Spłacasz kredyt? Uszy do góry, raty spadną szybciej
Na obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej trzeba będzie prawdopodobnie poczekać krócej niż sądziliśmy. Być może tylko pół roku, do marca 2025 r., dlatego już dzisiaj niektóre banki już obniżają raty kredytobiorcom. A jeszcze lepsze wieści są takie, że jeden z członków Rady spodziewa się, że zaczną się obniżki, to stopy procentowe zjadą błyskawicznie.
Inflacja pozytywnie zaskoczyła. Ta szeroka miara CPI co prawda rośnie, ale inflacja bazowa, jak właśnie podał NBP, spada. Jeszcze miesiąc temu wynosiła 3,8 proc. rok do roku (rdr), a w sierpniu 3,7 proc. i to mimo, że niemal nikt nie spodziewał się jej spadku. A to właśnie inflacja bazowa, czyli ta z wyłączeniem cen żywności i energii, jest dla RPP najważniejsza przy podejmowaniu decyzji o ewentualnym obniżkach stóp. No właśnie, i dochodzimy do sedna, czy w związku z tym stopy zaczną w Polsce w końcu zaraz spadać?
Więcej wiadomości na temat inflacji w Polsce
Dlaczego RPP może się zacząć spieszyć?
Może i tak, ale akurat znacznie ważniejszym argumentem dla RPP będą obniżki stóp, na które decyduje się Europejski Bank Centralny i amerykański Fed. Te dwa wielkie banki centralne wywierają presję na mniejsze, by podążały ich śladem. Wniosek? Pierwszą obniżkę stóp w Polsce możemy zobaczyć już nawet w marcu 2025 r., czyli już za pół roku. I to być może już wiecie, choćby dlatego że ostatnio analitycy Citi Handlowy napisali w cotygodniowym raporcie właśnie o tym marcu:
(…) wydaje się, że już począwszy od marca każde posiedzenie RPP może być tym, w którym może dojść do cięcia.
Ale mam coś nowego: o prawdopodobieństwie obniżek stóp już w marcu powiedział właśnie agencji Bloomberg członek RPP Przemysław Litwiniuk. Ciekawe, że on sam uważa, że byłoby to za wcześnie, sam wolałby wstrzymać się z obniżkami do lipca 2025 r., ale jednocześnie sądzi, że pozostanie z tym poglądem w mniejszości i Rada już w marcu zdecyduje się na cięcia.
A najlepsze jest to, że jego zdaniem, jak się zdecyduje, to pójdzie jej już szybko. Nie jakimiś tam małymi krokami, standardowymi po 0,25 pkt proc., ale dwukrotnie szybciej, po 0,5 pkt proc. To głównie po to, żeby zapobiec nadmiernemu umacnianiu się złotego.
Stopy procentowe niby tkwią w bezruchu od roku, ale kredyty już tanieją
Weźmy najpierw kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Ostatnio wiele portali donosiło, że banki obniżają stawki. Powód jest właśnie taki, że obniżki stóp przez RPP zbliżają się już wielkimi krokami.
Oprocentowanie kredytów ze stałą stopą, najczęściej stałą przez pięć lat, składa się z marży banku oraz stawki IRS. Stawka ta to kontrakt terminowy na stopę procentową, właśnie pięcioletni. I okazuje się, że te kontakty tracą w oczach. Analitycy HREIT wyliczają, że o ile jeszcze IRS w połowie lipca wynosił ok. 5 proc., o tyle w połowie sierpnia spadł do 4,4 proc., a w połowie września jeszcze pogłębił spadek do 4,25 proc. Efekt jest taki, że o ile jeszcze w lipcu średnie oprocentowanie kredytów ze stałą stopą wynosiło 7,6 proc., o tyle we wrześniu średnie stawki spadły już poniżej 7 proc.
To właśnie efekt coraz bardziej optymistycznych oczekiwań dotyczących stóp.
A co z kredytami opartymi o WIBOR, czyli ze zmiennym oprocentowaniem? One też zaraz zaczną tanieć. WIBOR jeszcze nie ruszył w dół, ale kontrakty terminowe na WIBOR, owszem. Dziś wskazują one, że w połowie 2026 r. WIBOR 3M, a więc ten, na którym najczęściej oparte są wasze hipoteki, może spaść do 3,5 proc., a dziś wynosi 5,85 proc. To spadek aż o 2,35 pkt. proc., już dawno przyszłość malowana przez kontrakty FRA nie wyglądała tak różowo.
Zdolność kredytowa skoczyła już o 80 proc.
Rok temu RPP zdecydowała się na dwa cięcia stóp procentowych, raz we wrześniu 2023 r. o 0,75 pkt proc., potem jeszcze w październiku o 0,25 pkt proc., co oznacza, że stopy spadły łącznie o 1 pkt proc. Ale to nadal niewiele. A tymczasem od lipca 2022 r., kiedy z popytem na hipoteki było najgorzej, zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny zarabiającej dwie średnie krajowe wzrosła już o 81 proc. Dwa lata temu taka rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie średnio niecałe 400 tys. zł, dziś 718 tys. zł.
Jak to możliwe? Poza tymi dwiema obniżkami kluczowy jest po prostu silny wzrost wynagrodzeń w tym czasie, zmiany w regulacjach dotyczących badania zdolności kredytowej. Jak do tej rosnącej zdolności dołożymy spadające od marca przyszłego roku raty, to naprawdę nie ma co już opowiadać o konieczności ratowania polskich rodzin i wspierania ich w zakupie własnego mieszkania publicznymi pieniędzmi.
