Może pojawić się coś zamiast katastru. Ale nie ma się czego bać, choć byłaby to podatkowa bomba

Podwyżki cen najmu mieszkań coraz bardziej dają się nam we znaki. I bynajmniej nie dotyczy jedynie tych, którzy akurat w tej chwili szukają lokalu na wynajem. Nie ominęła ona również tych, którzy mają umowy zawarte lata temu. Ale rynek się zmienił, lokatorzy płacą ceny nieadekwatne do dzisiejszej rzeczywistości i często nie pokrywają kosztów, jakie ponosi właściciel mieszkania, czyli choćby rosnących rat kredytu hipotecznego, jeśli mieszkanie na wynajem zostało kupnie za pożyczone pieniądze.

Przerzucanie rosnących rat na najemców to skandal? Tak, to ryzyko inwestycyjne właściciela nieruchomości, że mu stopy procentowe wzrosły. Ale z drugiej strony, skoro cena najmu jest sprzed kilku lat znacznie niższa niż dzisiejsza rynkowa, to dlaczego właściciel mieszkania ma utrzymywać lokatora i ponosić za niego część kosztów, żeby ten miał nierynkową cenę? 

Argumenty są po obu stronach. A efekt taki, że czy masz umowę najmu zawartą lata temu, czy dopiero zaraz podpiszesz nową, płacisz za miejsce do mieszkania krocie.

Choć od chwili, kiedy stopy w Polsce zaczęły rosnąć, dane pokazywały, że trend się odwrócił i teraz to miesięczny koszt najmu przeciętnego mieszkania jest niższy niż miesięczna rata kredytu mieszkaniowego, koszty zaczynają przerastać część Polaków.

Co z tego? Nic. Ostatnio coraz częściej słyszę narzekania, że zaraz trzeba będzie się wyprowadzić z wynajmowanego lokalu, bo właściciel właśnie podniósł odstępne. Że za chwilę zostanie tylko mieszkanie w komunie jak za czasów studenckich. 

A to dopiero pierwsza fala rosnących cen. Druga przyjdzie jesienią/zima, kiedy zaczną drastycznie rosnąć czynsze administracyjne, w których w końcu ujawni się kryzys energetyczny, gwałtownie wzrosną koszty ciepłej wody i ogrzewania, również przecież tego centralnego. Dojdzie kolejne kilkaset złotych do miesięcznych rachunków.

Młode pokolenie – nie tylko dwudziestolatków, ale i ludzi po trzydziestce – które i tak już czuje, że ma pod górkę i nikogo w ich kraju nie obchodzi, czy będzie miało jak wejść w samodzielną dorosłość, czy zostanie do z mamą w drugim pokoju, za chwilę zderzy się ze ścianą. Marzenia, że wystarczy mieć zdolność kredytową, już na jakiś czas prysnęły, zaraz prysną i te o jakimkolwiek miejscu do mieszkania.

Ledwie kilka miesięcy temu Jan Mencwel mówił mi w podcaście Forum IBRiS, że od dwudziestolecia międzywojennego nie było pokolenia, które miało gorzej na rynku mieszkaniowym w i końcu czeka nas wybuch frustracji i gniewu z ich strony.

Młodzi Polacy jeszcze się trzymają, ciągle jeszcze obawiają się, że domaganie się czegokolwiek spowoduje, że wyjdą na lewaków czy wariatów, ale czara goryczy zaraz się przeleje i w końcu, po raz pierwszy w wolnej Polsce zaczniemy poważną debatę publiczną o mieszkalnictwie. 

Czy temat problemu z mieszkaniami może ustawić przyszłoroczną kampanię wyborczą? Nie, Młodzi bez perspektyw na mieszkanie (niekoniecznie własne, choćby wynajęte) nie są wystarczającą grupą wyborczą. Najświeższe badanie United Surveys dla „Dziennika Gazety Prawnej” i RMF FM pokazują, że Polacy oczekują od polityków przed najbliższymi wyborami jesienią 2023 r. zajęcia się sytuacją gospodarczą i walką z inflacją (47,4 proc.), poprawą sytuacji finansowej polskich rodzin (22,5 proc.) oraz bezpieczeństwem energetycznym, czyli zapewnieniem dostaw węgla czy gazu (12,4 proc.). O mieszkaniach ani słowa.

Ale temat mieszkań w końcu wjedzie do agendy. Właściwie to już wszedł, skoro nawet Donald Tusk zaczął powtarzać za Lewicą hasło „mieszkanie prawem, a nie towarem”, a Jarosław Kaczyński podczas objazdu po Polsce zaczyna opowiadać o spisku deweloperów.

Co więc dziś właściwie mają do zaoferowania Polakom poszczególne partie polityczne, by problem mieszkaniowy rozwiązać, albo przynajmniej zatrzymać jego narastanie? 

Wrócę jeszcze na chwilę do Jana Mencwela, który mówił mi:

Skoro tak, rozwiązaniem takiego konfliktu nie mogłyby być kolejne dopłaty do kredytów, które tylko napędzają jeszcze rynek deweloperom, a na myśl przychodzi raczej podatek od pustostanów czy podatek katastralny. Stawiam jednak, że szczególnie na ten drugi nikt się nie odważy.

A może ulgi podatkowe dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie? Wystarczająco duże, żeby kupujący przez cały rok nie zapłacił podatku dochodowego z dochodów z pracy.

Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości obstawia, że to właśnie będzie czarny koń. To jednak na razie politykom nie chodzi po ogłowie. A co proponują? Zajrzyjmy do oficjalnych programów politycznych poszczególnych partii politycznych, bo w gruncie rzeczy ostatnie opowieści Tuska czy Kaczyńskiego są zupełnie puste. Może i niosą jakieś emocje, ale propozycji rozwiązań brak.

Mieszkanie Plus już dawno można włożyć między bajki, choć był to wielki driver poprzedniej kampanii wyborczej tej partii. Z planu budowy 100 tys. tanich mieszkań na wynajem z możliwością dojścia do własności do 2019 roku zostało tyle, że do 2021 r. zbudowano 15 tys. – poinformowała niedawno Najwyższa Izba Kontroli.

Zostaje aktualnie kredyt bez wkładu własnego, który przy poziomie obecnych stóp procentowych jest bezużyteczny i tylko jeden bank wprowadził go do oferty - raczej bez szałowego zainteresowania klientów. Zostaje też budowa domu bez pozwolenia, która ma zostać rozszerzona na obiekty powyżej 70 mkw., bo na razie również nie cieszy się zainteresowaniem.

Najbardziej sensownie wygląda pomysł Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, który przypomina łudząco TBS-y. Te ostatnie są chwalone od lat przez ekspertów, tylko że od dawna brakuje na nie pieniędzy. Zasada jest taka: wpłacasz 20-30 proc. ceny mieszkania, a potem przez lata możesz je wynajmować za niewielki czynsz. Po latach możesz mieszkanie wykupić, zwykle na preferencyjnych warunkach, na przykład za nisko oprocentowany kredyt.

Koalicja Obywatelska, choć sprawia wrażenie, jakby miała zaraz dokonać jakieś zwrotu, w programie ma starocie, czyli powrót do programu „Mieszkanie dla Młodych”, czyli jednorazowa dopłata do wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Czyli znowu przerzucanie ciężaru polityki mieszkaniowej na banki i to w dodatku mało skutecznie. Program miałby dotyczyć jedynie mieszkań z rynku pierwotnego, czyli przy okazji byłby też ukłonem w stronę deweloperów. 

A najlepsze jest to, że tę lekcję już przerabialiśmy - program kilka lat temu zyskał na popularności dopiero, kiedy włączono do niego rynek wtórny. A więc to wydmuszka i to podłożona z premedytacją.

Nieco lepiej brzmi kolejny punkt - współfinansowanie przez państwo budowy mieszkań na wynajem, choć szczegółów brak. Skarb Państwa miałby przekazywać samorządom nieruchomości - to z jednej strony, a z drugiej państwo wspierałoby fundusze inwestujące w nieruchomości na wynajem. Jak? Tu wjeżdżają obiecywane od lat REITy, dzięki którym zwykły Kowalski mógłby inwestować w mieszkania na wynajem, mając zaledwie tysiąc złotych w portfelu. Za to brawa. Tylko jakoś ciągle nie wierzę, że to się w końcu uda.

Polska 2050 stawia na budownictwo modułowe. Fabryka domów modułowych miałaby stanąć w każdym województwie, a właściwie to nawet 3-5 fabryk. Z drugiej strony należałoby przeprowadzić w końcu dokładną inwentaryzację terenów należących do Skarbu Państwa, żeby sensownie zaplanować budowy domów modułowych na wynajem.

Prawda jest jednak taka, że ten pomysł dotyczy przede wszystkim kryzysu uchodźczego. A co poza nim? Zakaz wyprzedaży mieszkań komunalnych - nowych i tych w dobrym stanie, pod czym podpisuje się obiema rękami oraz zmiana finansowania budownictwa komunalnego. Według partii Szymona Hołowni ten obowiązek należy zdjąć z samorządów i przekazać rządowi.

Liderem w dziedzinie mieszkań jest Lewica - nie tyle w zakresie skuteczności pomysłów, ile przykładania wagi do nich. Lewica chce, by państwowe spółki masowo budowały mieszkania na wynajem na terenach należących do Skarbu Państwa. Cena najmu? Maksymalnie 20 zł za m2. 

Ale w tym pomyślę zaszyta jest też własność - chcesz odkupić mieszkanie od państwa, bardzo proszę, spłacasz mieszkanie na raty z maksymalnym oprocentowaniem 3 proc. I tu już się gubię, bo w idei państwowych mieszkań na wynajem chodzi o to, żeby były na wynajem, nie? A tak robi nam się tani państwowy kredyt, nic więcej. Szkoda, że nawet Lewica nie potrafi oderwać się od własności.

Do pomysłów Lewicy trzeba jeszcze dodać zakończenie reprywatyzacji nieruchomości oraz  zakaz eksmisji na bruk i do lokali nienadających się do zamieszkania.

Uwierzycie, że nawet PSL ma swój program mieszkaniowy? Ja nie wierzyłam, bo w życiu nie słyszałam ani słowa na ten temat z ust liderów partyjnych. Mieszczuchów jednak rozczaruje. PSL chce bowiem osobom do 35. roku życia rozdawać z zasobów państwowych działki budowlane za złotówkę - poza miastami oczywiście.  W gratisie byłby jeszcze plan domu energooszczędnego i pozwolenie na budowę.

Taka prywatyzacja 2.0, na której uwłaszczyć właściwie mogłyby się i mieszczuchy pod warunkiem, że pracują w korpo i mogą pracować zdalnie. Od godziny zachodzę w głowę, dlaczego mielibyśmy rozdawać państwową ziemię, czyli wspólną, na której można zbudować coś służącemu całej społeczności, pojedynczym ludziom. Nadal nie wiem.

No dobrze, PSL chciałby jeszcze tanich mieszkań na wynajem, tylko że nie wiadomo nic więcej na ten temat poza faktem, że miałyby one powstawać w małych i średnich miejscowościach, a więc tam, gdzie problem horrendalnych cen najmu jest stosunkowo najmniejszy.

No to jeszcze jedno zaskoczenie. Program mieszkaniowy ma nawet Konfederacja, która chce wprowadzić mieszkaniowe konta oszczędnościowe zwolnione z jakiegokolwiek podatku, a zgromadzone tam pieniądze można byłoby odpisać od podstawy opodatkowania w PIT.

Do tego to, czego moglibyście się po Konfederacji spodziewać: deregulacja prawa budowlanego, uproszczenie odrolnienia ziemi w miastach, zniesienie opłaty mocowej, przejściowej, wodnej i podatku za korzystanie ze środowiska.

Czytaj też: Ulga mieszkaniowa - jak z niej skorzystać?