Szalony wzrost cen mieszkań. Władze Krakowa: to wina deweloperów
W Krakowie trwa szukanie winnych wzrostu cen mieszkań, który w stolicy małopolski jest najwyższy w całym kraju. Te tylko w ciągu roku zwiększyły się aż o 23 proc. Deweloperzy przypisali winę „antyinwestycyjnej polityce miasta”, teraz magistrat odbija piłeczkę: za przedłużone postępowania odpowiadamy nie my, tylko inwestorzy – odpowiadają urzędnicy.
Ceny urosły wszędzie, natomiast stolica małopolski osiągnęła wzrost 23-procentowy i tym samym wygrywa w mało zaszczytnym rankingu miast, gdzie podwyżki są największe. Na szaleńcze stawki zaczęli uskarżać się już nawet sami deweloperzy, co może być sporym zaskoczeniem. Dlaczego biznes, który zarabia na mieszkaniach i sam ustala ceny, zaczyna krytykować stawki? Bo zdaniem deweloperów wina leży nie po ich stronie, lecz Krakowa, a dokładniej polityki prowadzonej przez miasto.
Lista grzechów, które włodarzom stolicy Małopolski wytknął Polski Związek Firm Deweloperskich, skupiający 300 podmiotów – deweloperów i innych firm z tej branży – jest długa. Między innymi „brak gruntów pod budowę, uznaniowość urzędnicza i ciągnące się procedury administracyjne”. I to, że Rada Miasta odrzuca projekty składane w ramach ułatwień „lex deweloper”. Pisałam o tym w tekście: Zabójcze ceny mieszkań. Deweloperzy: to wina miasta.
Na dowód PZFD podsuwa dane. Wynika z nich, że niemal 75 proc. decyzji WZ wydawano w 2022 roku w Krakowie po ponad 365 dniach od złożenia wniosku. Dla porównania – na tę samą decyzję czeka się w Białymstoku do 90 dni (dotyczy to blisko 80 proc. wniosków).
Urzędnicy: wydłużone postępowania? Tak - przez inwestorów!
Przeciwko zarzutom dotyczącym ślimaczego tempa procedur zaprotestował krakowski magistrat. W komentarzu przesłanym Bizblog.pl urzędnicy z Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa tłumaczą, że wydając pozwolenia na budowę – to nie będzie zaskoczenie – muszą badać zgodność projektu choćby z miejscowym planem.
Zdaniem magistratu postępowania przedłuża też fakt, że wiele nieruchomości w Krakowie nie ma uregulowanych stanów prawnych. Mówiąc prościej: to przysparza urzędnikom pracy, zmusza do ustalania właścicieli, składania wniosków do sądów, co może trwać latami. Kraków z wyjaśnieniami idzie jednak dalej.
Nieprawdą jest rzekome przedłużanie procedur administracyjnych, ponieważ organ architektoniczno-budowlany, zgodnie z obowiązującymi przepisami, ma jedynie 65 dni na wydanie decyzji, a każdy dzień zwłoki skutkowałby nałożeniem kary finansowej w wysokości 500 złotych. Organ nie zapłacił kary za żadne postępowanie prowadzone od marca 2007 roku – tłumaczą krakowscy urzędnicy.
O co chodzi? O to, że wskazany w przepisach „deadline” dotyczy kompletnych, poprawnie wypełnionych wniosków. I tu, zdaniem urzędników, leży pies pogrzebany. Wytykają, że wnioski nie są przygotowywane przez inwestorów zgodnie z przepisami prawa.
Do wyjątków należy rozpatrywanie pierwszego wniosku bez konieczności wezwania do usunięcia braków formalnych opisanych szczegółowo w obowiązujących przepisach — wytykają urzędnicy. - Wszystkie te okoliczności powodują przedłużanie postępowania, ale nie przez organ wydający decyzje, lecz przez inwestorów, którzy potem narzekają na wydłużony proces inwestycyjny – dodają też.
Ich zdaniem uznaniowość urzędników nie może mieć miejsca, gdyż ich praca weryfikowana jest przez organy wyższych instancji, a „tylko niewielki odsetek decyzji jest uchylany do ponownego rozpatrzenia”.
Organ działając wyłącznie na podstawie i w granicach przepisów ma ograniczone pole działania i mimo że w odbiorze medialnym może być postrzegany jako hamujący rozwój inwestycyjny, tak naprawdę problem leży zupełnie gdzie indziej – kwituje Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa.
No i kto tu betonuje?
Co ciekawe wśród tłumaczeń zarówno PZFD, jak i magistratu padają wzajemne oskarżenia o… betonowanie.
Brak chęci do dialogu oraz niewykorzystywanie dostępnych rozwiązań sprawia, że duże miasta nie rozwijają się w takim tempie, w jakim rzeczywiście mogłyby. W przestrzeni publicznej dużo mówi się o betonozie w kontekście nieruchomości, tymczasem odbetonowania wymagają skostniałe procedury i urzędnicza uznaniowość, której ofiarą pada biznes i mieszkańcy miast – mówi Małgorzata Nowodworska, prezeska zarządu Oddziału Krakowskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Kraków w swojej odpowiedzi nie pozostaje dłużny i docina deweloperom.
Szczegółowość badania złożonych dokumentów jest związana z odpowiedzialnością określoną w przepisach prawa. Wydział Architektury i Urbanistyki je tylko stosuje. Natomiast ze strony mieszkańców organ jest krytykowany za betonowanie miasta, gdzie więc leży prawda? Gdyby nie było organu, to według stanowiska deweloperów bardzo szybko rynek zapełniłby się ofertami tanich mieszkań. Z drugiej strony intensywna wysoka zabudowa mieszkaniowa likwiduje pozostałości dzikich terenów zielonych, nie zapewniając wysokiego wskaźnika terenów zieleni urządzonej. Więc, czy na pewno deweloperzy działają wyłącznie na korzyść mieszkańców? – pyta magistrat.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl
Długi powrót do równowagi
Niezależnie od przyczyn, sytuacja na krakowskim rynku jest trudna. We wrześniu w stolicy małopolski wybór dostępnych do zakupu mieszkań był aż o ponad połowę mniejszy niż we wrześniu 2022! O ile jeszcze rok temu we wrześniu mogli oni wybierać spośród ponad 8 tys. nowych mieszkań, o tyle dziś – to niecałe 4 tys. Nieco optymizmu wniosły wyniki z października. Jak podał Otodom Analytics ofertę działających w Krakowie deweloperów zasiliło wówczas 850 nowych ofert. Było to o 225 proc. więcej niż przed miesiącem i o 100 więcej niż sprzedano w tym samym czasie.
Eksperci podkreślają jednak, że nawet przy utrzymaniu lub zwiększeniu skali podaży na poziomie z października – rynek jeszcze bardzo długo będzie wracał do równowagi.
