Deweloperzy pod ścianą. Ruszyły megapromocje na mieszkania
Najbliższe niecałe trzy tygodnie to mogą być łowy dla kupujących mieszkania u deweloperów. Terminem granicznym jest 1 lipca, bo tylko do tego dnia deweloperzy mogą jeszcze sprzedawać mieszkania zgodnie z zasadami tzw. starej ustawy deweloperskiej, a od 2 lipca zacznie ich obowiązywać już w pełnym zakresie nowa, która podniesie im koszty. Wniosek jest prosty: w najbliższym czasie opłaca im się wypchnąć jak najwięcej zalegających mieszkań, choćby i obniżając ceny.
Kto choć trochę jest w temacie, ten wie, że ta nowa ustawa deweloperska weszła w życie przecież już wcześniej, bo w połowie 2022 r. Mówimy dokładnie o ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Owszem, jednak zgodnie z tą ustawą deweloperzy mogą jeszcze do 1 lipca włącznie sprzedawać niektóre mieszkania i domy z pominięciem nowych przepisów. Wystarczył prosty trik, żeby je obejść: jeśli deweloper przed 1 lipca 2022 r. sprzedał w danej inwestycji choć jedno mieszkanie, podpisując umowę deweloperską, przez kolejne dwa lata całą resztę mieszkań w danej inwestycji mógł sprzedawać na podstawie starych przepisów.
I ten termin właśnie za chwilę minie. Co to oznacza dla deweloperów?
Idą promocje na mieszkania. 7700 lokali w puli
Przede wszystkim od 2 lipca deweloperzy będą musieli odprowadzać składki od wpłat klientów na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i to robi różnicę, jeśli chodzi o koszty.
Dodatkowo deweloperów czeka więcej formalnych obowiązków, bo kontrola banku kredytującego zakup klienta będzie większa, procedura odbioru mieszkania trudniejsza, a nabywca lokalu będzie wpłacał deweloperowi kolejne transze już z uwzględnieniem opóźnień w budowie.
To wszystko dla deweloperów komplikacje, więc jeśli mają jeszcze takie niesprzedane mieszkania w inwestycjach, których sprzedaż zaczęła się przed 1 lipca 2022 r., będą chcieli je wypchnąć właśnie teraz.
Myślicie, że to teoretyzowanie, bo druga połowa ubiegłego roku upływającą pod znakiem Bezpiecznego kredytu 2 proc. wyssała z rynku wszystko? Otóż nie, okazuje się, że jak policzył Otodom Analytics, obecnie w siedmiu największych miastach w Polsce, czyli w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach i Trójmieście takich mieszkań wystawionych na sprzedaż jest łącznie 7700.
Czy to dużo? Wcale nie mało, bo łączna liczba lokali wystawiona przez deweloperów na sprzedaż w tych miastach to 47 tys., mówimy więc o ok. 16 proc. całej oferty, a nie jakimś marnym 1 proc.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl:
Sam Polski Związek Firm Deweloperskich twierdzi na łamach „Dziennika Gazety Prawnej”, że owszem, pewnie pojawią się promocje na te lokale, ale nie koniecznie takie z obniżką ceny. Co może mieć na myśli? Pisałam niedawno w Bizblog o strategiach promocyjnych, które już widać na rynku.
Jednak analitycy Otodom idą w swoich prognozach nieco śmielej i promocji cenowych się spodziewają. Ale też nie wszędzie. Deweloperom może opłacać się finansowo obniżka ceny głównie tam, gdzie pozostały im do sprzedaży dosłownie pojedyncze lokale w danej inwestycji. Po 1 lipca, nawet na takie pojedyncze mieszkania będą musieli zakładać rachunek powierniczy, który generalnie jest dla całej inwestycji, ale skoro został tylko jeden czy dwa lokale? Komu by się chciało mnożyć dla jednego mieszkania formalności i koszty, lepiej szybko je sprzedać.
Co zmieni się od 2 lipca ws. zakupu mieszkania?
Z drugiej strony, warto pamiętać, że to nie jest tak, że mieszkania od 2 lipca po prostu podrożeją, bo ustawodawca kładzie kłody pod nogi deweloperom i stracą na tym również kupujący. Coś za coś.
Ci klienci, którzy obawiają się zakupu na rynku pierwotnym, czyli często na etapie dopiero rozpoczętych prac budowlanych, będą mogli właśnie poczuć się bezpieczniej. Ileż to razy czytaliście o ciągnących się latami sporach sądowych i dramatach klientów, którzy kupili mieszkanie na etapie dziury w ziemi, kredyt hipoteczny musieli spłacać, ale mieszkania nigdy na oczy nie zobaczyli, bo deweloper upadł i budowy nie dokończył?
I nie dajcie się zwieźć tym, że giełdowi deweloperzy mają tak wysokie marże brutto, więc żadne upadłości na rynku dziś nikomu nie grożą, bo poza giełdową elitą mamy w Polsce jeszcze dziesiątki małych deweloperów, którzy (szczególnie wobec słabnącego popytu), mogą w każdej chwili stracić płynność.
Otóż właśnie przed takimi sytuacjami będzie chronił Deweloperski Fundusz Gwarancyjny pomyślany na kształt Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.
Nowa ustawa deweloperska pozwoli też dostosować płatności za lokal do faktycznych postępów w budowie - deweloper zalicza poślizg, nie dostaje pieniędzy od klienta na kolejny etap prac, póki rzeczywiście nie skończy poprzedniego, a to również bardzo korzystne rozwiązanie dla kupujących.
