REKLAMA
  1. bizblog
  2. Obserwator Finansowy

Mieszkania w dobrej lokalizacji, tańsze o jedną trzecią niż u dewelopera. Czy to początek rewolucji?

W Polsce w porównaniu z krajami Unii Europejskiej wciąż występuje znaczny niedobór mieszkań, zarówno liczbowy (zgodnie z szacunkami brakuje ok. 1-2 mln mieszkań), jak i jakościowy. Na przestrzeni lat obserwuje się co prawda wyraźną poprawę wskaźnika liczby mieszkań na 1000 mieszkańców (wg. OECD w 2011 r. wynosił 352,6, a w 2021 r. – 405,2), lecz w porównaniu z innymi krajami unijnymi wypadamy słabo (średnia to 495 w 2020 r.). Deficyty te zmniejszać się będą w wyniku wznoszenia nowych budynków mieszkaniowych. I właśnie z myślą o zmniejszeniu deficytu mieszkaniowego w Polsce i wspieraniu budownictwa przez osoby fizyczne wprowadzono do porządku prawnego pojęcie kooperatywy mieszkaniowej. Autor: Joanna Waszczuk, Obserwator Finansowy

01.06.2023
8:02
Mieszkania w dobrej lokalizacji, tańsze o jedną trzecią niż u dewelopera. Czy to początek rewolucji?
REKLAMA

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych została opublikowana w listopadzie 2022 roku. Nowe zasady weszły natomiast w życie w marcu 2023 r. Jednakże kilka tego typu inwestycji powstało w Polsce już wcześniej (m.in. Nowe Żerniki we Wrocławiu, Kooperatywa Pomorze w Gdyni czy Konstancin). Zaproponowane zmiany mają natomiast na celu wprowadzenie rozwiązań wspierających i ułatwiających te oddolne inicjatywy mieszkaniowe.

REKLAMA

To jedynie fragment materiału. Całość znajdziesz tutaj: Obserwator Finansowy

Działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej nie może być przedsięwzięciem inwestycyjnym nastawionym na zysk ze sprzedaży nieruchomości. Dlatego też w Polsce członkami kooperatywy mieszkaniowej mogą być wyłącznie osoby fizyczne, które samodzielnie realizują proces inwestycyjny i wspólnie są zaangażowane we wszystkie jego etapy. Takie podmioty mogą tworzyć minimum trzy dowolne osoby na mocy zawartej między nimi umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej.

Kooperatywa mieszkaniowa: bezpieczeństwo finansowe i prawne

Zgodnie z założeniami ustawy odpowiedzialność członków kooperatywy za zaciągnięte zobowiązania będzie solidarna, by zwiększyć bezpieczeństwo ekonomiczne i prawne. Po zakończeniu budowy umowa zostaje rozwiązana, zaś lokale mieszkalne wyodrębnione i ustanawiana jest odrębna własność na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej, co skutkuje powstaniem wspólnoty mieszkaniowej.

Samo przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych polegać ma na zakupie działki budowlanej i wzniesieniu co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych bądź nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

W świetle polskiego prawa w ramach inwestycji kooperatyw muszą powstać co najmniej trzy lokale mieszkalne. Powstałe w ramach kooperatywy mieszkaniowej lokale będą musiały zostać zajęte przez członków kooperatywy.

Mieszkania mogą być nawet tańsze o jedną trzecią

Sformalizowana współpraca w formie wprowadzonych prawnie kooperatyw mieszkaniowych ma na celu ułatwienie procesu budowlanego oraz wprowadza szereg zachęt.

Pierwszą korzyścią jest zmniejszenie kosztów związanych z budową inwestycji. Z uwagi na to, że część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie, nie muszą płacić marży zysku podwykonawcom i deweloperom, co pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego.

Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, szacuje, że obniżka kosztów uzyskania mieszkania może sięgać nawet ok. 20–30 proc. w porównaniu z jego zakupem od dewelopera. Również według szacunków NBP publikowanych w Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 r. zysk deweloperski na lokalnych rynkach mieszkaniowych miast wojewódzkich waha się w zależności od miasta w granicach 20-30 proc.

Łatwiejszy dostęp do działek i gruntów

Prowadzenie inwestycji w omawianej formie umożliwi łatwiejszy dostęp do gruntów i możliwość ich preferencyjnego zakupu. Członkowie kooperatywy mieszkaniowego albo spółdzielnia mieszkaniowa będą mogli ubiegać się o nabycie nieruchomości od gminy. Gmina będzie mogła rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości przy spełnieniu określonych warunków (m.in. celu i funkcji nieruchomości, zakończeniu inwestycji w ciągu 5 lat etc.).

Patrząc z drugiej strony, efektem ubocznym, który można uzyskać jest lepsze zagospodarowanie terenów miejskich, gdyż działki o niestandardowych kształtach i rozmiarach, pozostające poza obszarem zainteresowania deweloperów jako niezyskowne, mogą w formule kooperatyw okazać się dobrym gruntem pod budowę realizowaną w dużej mierze własnym sumptem.

Łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych

Członkowie kooperatywy zyskają również silniejszą pozycję w negocjacjach z instytucjami finansowymi (np. w celu uzyskania środków na budowę). Ważną zmianą, na którą wpływa wprowadzenie ustawy o kooperatywach mieszkaniowych jest ułatwienie dostępu do kredytów hipotecznych.

Wprowadzona została możliwość starania się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (Rodzinny kredyt mieszkaniowy). Proponowana regulacja umożliwia ponadto skorzystanie ze spłat rodzinnych, czyli spłaty przez BGK części kredytu w przypadku urodzenia się kolejnych członków rodziny osobom posiadającym gwarantowany kredyt.

Społeczne korzyści rozwoju kooperatyw mieszkaniowych

Wsparcie rozwoju alternatywnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków sprawia, że zamiast korzystać z mieszkań proponowanych przez sektor deweloperski, które nie zawsze spełniają wszystkie oczekiwania, można pokusić się o stworzenie czegoś dużo bardziej dostosowanego do potrzeb.

Ponadto już na etapie planowania i projektowania istnieje możliwość doboru lokalizacji pod względem charakterystyki demograficznej sąsiedztwa, bliskości rodziny czy udogodnień (żłobków, szkół, przychodni czy sklepów).

REKLAMA

Poprawi się też jakość przestrzeni miejskiej, o którą długofalowo myślący przyszli właściciele będą dbać, co przydatne jest w łączeniu tej formuły z procesami rewitalizacji. Takie wspólne inicjatywy mają więc wiele dodatkowych i niemierzalnych zalet dla samej społeczności, która wytworzy się wśród nowych sąsiadów.

To jedynie fragment materiału. Całość znajdziesz tutaj: Obserwator Finansowy

REKLAMA
Najnowsze
Aktualizacja: tydzień temu
Aktualizacja: tydzień temu
Zobacz komentarze
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA