacji w służbie zdrowia - wydawanie miliardów na turystyczne atrakcje typu mierzeja czy CPK w warunkach, w których ludzie umierają w kolejce do szpitala, jest co najmniej dyskusyjne. Podobnie rzecz ma się z prezentami w rodzaju wakacje kredytowe dla wybranych, gdy nie można doprosić się o odliczenie od podatku wizyty u prywatnego lekarza. Słowem – państwo lepiej przysłuży się obywatelom, kierując swoją uwagę na np. służbę zdrowia niż na bankowość, albo na sądownictwo, albo na służby publiczne i odpuścił wszystkie inne działalności gospodarcze - zwłaszcza te, które jest w stanie obsłużyć wolny rynek. Akurat z kredytami mieszkaniowymi rynek w ostatnich latach bardzo dobrze sobie radził bez interwencji.

Tylko problem polega na tym, że państwo właśnie za pomocą kredytów hipotecznych realizuje politykę mieszkaniową, bo od lat innego pomysłu nie ma. A polityka mieszkaniowa  - tak samo jak prawo do publicznej służby zdrowia - zapisana jest w Konstytucji. Art. 75 Konstytucji RP mówi: „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”. Skoro przywołał pan problemy systemu ochrony zdrowia, to mogę odpowiedzieć tak, że z próbami prowadzenia polityki mieszkaniowej za pomocą kredytów hipotecznych jest trochę tak, jak z próbą rozwiązania problemów służby zdrowia przez prywatyzację wszystkich szpitali. Od tego momentu działałyby one w pierwszej kolejności dla zysku, a państwo tylko by im dopłacało do świadczeń, dając jednocześnie zarobić inwestorom owych szpitali.

To inne sytuacje, bo banki ostatecznie nie są potrzebne do prowadzenia działalności mieszkaniowej, to nie one budują mieszkania, one je tylko finansują jako jedna ze możliwych stron. Tymczasem za finansowanie równie dobrze mógłby odpowiadać choćby BGK. Poza tym literalnie czytając „władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania” to akurat jest wypełniana w części “sprzyjają zaspokojeniu”, choć mogłoby bardziej. Natomiast całkowicie leży „wspierają rozwój budownictwa socjalnego”.

Tylko BGK nie ma struktur i know-how, jak obsługiwać klienta detalicznego.

Więc polityka rządu mogłaby polegać na tym, że to państwo finansuje te kredyty, choćby emitując obligacje mieszkaniowe. Ba, państwo może nawet jeszcze do nich dopłacać - a banki komercyjne tylko by je obsługiwały. Tak właśnie było przecież kiedyś z tanimi kredytami dla rolników - bank BGŻ brał tylko swoją prowizję za obsługę, ale de facto był to program państwowy.

Pytanie czy państwo w ogóle powinno finansować kredyty, bo jak wspomniałem, jest wiele innych dziedzin, gdzie mogłoby zwiększyć wysiłki w celu poprawy sytuacji, niekoniecznie akurat w budownictwie mieszkaniowym. Dziś kredyty hipoteczne to po prostu produkty komercyjne.

Właśnie w tym rzecz, bo może nie powinny?

Kredyt hipoteczny to nie jest najważniejszy element prowadzenia polityki mieszkaniowej. Kiedyś próbowano realizować politykę mieszkaniową poprzez ulgi podatkowe dla inwestorów, którzy budowali mieszkania na wynajem na 10 lat, a po tym czasie lokatorzy mogli je wykupić po wcześniej uzgodnionej cenie - nie bieżącej, ale tej ustalonej dekadę wcześniej ewentualnie z waloryzacją, przez co inwestor nie inkasował całości zysku ze wzrostu cen nieruchomości, ale dzielił się nim z lokatorem. Do tego z powodzeniem funkcjonowały TBS-y. Dziś właśnie takiej polityki mieszkaniowej brakuje.

Kiedyś nie było kredytów hipotecznych, a budownictwo funkcjonowało. W zasadzie to niektórzy twierdzą, że gdyby nie kredyty, to mieszkania nie byłyby tak drogie – bez nich zniknąłby popyt spekulacyjny i inwestycyjny. Im niższa cena kredytu, tym wyższy popyt na mieszkania i wzrost cen – właściwie niweluje to szybko korzyści z niskich stóp procentowych – spójrzmy, co się stało z cenami mieszkań w czasie obowiązywania niskich stóp. Przypomnijmy sobie, jak wystrzeliły ceny, gdy popularny stał się bardzo tani kredyt w CHF. Tani kredyt nie zwiększy dostępności cenowej mieszkań.

A co ją zwiększy?

Skoro mówimy o marżach – wszyscy koncentrują się na marżach banków, które są naprawdę niskie. Spójrzmy jednak na marże deweloperów. Wróćmy do pytania, dlaczego ludzi nie stać na mieszkania? Bo są drogie. A czemu są drogie? Nie przez kredyty, bo akurat obecnie kredyt jest oprocentowany na poziomie 1/2 inflacji, więc jest bardzo tani i 1-2 pkt proc. tego nie zmienią. 

Patrząc na marże deweloperów można odpuścić sobie też wyjaśnienie, że musi być drogo, bo tyle kosztuje wybudowanie mieszkania - nie, nie kosztuje tyle.

Mieszkania są drogie, bo jest za duży popyt lub za mała podaż – cenę ustala na koniec rynek. I w tym kierunku trzeba szukać rozwiązania, bo tylko to oznaczałoby właściwe zidentyfikowanie problemu. Koncentracja na cenach kredytów, które problemem nie są, nie przyniesie rozwiązania.

Zostańmy przy marżach deweloperów. Pańskim zdaniem należałoby je ograniczyć ustawowo?

Może gdyby ziemię sprzedawać deweloperom z określonymi warunkami maksymalnej marży czy ostatecznej ceny mieszkania, sytuację mieszkaniową dałoby się łatwiej opanować. Przeznaczenie większej ilości gruntów na budownictwo także by pomogło. A może faktycznie zamiast sprzedaży ziemi, miasto w niektórych przypadkach mogłoby ogłaszać przetargi na budowę osiedli i wybierać najlepsze oferty deweloperów. A wybudowane w ten sposób mieszkania, państwo następnie mogłoby udostępniać (najpierw jako mieszkania komunalne), być może w części finansując również kredyty dla kupujących i podpisując długoterminowe umowy z lokatorami z możliwością wykupu. Czy byłoby taniej? Możliwe że tak. Skoro miasto potrafi prowadzić politykę drogową (nowe drogi, ścieżki rowerowe, metro) to może i mogłoby mieszkaniową? Ostatnio sugerował podobne rozwiązania np. były prezes PKO BP.

Oczywiście ktoś może powiedzieć, że to pomysły z poprzedniej epoki – mogą one być lepsze niż to, co teraz robimy. Przecież drogi czy mosty są tak właśnie finansowane, a nie na zasadzie, że sprzedajemy ziemię na autostradę, a inwestor może potem brać opłatę za przejazd, w wysokości, jaka mu się tylko zamarzy. 

Wszyscy koncentrują się w Polsce na popycie na mieszkania i na kredytach, ale to z podażą mieszkań jest coś nie tak. Dodatkowo, ceny nie dostosowały się jeszcze do nowych stóp procentowych.

Jak to? Przecież właśnie ostatnie lata budowaliśmy niemal tyle co za Gierka.

Bo kiedy jest popyt, to pojawia się też podaż, ale rosną też ceny. Ale popyt jest za duży i nie tam, gdzie powinien, bo mieszkania zaczęły być traktowane jak lokata kapitału. A dlaczego? Bo to jedyna nieopodatkowana lokata kapitału - i tu jest jedno ze źródeł grzechu pierworodnego.

To może ograniczmy ten popyt, ograniczając kredytowanie inwestycyjne? Zagram radykalnie: hipoteka tylko na pierwsze mieszkanie?

Pozwólmy rynkowi działać. Stopy procentowe są wysokie, powiedzmy od roku, półtora i już wszyscy wpadają w panikę, że musimy robić jakieś wielkie programy pomocowe, a to zaburza rynek. Gdyby stopy pozostały wysokie na dłużej, ceny mieszkań by spadły i rynek sam by się wyregulował. I moim zdaniem pozostaną wysokie na długo, bo nie ma na razie przesłanek do silnego i trwałego spadku inflacji.

Z drugiej strony, to co dziś tak naprawdę razi opinię publiczną, to wysokie ceny mieszkań. A za nie odpowiadają właśnie wieloletnie niskie stopy procentowe. Czy powinniśmy więc chcieć powrotu do takiego środowiska, które generuje dodatkowy popyt niezwiązany z koniecznością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych czyli popyt inwestycyjny? 

Wróćmy do innego problemu rynku mieszkaniowego poza niskimi stopami kredytów. Mnóstwo inwestorów kupuje przecież za gotówkę – bo inwestowanie w mieszkania jest opodatkowane wręcz skrajnie preferencyjnie. Dlaczego od zwykłej lokaty bankowej płacimy podatek od zysku w wysokości 19 proc., a od zysku z najmu jedynie bardzo niski ryczałt w wysokości 8,5 proc.? Ktoś powie, że dlatego, że jest tu inny poziom ryzyka, ale od zysku z akcji, które są jeszcze bardziej ryzykownym aktywem, też płacimy 19 proc. podatku Belki. Tak samo od obligacji. A zyski z najmu są potraktowane ulgowo.

Ba, na dodatek zysk ze sprzedaży mieszkania po pięciu latach od zakupu jest w ogóle zwolniony z podatku. Przecież to przeczy logice - nawet bez dyskusji o jakimkolwiek problemie mieszkaniowym - i jest zwyczajnie nielogiczne. Z jednej strony rząd chce podjąć próby ograniczenia popytu inwestycyjnego, z drugiej właśnie stymuluje popyt inwestycyjny przez ulgi podatkowe (bo tak należy nazwać brak czy niskie opodatkowanie tego typu inwestycji).

Czyli co? Podnieść ryczałt z najmu, który inwestor płaci co roku? Czy wprowadzić podatek od zysku dopiero przy sprzedaży takiego lokalu kupionego inwestycyjnie?

Raczej preferowałbym wprowadzenie takiego samego opodatkowania dla lokat czy inwestycji w akcje, jakie istnieje przy inwestycjach w mieszkania, czyli obniżenie podatku Belki do 8.5 proc. i zwolnienie długoterminowych inwestycji kapitałowych z tego opodatkowania. Zniknęłaby wtedy preferencyjna stawka podatku dla mieszkań, co w części obniżyłoby popyt inwestycyjny na nie. 

Jeśli jednak to obecnie nie jest możliwe, to może należy rozważyć opodatkowanie inwestycji w mieszkania analogicznie jak innych inwestycji. Oczywiście z podatku od zysku po sprzedaży mieszkania powinni być zwolnieni ci, którzy przeznaczają środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, bo na przykład powiększyła im się rodzina i kupują większe, mówimy tu wyłącznie o zakupach inwestycyjnych. Ja nie jestem zwolennikiem nowych podatków, ale to po prostu byłoby bardziej logiczne, jeśli chodzi o całość systemu podatkowego. Dziś państwo samo pcha ludzi, którzy potrafią liczyć do tego, by z mieszkań robili sobie nieopodatkowaną (lub nisko opodatkowaną) lokatę kapitału, a potem się dziwi, że pojawia się dużo popytu spekulacyjnego  

Zostawmy problem mieszkaniowy i wróćmy do samego finansowania tego zakupu. Mówi pan: kredyty hipoteczne są tanie, przecież różne instytucje (np. KNF, UOKiK) monitorują rynek i gdyby miały zastrzeżenia, interweniowałby. Skoro tego nie robi, widocznie nie ma potrzeby. A mi się wtedy przypomina historia z opłatami w OFE. Początkowo opłata od składki wynosiła aż 10 proc. Po pięciu latach rząd uznał, że to za dużo i ograniczył ją do 7 proc., a kolejne 10 lat zajęło dojście do wniosku, że to nadal złodziejstwo i trzeba ograniczyć ją do 3,5 proc.

Marża 10 proc. faktycznie była zbyt wysoka, ale obecnie w bankach marże na kredytach są znacznie niższe, niższe niż 3,5 proc., do których obniżono opłaty w OFE. 

No to spójrzmy na marże banków. We wrześniu 2022 r. średnia marża kredytu hipotecznego wynosiła w Polsce 1,84 proc., tymczasem z danych Europejskiego Banku Centralnego wynika, że w tym samym czasie średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego we Francji wynosiło 1,7 proc. Oczywiście należy wziąć poprawkę na to, że w strefie euro jest zupełnie inny poziom stóp procentowych, a do tego tam większość kredytów jest udzielana na stałą stopę, ale to nadal mniej niż u nas sama marża. Dla mnie wniosek jest taki, że tanio w Polsce wcale nie jest. 

Pamiętajmy, że w strefie euro jeszcze niedawno mieliśmy ujemne stopy procentowe,

Wtedy już nie, mówimy o wrześniu 2022 r., kiedy stopa banku centralnego była już na poziomie 1,25 proc.

Jak słusznie pani wspomniała, kredyty w Europie są oprocentowane stałą stopą, więc ostatnie wzrosty w niewielkim stopniu wpłynęły na koszt już zaciągniętych kredytów. Moim zdaniem koncentracja na cenach kredytów, które problemem nie są, nie przyniesie rozwiązania, a jak pokazuje historia – im niższe ceny kredytów tym większy popyt i wyższy wzrost cen mieszkań, niwelujący niższy koszt pożyczek.

Mamy stopy procentowe prawie 7 proc., marże banków około 2 proc., więc już z tego porównania wynika, że główną przyczyną drogiego kredytu są stopy NBP (i tak zdaniem wielu za niskie w stosunku do obecnej inflacji), a nie marże banków. Dopóki państwo nie wymyśli sposobu, jak zwiększyć podaż mieszkań, a jednocześnie będzie utrzymywało preferencyjne stawki podatkowe sprzyjające popytowi inwestycyjnemu, nic z tego nie będzie, a ceny mieszkań będą w długim terminie rosły.

Pamiętajmy też, że gdyby stopy procentowe utrzymały się w Polsce dłużej na wysokim poziomie, raczej obstawiałbym spadek cen mieszkań – nic lepiej nie działa na obniżenie cen niż spadek popytu, a ten przy tych stopach jest ograniczony. Weźmy pod uwagę, że inflacja i wzrost kosztów wpływa tylko na ceny nowych mieszkań – stare już zostały wybudowane i tu największym czynnikiem wpływającym na cenę jest popyt i determinacja do sprzedaży mieszkania – inflacja ma tu znacznie mniejsze znaczenie i nie jest brana pod uwagę jako czynnik cenotwórczy przy transakcji. Dlatego przy inflacji i wzrostach cen stóp mieszkania mogą tanieć – jest to po prostu odreagowanie po wzrostach ich cen w czasie niskiej inflacji i spadku stóp. Wpływając sztucznie na ceny kredytu, tylko zaburzymy ten naturalny proces i utrwalimy wysokie ceny.

Próby majstrowania przy marżach banków nie rozwiążą problemu mieszkaniowego. Ale dlaczego w takim razie budżet państwa ma wydawać pieniądze na dopłaty do komercyjnych kredytów hipotecznych, bo potraktował je jednak jako narzędzie wspomagania Polaków w zapewnieniu potrzeb mieszkaniowych? Skoro to narzędzie polityki mieszkaniowej, niechże w państwowych bankach przynajmniej nie pożera tyle publicznych pieniędzy.

Po pierwsze, jak już wspomnieliśmy, nie ma banków państwowych, są tylko takie, gdzie mniejszościowym udziałowcem (poniżej 50 proc.) jest Skarb Państwa, a tylko z racji rozdrobnienia akcjonariatu rządzi.

Jest jeszcze jeden problem z oferowaniem tanich hipotek przez „państwowe” banki. Co to znaczy „tanich”? 0,5 pkt. proc. różnicy od stawek rynkowych sprawy nie załatwi. Gdyby miało to być więcej, to nawet, jeśli ominiemy interes akcjonariuszy banków państwowych, to na banki państwowe właśnie spadałaby wtedy konieczność finansowania całej akcji hipotecznej. Gdyby obecnie stopa procentowa na kredyt na mieszkanie w banku “państwowym” miałaby wynieść powiedzmy 3-4 proc. dla kredytu hipotecznego, pozostałe banki po prostu przestałyby oferować ten produkt, albo nikt by po ten produkt do nich nie poszedł – wszyscy udaliby się do PKO BP, który to z kolei nie mógłby już udzielać innych kredytów – kapitały wszak nie są z gumy. I kto miałby zapłacić za ten bonus? Pozostali akcjonariusze i częściowo depozytariusze w postaci niższych odsetek.

To w ramach akademickiej dyskusji pozbądźmy się choć tych akcjonariuszy. Mogę sobie wyobrazić, że Skarb Państwa sprzedaje udziały w Pekao i Aliorze, żeby za te pieniądze odkupić resztę udziałów w PKO BP, wycofać z giełdy i wtedy jego rękami już bez szkody dla akcjonariuszy realizować politykę państwa.

To jest jakiś pomysł. Moim zdaniem w ogóle posiadanie trzech dużych banków przez państwo (plus kilku mniejszych) niczemu nie służy. W normalnych grach rynkowych jest jakiś akcjonariusz, który chce zwiększyć udział rynkowy. Jak mamy kilka banków państwowych, to pytanie, czy one chcą ze sobą rynkowo konkurować, czy może wolą nie wchodzić sobie w drogę?

Gdyby państwo przejęło kontrolę tylko nad PKO BP, by służył do realizacji jego celów, bank zostałby częściowo pozbawiony konieczności zarabiania jak największej ilości pieniędzy dla akcjonariuszy i mógłby być tańszy niż reszta. A ponieważ jest wystarczająco duży, to mógłby przez to stać się takim ośrodkiem, który kształtuje ceny na rynku.

A reszta banków albo mówi: ok, bierzemy udział w tym wyścigu, albo uznaje, że tak niskie marże są nieopłacalne i wycofuje się z tego rynku - jak Citi Handlowy, który od lat odpuścił sobie kredyty hipoteczne. Najprawdopodobniej jednak okazałoby się, że PKO BP jest jednak za słaby na udźwignięcie całej akcji kredytowej, jednak wpływ jego niższych marż byłby w pewien sposób zauważalny. Podaż kredytu byłaby niższa, ale może przez to i ceny mieszkań? Wtedy w większym stopniu byłyby one finansowane oszczędnościami, a nie kredytami. Bo obecnie szuka się rozwiązania, jak obniżyć koszt kredytów (utrzymując np. niskie stopy procentowe), zapomina się jednak o tym, że jednocześnie obniża się oprocentowanie depozytów, co sprawia, że oszczędzanie na nowe czy większe mieszkanie praktycznie nie ma racji bytu (stopy procentowe są zbyt niskie, więc lepiej wziąć kredyt).

Ale właściwie, po co tak mieszać na rynku, skoro można osiągnąć to samo, pożyczając na zakup mieszkania nie od PKO BP, ale bezpośrednio od rządu, czy innej instytucji państwowej (np. w postaci odłożonego kredytu podatkowego czy uczestnictwa w państwowym czy samorządowym programie). Można stworzyć system, który przejmie w części od banków komercyjnych finansowanie mieszkalnictwa. Można też przecież zamiast budować CPK (które na liście realnych potrzeb Polaków i tak zajmuje jedną z niższych pozycji), wybudować osiedla mieszkaniowe na gruntach państwowych na takiej zasadzie, jak właśnie proponuje się budowę CPK (przetargi, wybór najlepszej oferty, cena bez marży) – będą one tańsze niż budowane na zasadach w 100 proc. komercyjnych.

Tylko ani rząd, ani w jego imieniu na przykład NBP czy BGK nie będzie obsługiwał Kowalskiego.

Może niech instytucja państwowa (BGK?) obsłuży dewelopera, który sprzedając mieszkanie, będzie oferował również jego tanie sfinansowanie z pieniędzy rządowych. Albo niech deweloper dostanie tani państwowy kredyt na wybudowanie mieszkań na wynajem (przy kontroli marży), nie na sprzedaż, albo na wynajem z jakimś dojściem do własności. Przecież firmy samochodowe oferujące leasing, jakoś potrafią to robić. I to byłoby oddziaływanie na podaż, nie tylko na popyt. 

A w ogóle zastanówmy się, czy biorąc pod uwagę przewidywany spadek liczby ludności w Polsce polityka mieszkaniowa (polegająca na dużych zachętach do budowania nowych mieszkań) jest potrzebna? Może lepiej ucywilizować rynek najmu? Przecież za 20-30 lat mieszkań będzie za dużo.