Mieszkania w dobrej lokalizacji, tańsze o jedną trzecią niż u dewelopera. Czy to początek rewolucji?

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych została opublikowana w listopadzie 2022 roku. Nowe zasady weszły natomiast w życie w marcu 2023 r. Jednakże kilka tego typu inwestycji powstało w Polsce już wcześniej (m.in. Nowe Żerniki we Wrocławiu, Kooperatywa Pomorze w Gdyni czy Konstancin). Zaproponowane zmiany mają natomiast na celu wprowadzenie rozwiązań wspierających i ułatwiających te oddolne inicjatywy mieszkaniowe.

To jedynie fragment materiału. Całość znajdziesz tutaj: Obserwator Finansowy

Działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej nie może być przedsięwzięciem inwestycyjnym nastawionym na zysk ze sprzedaży nieruchomości. Dlatego też w Polsce członkami kooperatywy mieszkaniowej mogą być wyłącznie osoby fizyczne, które samodzielnie realizują proces inwestycyjny i wspólnie są zaangażowane we wszystkie jego etapy. Takie podmioty mogą tworzyć minimum trzy dowolne osoby na mocy zawartej między nimi umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej.

Zgodnie z założeniami ustawy odpowiedzialność członków kooperatywy za zaciągnięte zobowiązania będzie solidarna, by zwiększyć bezpieczeństwo ekonomiczne i prawne. Po zakończeniu budowy umowa zostaje rozwiązana, zaś lokale mieszkalne wyodrębnione i ustanawiana jest odrębna własność na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej, co skutkuje powstaniem wspólnoty mieszkaniowej.

Samo przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych polegać ma na zakupie działki budowlanej i wzniesieniu co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych bądź nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

W świetle polskiego prawa w ramach inwestycji kooperatyw muszą powstać co najmniej trzy lokale mieszkalne. Powstałe w ramach kooperatywy mieszkaniowej lokale będą musiały zostać zajęte przez członków kooperatywy.

Sformalizowana współpraca w formie wprowadzonych prawnie kooperatyw mieszkaniowych ma na celu ułatwienie procesu budowlanego oraz wprowadza szereg zachęt.

Pierwszą korzyścią jest zmniejszenie kosztów związanych z budową inwestycji. Z uwagi na to, że część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie, nie muszą płacić marży zysku podwykonawcom i deweloperom, co pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego.

Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, szacuje, że obniżka kosztów uzyskania mieszkania może sięgać nawet ok. 20–30 proc. w porównaniu z jego zakupem od dewelopera. Również według szacunków NBP publikowanych w Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 r. zysk deweloperski na lokalnych rynkach mieszkaniowych miast wojewódzkich waha się w zależności od miasta w granicach 20-30 proc.

Czytaj także: Opłata adiacencka a zmiana właściciela nieruchomości

Prowadzenie inwestycji w omawianej formie umożliwi łatwiejszy dostęp do gruntów i możliwość ich preferencyjnego zakupu. Członkowie kooperatywy mieszkaniowego albo spółdzielnia mieszkaniowa będą mogli ubiegać się o nabycie nieruchomości od gminy. Gmina będzie mogła rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości przy spełnieniu określonych warunków (m.in. celu i funkcji nieruchomości, zakończeniu inwestycji w ciągu 5 lat etc.).

Patrząc z drugiej strony, efektem ubocznym, który można uzyskać jest lepsze zagospodarowanie terenów miejskich, gdyż działki o niestandardowych kształtach i rozmiarach, pozostające poza obszarem zainteresowania deweloperów jako niezyskowne, mogą w formule kooperatyw okazać się dobrym gruntem pod budowę realizowaną w dużej mierze własnym sumptem.

Członkowie kooperatywy zyskają również silniejszą pozycję w negocjacjach z instytucjami finansowymi (np. w celu uzyskania środków na budowę). Ważną zmianą, na którą wpływa wprowadzenie ustawy o kooperatywach mieszkaniowych jest ułatwienie dostępu do kredytów hipotecznych.

Wprowadzona została możliwość starania się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (Rodzinny kredyt mieszkaniowy). Proponowana regulacja umożliwia ponadto skorzystanie ze spłat rodzinnych, czyli spłaty przez BGK części kredytu w przypadku urodzenia się kolejnych członków rodziny osobom posiadającym gwarantowany kredyt.

Wsparcie rozwoju alternatywnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków sprawia, że zamiast korzystać z mieszkań proponowanych przez sektor deweloperski, które nie zawsze spełniają wszystkie oczekiwania, można pokusić się o stworzenie czegoś dużo bardziej dostosowanego do potrzeb.

Ponadto już na etapie planowania i projektowania istnieje możliwość doboru lokalizacji pod względem charakterystyki demograficznej sąsiedztwa, bliskości rodziny czy udogodnień (żłobków, szkół, przychodni czy sklepów).

Poprawi się też jakość przestrzeni miejskiej, o którą długofalowo myślący przyszli właściciele będą dbać, co przydatne jest w łączeniu tej formuły z procesami rewitalizacji. Takie wspólne inicjatywy mają więc wiele dodatkowych i niemierzalnych zalet dla samej społeczności, która wytworzy się wśród nowych sąsiadów.

To jedynie fragment materiału. Całość znajdziesz tutaj: Obserwator Finansowy