To hit portali ogłoszeniowych. Te mieszkania rozchodzą się w mig
Mieszkania w blokach z wielkiej płyty rozchodzą się błyskawicznie, a portale ogłoszeniowe świecą niemal pustkami z ofertą na tego typu lokale. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments Trust, wyjaśnia, że tak dramatyczne wykupienie to jeden z ubocznych efektów Bezpiecznego kredytu 2 proc.
Choć od dekady przez media cyklicznie przewija się temat kończącego się okresu trwałości bloków z wielkiej płyty i ich zmierzchu, to jednak betonowe budynki z okresu PRL wciąż cieszą się bardzo dużą popularnością. Można nawet mówić o fenomenie rynku mieszkaniowego.
Mieszkania w wielkiej płycie znikają w oka mgnieniu
Spójrzcie na dane zebrane przez HREIT. W Warszawie betonowych bloków rodem z PRL jest tak dużo, że odpowiadają wciąż za ok. 21 proc. wszystkich mieszkań w stolicy. I takich lokali może być ok. 200 tys. Jednak w ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań w Warszawie mieszkania w wielkiej płycie stanowią jedynie 7 proc. ofert rynku wtórnego. Jak wskazuje HREIT, w liczbach bezwzględnych mowa o mniej niż 400 aktywnych ogłoszeniach przypadających na stolicę.
Przy tym mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty, których właściciele chcieliby się pozbyć, jest bez wątpienia jeszcze mniej. Powód jest prosty. Nieruchomości te ze względu na niższą cenę szybko się sprzedają, więc pośrednicy bardzo chętnie kopiują tego typu oferty - wyjaśnia Bartosz Turek.
I wskazuje, że za ekstremalnie przebraną ofertą mieszkań w betonowych blokach stoi nie tylko ich duża popularność, ale też program Bezpieczny kredyt 2 proc., w ramach którego jeszcze pod koniec 2023 r. można było kupić pierwsze mieszkanie zaciągając relatywnie łatwo dostępny kredyt z bardzo solidnym budżetowym dofinansowaniem.
Ze względu na ograniczenia dotyczące maksymalnej ceny kupowanego lokum, mieszkania w PRL-owskich blokach łatwiej było z pomocą takiego kredytu kupić. To bez wątpienia ważny powód dramatycznego wręcz wykupienia oferty wielkiej płyty, której na rynku wtórnym jest jak na lekarstwo - tłumaczy ekspert.
Więcej o rynku nieruchomości przeczytasz na Bizblog.pl:
Nie tylko w Warszawie oferta jest przerzedzona
Z obserwacji HREIT wynika, że dzieje się tak we wszystkich miastach wojewódzkich. Na portalach, jak Otodom, Gratka czy Morizon można znaleźć ok. 1,6 tys. ofert mieszkań zbudowanych w czasach świetności wielkiej płyty (w latach 1971-88).
Średnio to mniej niż 100 lokali na miasto. Nawet uwzględniając fakt, że dziś cała oferta mieszkań na sprzedaż jest dramatycznie wykupiona, to i tak przeciętnie rzecz ujmując ofert dotyczących mieszkań wznoszonych w PRL-owskiej technologii prefabrykowanej powinno być ponad cztery razy więcej niż faktycznie jest - uważa Bartosz Turek.
I pokazuje, gdzie jest najgorzej. Kraków, Gdańsk i Opole - tam mieszkania w betonowych blokach odpowiadają za jedno ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu na 20 czy nawet 50 opublikowanych.
We wspomnianych lokalizacjach udział mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest na poziomie zaledwie 2-5 proc. całej oferty rynku wtórnego. To znowu kilka czy w skrajnym przypadku nawet kilkanaście razy mniej niż udział wielkiej płyty w łącznej liczbie mieszkań istniejących we wspomnianych miastach wojewódzkich - wylicza ekspert.
Kusząca cena wielkiej płyty?
Bartosz Turek mówi również, że za popularnością budownictwa wielkopłytowego stoi przede wszystkim cena.
Mieszkania w tych budynkach są po prostu tańsze. Można nawet powiedzieć, że są podwójnie tańsze. Chodzi o to, że gdybyśmy na przykład chcieli kupić mieszkanie dwupokojowe, to wybierając lokal w betonowym bloku nie tylko będziemy musieli kupić mniej metrów, ale też za każdy metr będziemy musieli zapłacić mniej niż w przyzwoitej kamienicy czy bardziej współczesnym budynku. Różnica jest znaczna, bo przeciętny metraż mieszkania w PRL-owskim bloku jest przeważnie o 10-20 proc. niższy niż w konkurencyjnych segmentach rynku mieszkań używanych. Do tego średnia cena metra także jest najczęściej o 10-20 proc. niższa. To daje realne oszczędności - wyjaśnia.
I przypomina, że choć wielka płyta jest często tańsza w zakupie, to niekoniecznie jest tańsza w utrzymaniu. Nawet w przypadku, gdy w blokach z PRL zainstalowane są odnawialne źródła energii lub została przeprowadzona termomodernizacja, to i tak wielka płyta generuje wyższe koszty utrzymania niż nowoczesne budownictwo.
I chodzi tu nie tylko o nakłady na fundusz remontowy, ale raczej koszty ogrzewania zimą czy coraz popularniejszej klimatyzacji latem. To ważne w kontekście unijnych dążeń do zeroemisyjności - zaznacza ekspert.
Mankamentów tego budownictwa jest jeszcze więcej, które mają wpływ na niższą ceną: modernistyczna architektura, stare klatki schodowe, słaba akustyka. A to jeszcze nic w porównaniu z prawdopodobnie koniecznym, gruntownym remontem, wyrównaniem ścian czy założeniem nowych instalacji wentylacyjnych i elektrycznych.
Nie zapominajmy jednak o plusach takiej inwestycji: niższa cena, większa odległość od następnego boku, przemyślany układ osiedli, dobra lokalizacja, dogodne połączenie z centrum czy rozwinięte zaplecze handlowe, usługowe i oświatowe w najbliższej okolicy.
Warto przy tej okazji rozwiać też mit dotyczący trwałości wielkiej płyty. Kilka lat temu Ministerstwo Rozwoju i Technologii sfinansowało bowiem oficjalne badania trwałości tych konstrukcji. Potwierdzają one, że bloki te będą nam jeszcze służyły długie lata - przypomina Turek.
Wielki powrót wielkiej płyty?
I zwraca uwagę, że z wielką płytą w kolejnych latach będziemy się musieli najpewniej przeprosić, gdyż technologia prefabrykowana jest bardzo kusząca w obliczu wyzwań, przed którymi stoi sektor budownictwa mieszkaniowego.
Są nimi rosnące koszty i brak pracowników budowlanych. Warto więc wiedzieć, że przy budowie bloku z gotowych, wstępnie wykończonych elementów, prace postępują błyskawicznie. Przez to zamiast kilkunastu czy kilkudziesięciu pracowników na budowie wystarczy, aby budynek wznosiło kilku. Do tego kupujący bardzo szybko po wbiciu pierwszej łopaty mogą nie tylko zobaczyć, jak wyglądają gotowe mieszkania, ale też szybko mogą się do nich zacząć wprowadzać. W efekcie proces budowlany można skrócić z kilkunastu miesięcy do kilku. To oznacza niższe koszty finansowania inwestycji oraz możliwość szybszego dostarczania nowych mieszkań na rynek w odpowiedzi na zgłaszany popyt - wyjaśnia.
I na potwierdzenia wskazuje na raport firmy McKinsey, który sugeruje, że dzięki prefabrykacji czas budowy może zostać ograniczony o od 20 do 50 proc.
Znajdziemy tam też tezę, że dzięki tej technologii koszty budowy mogą być nawet o 20 proc. niższe. Wymaga to jednak specjalizacji i optymalizacji, a więc dużej skali i powtarzalności inwestycji. W Polsce mówimy dopiero o odkrywaniu na nowo uroków tej technologii. Choć więc nowoczesna prefabrykacja niesie za sobą możliwość optymalizacji kosztów, to niestety nie daje gwarancji, że mieszkania wznoszone w tej technologii będą tańsze w budowie - mówi Turek.
Kolejnym atutem nowoczesnej prefabrykacji jest też dokładność trudna do osiągnięcia przy tradycyjnych metodach wznoszenia budynków, co pozwala na mniejsze marnowanie materiałów budowlanych, unikanie mostków termicznych, ograniczenie nieładu na placu budowy czy sytuacji, w której po postawieniu budynku w technologii szkieletowej powierzchnia mieszkań potrafi nawet o kilka procent odbiegać od tej zapisanej w umowie z deweloperem.
Nowoczesna technologia prefabrykowana ma się więc tak do budownictwa wielkopłytowego z okresu PRL, jak czekolada do innego wynalazku czasów słusznie minionych, czyli wyrobu czekoladopodobnego - podsumowuje Bartosz Turek.
