Taki dom to marzenie tysięcy Polaków. A u taka przykrość
Z ostatnich danych GUS wynika, że tak słabo z budową domów jednorodzinnych nie było w Polsce od 17 lat. Mimo dobrej sytuacji na rynku pracy w 2023 r. zaczęliśmy budowę mniej niż 70 tys. domów. To spadek aż o jedną trzecią w stosunku do przełomu lat 2021/22, kiedy mieliśmy do czynienia z największym boom w sektorze budownictwa jednorodzinnego. To naprawdę istotna zmiana, zwłaszcza jeśli sobie uświadomimy, że do marzeń o własnym domu najlepiej na wsi przyznało się w ubiegłym roku ponad 59 proc. Polaków.
Budowa domów jednorodzinnych kuleje i chociaż w 2024 r. powinien być lepszy niż ubiegły rok, to za bardzo nie mamy się z czego cieszyć. W efekcie ożywienia nie zostaną pobite nowe rekordy, ale dojdzie co najwyżej do odbicia od dna, po którym w ostatnim czasie szorujemy.
Od dłuższego czasu notuje się spadek budowy domów
W ubiegłym roku na terenie całej Polski inwestorzy indywidualni ruszyli z budowami mniej niż 70 tys. domów. Jak na nasze możliwości i potrzeby to ekstremalnie mało. Wychodzi mniej niż dwa domy na 1000 mieszkańców, a to najgorszy wynik od 2006 r.
Eksperci Hreit alarmują, bo ostatnim razem budownictwo indywidualne było na fali wznoszącej w 2021 r. Bardzo sprzyjająca koniunktura nie trwała jednak długo. Jej kres wyznaczył przełom lat 2021/22. Potem nastąpiło załamanie. Proponują prześledzenie anatomii sukcesu roku 2021 oraz klęski roku 2022.
Aby budować własne domy, Polacy chwycili śmiało za kielnie w 2021 r. Wbrew pozorom nie stało się to w 2020 r., a więc w pierwszym roku epidemii. Jest to o tyle zaskakujące, że przecież tak wiele mówiło się w 2020 r. o masowych wyprowadzkach poza miasto, czemu sprzyjała powszechna praca zdalna. Do tego mieliśmy też do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi, których efektem było przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na poziomie 2-3 proc. w skali roku. To około 3 razy mniej niż dziś - podkreśla Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Jak zauważa, w 2020 r. nie brakowało też problemów. Przez panujący stan epidemii znacznie trudniejsze stało się przejście całej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę. Problemy mogły się pojawiać nawet przy szukaniu działek czy wyborze i adaptacji projektu, ale prawdziwe zasieki czekały na nas w urzędach.
Ekspert przypomina też, że przez pewien czas przyjmowały one dokumenty poprzez skrzynkę podawczą wystawioną przed budynkiem. Do tego obieg dokumentów zakładał ich kwarantannę, zanim ktokolwiek z pracowników w ogóle rzucił na nie okiem. Sprawy nie ułatwiała praca zdalna, na której przebywała spora część urzędników. Jeśli więc przewlekłość i skomplikowanie procedur administracyjnych były kiedykolwiek problemem dla osób chcących się budować, to epidemia pozwoliła ten stan zwielokrotnić.
To jednak nie wszystko. Cóż bowiem z tego, że w 2020 r. były dostępne kredyty oprocentowane na 2-3 proc. w skali roku, skoro banki udzielały ich tylko wąskiej grupie potencjalnych chętnych. Bardzo trudno było o kredyt osobom pracującym na tzw. śmieciówkach oraz przedsiębiorcom. Do tego banki zaczęły wymagać bardzo wysokiego wkładu własnego – nawet rzędu 40 proc. To powodowało, że co prawda tani kredyt w ofertach banków widniał, ale był trudno dostępny - podkreśla Bartosz Turek.
Eksperci Hreit zauważają, że z początkiem 2021 r. Dwa największe banki doszły do wniosku, że będą jednak udzielać kredytów osobom z niskim wkładem własnym. Niedługo potem dołączyły do nich kolejne instytucje.
To ruszyło lawinę, bo przy rekordowo tanich kredytach mieszkaniowych wiele osób miało odpowiednią zdolność kredytową, aby uzyskać pieniądze na zakup lub budowę domu. Łatwiej było też przygotowywać dokumenty i przejść procedury administracyjne, bo choć więcej osób faktycznie chorych przebywało na kwarantannie, to znacznie mniej zdrowych pracowników było przymuszanych do pracy zdalnej. Do tego pomimo stanu epidemii gospodarka utrzymywała się na nogach, a Polacy w 2020 r. zdążyli zgromadzić mniejsze lub większe oszczędności. Efekt? W listopadzie 2021 r. GUS poinformował, że w okresie 12 mies. Polacy zaczęli budowę ponad 106 tys. domów na własne potrzeby - wyjaśnia Bartosz Turek.
Więcej wiadomości na temat branży budowlanej można przeczytać poniżej:
Inwestorzy mieli nadzieję na poprawienie sytuacji, ale wszystko zaczęło się walić
Był to moment zwrotny. Ci, którzy budowali, mieli bardzo duże problemy z kontynuowaniem inwestycji, a entuzjazm tych, którzy o własnym domu dopiero marzyli, został skutecznie ochłodzony. Co właściwie się stało?
Mieliśmy do czynienia ze splotem plag, które uderzyły w sektor budownictwa mieszkaniowego. Najważniejsza była oczywiście agresja Rosji na Ukrainę. Część Ukraińców wyjechała z Polski, aby walczyć o swój kraj, przez co zaczęło m.in. brakować fachowców znających się na budownictwie. W obliczu braków kadrowych skokowo wzrosły stawki za robociznę - tłumaczy Bartosz Turek.
I dodaje, że to tylko pierwszy problem, bo przecież przerwane łańcuchy dostaw i wzrost cen nośników energii wywindowały ceny materiałów budowlanych. Niektóre potrafiły zdrożeć w ciągu kilku miesięcy o połowę, a nie brakowało też przykładów podwojenia stawek (np. styropian, pręty zbrojeniowe). Ceny poszły więc w górę, a do tego pojawiały się problemy ze zdobyciem niektórych materiałów.
Efekt był taki, że jeśli ktoś zaczynał budowę przed agresją Rosji na Ukrainę, to niemal pewne jest, że jego kosztorys przekroczył plan w każdym aspekcie i nie były to groszowe przekroczenia, ale takie idące nierzadko w grube tysiące złotych. Nie jest więc tajemnicą, że część inwestycji została przez Polaków wstrzymana. Inni, chcąc kontynuować budowę, musieli zdobyć dodatkowe pieniądze, zaciągając kolejne kredyty czy pożyczki - uważa ekspert.
Dane wskazują, że od października 2021 r. RPP zaczęła podnosić stopy procentowe i robiła to w tempie i skali, której wcześniej nad Wisłą nie widzieliśmy. Raty kredytów potrafiły się podwoić, a zdolność kredytowa Polaków topniała nie tylko z tego powodu. Do gry wkroczyła bowiem też Komisja Nadzoru Finansowego. W marcu 2022 r. kazała ona bankom znacznie bardziej restrykcyjnie podchodzić do badania zdolności kredytowej.
To wszystko w sumie spowodowało, że kurek z kredytami nie tylko został przykręcony, ale na wszelki wypadek jeszcze go zaszpuntowano. Jak inaczej można przecież nazwać sytuację, w której trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie około 10 tys. zł netto może w ramach 30-letniego kredytu pożyczyć mniej niż 400 tys. zł. To przy ówczesnym przeciętnym koszcie budowy metra kwadratowego domu pozwalało wznieść budynek o powierzchni około 70-80 m i to tylko do stanu deweloperskiego i bez uwzględnienia kosztu zakupu działki, zrobienia przyłączy czy projektu - przewiduje analityk Hreit.
Jak dodaje, jeśli ktoś budował dom w 2022 r., to mogło się okazać, że zakontraktowane ekipy budowlane nie były w stanie wywiązać się z wcześniej przyjętych zobowiązań albo zmieniały cenniki. W składach budowlanych ceny rosły, a niektórych rzeczy zaczynało nawet niekiedy brakować. W efekcie przewidywany koszt budowy potrafił nam w kilka miesięcy wzrosnąć o kilkadziesiąt procent. Potrzebowaliśmy w związku z tym więcej pieniędzy, a tych w domowym budżecie zaczęło brakować na obsługę dotychczasowego kredytu, bo jeśli budowaliśmy z pomocą hipoteki, to w wyniku podwyżek stóp procentowych raty kredytu mogły się nawet podwoić. To pod znakiem zapytania stawiało możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy na dokończenie budowy. Każdy, kto taki splot plag przetrwał doskonale rozumie, jak dużym ryzykiem obarczona jest taka inwestycja.
Dobra sytuacja na rynku pracy daje nadzieję na poprawę sytuacji
Na tym tle ostatnie miesiące wyglądają już znacznie lepiej. Koszty budowy wciąż co prawda rosną, ale już nie tak szybko. A jak szybko ten koszt wcześniej rósł? Z danych portalu wielkiebudowanie.pl wynika, że w ciągu 3 lat budowa metra kwadratowego domu zdrożała aż o 58 proc. Portal ten sugeruje, że na początku 2021 r. zbudowanie metra kwadratowego domu jednorodzinnego do stanu deweloperskiego kosztowało niecałe 4 tys. zł. Teraz jest to ponad 6,2 tys. zł za metr. Pod koniec 2022 r. roczny wzrost kosztów budowy portal ten szacował na prawie 30 proc. Najnowsze dane sugerują, że dynamika ta jest obecnie około 3 razy niższa.
To jednak nie wszystko. Ostatni rok przyniósł też łatwiejszy dostęp do kredytów. W 2023 r. KNF ponownie pozwoliła bowiem zliberalizować zasady badania zdolności kredytowej, a RPP obniżyła trochę stopy procentowe. Do tego część osób mogła wykorzystać Bezpieczny Kredyt 2 proc., aby zdobyć pieniądze na własny dom. Nie możemy też zapomnieć o fakcie, że dobra sytuacja na rynku pracy w końcu spowodowała, że pensje w Polsce rosną szybciej niż koszty życia. To dlatego ostatnia projekcja inflacji i PKB przygotowana przez analityków NBP sugerowała, że w 2024 r. wynagrodzenia wzrosłą o 9,3 proc. Nawet po skorygowaniu tej wartości o przewidywaną inflację, otrzymamy informację o realnym wzroście wynagrodzeń o około 4,5 proc., co byłoby najlepszym wynikiem od 2019 r. - informuje Hreit.
Mamy więc coraz poważniejsze szanse na to, że Polacy postanowią odbić się od dna i zaczną budować więcej domów. Rewolucji trudno się jednak spodziewać. Odbudowa tego sektora powinna być raczej stopniowa. I nie wynika to jedynie z faktu, że znalezienie działki, wybór projektu czy przygotowanie wszystkich dokumentów potrzebnych do pozwolenia na budowę to czasochłonne procesy. Przecież stopy procentowe w Polsce są dość wysokie. Co prawda RPP obcięła je przed wyborami łącznie o 1 pkt proc., ale i tak stopa referencyjna wynosi dziś 5,75 proc. Przy takim koszcie pieniądza w gospodarce, banki oferują kredyty hipoteczne z oprocentowaniem na poziomie 7-8 proc.
Nie jest to na tyle mało, aby z lekkim sercem rozpoczynać budowę domu jednorodzinnego – szczególnie jeśli balansujemy na granicy zdolności kredytowej, a doświadczenia ostatnich lat pokazują, że w trakcie budowy koszty potrafią skokowo rosnąć. Dotychczas zwykło się mówić, że po podsumowaniu wszystkich kosztów budowy do wyniku dodać należy jeszcze 20 proc. na nieprzewidziane wydatki. Jeśli ktoś budował dom w 2022 r., to wie, że w skrajnie niekorzystnych warunkach ten zalecany bufor bezpieczeństwa to ze 2-3 razy za mało - podsumowuje Bartosz Turek.
