Działki stracą na wartości z dnia na dzień? Radykalne zmiany w planowaniu przestrzennym
Już w przyszłym roku plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium zagospodarowania przestrzennego gminy. Wprowadzone jeszcze przez poprzedni rząd przepisy wprowadzają radykalne zmiany w planowaniu przestrzennym, co budzi duże kontrowersje. Część prawników uważa nawet, że ograniczenie prawa zabudowy może naruszać Konstytucję. Eksperci od planowania przestrzennego podkreślają jednak, że jest to konieczne ze względu na nadmiernie rozproszoną zabudowę w Polsce.
Już w 2026 r. plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wprowadzona przez poprzedni rząd ustawa weszła w życie we wrześniu 2023 r. i obligowała gminy nie tylko do sporządzenia planów ogólnych w formie cyfrowej, ale także wprowadza duże ograniczenia, jeśli chodzi o możliwość zabudowy.
Najważniejszą zmianą w nowelizacji jest wprowadzenie planu ogólnego gminy jako aktu prawa miejscowego, obowiązkowego dla całego obszaru gminy. Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które stracą moc najpóźniej 1 stycznia 2026 r. Zmiana ta ma umożliwić kontynuację procesów planistycznych bez zakłóceń w uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Działki mogą nagle stracić na wartości
Największe kontrowersje budzi to, że gmina będzie mogła ustalić standardy urbanistyczne, takie jak minimalna odległość zabudowy od szkoły. W takim przypadku nawet jeśli obszar uzupełnienia zabudowy dopuszcza budowę, warunki zabudowy nie zostaną wydane, jeśli dom znajdzie się zbyt daleko od placówki edukacyjnej. Przepisy te będą obowiązywać niezależnie od sytuacji właścicieli, nawet jeśli są to starsze osoby bez dzieci. To może oznaczać, że niektóre działki stracą na wartości z dnia na dzień.
Jak wskazuje serwis prawo.pl, część prawników szykuje się do walki przed sądami. Rafał Dębowski, adwokat i wspólnik kancelarii Dębowski i Wspólnicy uważa, że nie można odbierać właścicielom prawa do zabudowy tylko dlatego, że dla ich terenów nie wyznaczono obszarach uzupełnienia zabudowy. Inni prawnicy wskazują, że reforma miała na celu uporządkowanie rozproszonej zabudowy, ale przepisy poszły za daleko i mogą naruszać konstytucyjne zasady ochrony prawa własności.
Co się jeszcze zmieni? 1 stycznia 2026 r. uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko wtedy, gdy w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny. W związku z tym gminy mają obowiązek ukończenia procedur sporządzania planów ogólnych do tego terminu. Pojawiły się jednak obawy, że dla wielu gmin termin ten będzie za krótki.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytacie w tych tekstach:
Z tego powodu rząd planuje nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pojawiła się właśnie zapowiedź ustawy, która przesunie wspomniany termin na 30 czerwca 2026 r. Wprowadzenie projektu ma umożliwić gminom dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zakłóceń w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana przepisów ma być stopniowa, obejmując najpierw administrację rządową, a potem samorządy.
Mniej patodeweloperki
Plan ogólny będzie określał warunki dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Gminy będą musiały dostosować swoje procedury do nowej formy planu, który obejmie całość terenu gminy. W praktyce oznacza to podział gminy na strefy o określonym przeznaczeniu, na przykład mieszkaniowe, komunikacyjne czy tereny zielone. Ta zmiana ma wpłynąć na proces inwestycyjny, eliminując zjawisko patodeweloperki.
Nowa forma planu miejscowego będzie oparta na zintegrowanym planie inwestycyjnym przygotowywanym na wniosek inwestora. Takie narzędzie ma zastąpić dotychczasowe rozwiązania zawarte w specustawie mieszkaniowej i wprowadzić elastyczniejsze podejście do ustalania przeznaczenia terenu. Inwestor będzie mógł negocjować z gminą dodatkowe zobowiązania, takie jak budowa szkoły czy rozbudowa infrastruktury technicznej. Umowa urbanistyczna potwierdzi te zobowiązania na etapie negocjacji.
Nowa ustawa przewiduje również uruchomienie Rejestru Urbanistycznego, dostępnego online, jako źródła informacji o przestrzeni i procedurach administracyjnych. Rejestr ten będzie dostępny dla wszystkich zainteresowanych i pozwoli na monitorowanie postępów prac planistycznych. Dane z rejestru umożliwią lepszą kontrolę nad procesem planowania przestrzennego. Nowe rozwiązania mają na celu ułatwienie dostępu do informacji i zwiększenie przejrzystości działań administracyjnych.
