Deweloper na każdym mieszkaniu zarabia 30-40 proc.? Polaków trafił szlag

Kiedy mieszkania są rekordowo drogie (w samym rekordzie nie ma nic dziwnego, skoro w tym samym czasie wynagrodzenia też są rekordowe), tym częściej przyglądamy się składnikom ich ceny. I od miesięcy deweloperom dostaje się za wysokość ich marż.

Ostatnio piłkę wystawili analitycy Biura Maklerskiego Banku Pekao, którzy policzyli marżę brutto dla deweloperów notowanych na GPW (ich wyniki są najbardziej przejrzyste i dostępne) i wyszło im, że w III kwartale 2023 r. owa marża sięgnęła 31,4 proc.

I znów się zaczęło, bo to rozbudza wyobraźnię. Tylko problem polega na tym, że marża brutto to NIE JEST zysk dewelopera, a w zbiorowej wyobraźni właśnie owe 30 proc. funkcjonuje jako zysk.

Czym więc jest marża brutto? To przychód ze sprzedaży mieszkania pomniejszony o koszty gruntów, na których powstają budynki i wzniesienia tych budynków, czyli koszty materiałów budowlanych, robocizny i marża podwykonawców. To, co zostaje, to właśnie owe legendarne 30-40 proc.

Ale od tego trzeba odliczyć jeszcze koszty administracyjne, czy koszty działalności biura sprzedaży, pensje zarządu, koszty kredytów, bo przecież jaki deweloper buduje za własną gotówkę? A to jeszcze nie koniec, bo od tego co zostało, dopiero należy jeszcze odliczyć podatek CIT.

I wtedy dopiero wychodzi nam, ile naprawdę zarabia deweloper.

Polski Związek Firm Deweloperskich ma już dość tych przekłamań, przez które na deweloperach Polacy wieszają psy, dlatego zabrał się za odkłamywanie rzeczywistości metodycznie i wspólnie z Pracodawcami RP przygotował raport na ten temat, a nawet zorganizował konferencję prasową.

Dowiedzieć się z tego raportu możecie, że te niby kokosy na poziomie 30-40 proc. to nie takie kokosy, bo inne branże mają marżę brutto na poziomie znacznie wyższym - firmy obuwnicze i odzieżowe mają marżę brutto na poziomie 45-55 proc., a technologiczne to i po 60-70 proc.

Ale idźmy dalej. Czy mieszkania są takie drogie, bo drożeją koszty gruntów i koszty materiałów budowlanych i robocizny? Cóż, grunty pod mieszkaniami, które zostały sprzedane w ubiegłym roku zostały zakupione kilka lat wcześniej, więc nie próbujcie przystawiać do ceny metra kwadratowego mieszkania dzisiejszych cen ziemi. A co do rosnących cen materiałów i kosztów ludzi?

Druga strona tej układanki, czyli Polski Związku Pracodawców Budownictwa, a więc organizacja reprezentująca interesy tych, którzy realnie mieszkania budują, wskazuje, że w 2022 r. rentowność netto i to nie średnia dla wszystkich, ale tylko dla dziesięciu przodujących generalnych wykonawców, wynosiła 4 proc., a rentowność netto dziesięciu największych deweloperów - 18 proc. To jednak trochę odkłamuje opowieść, że mieszkania drożeją wyłącznie z powodu rosnących kosztów.

Z trzeciej strony, owa rentowność netto deweloperów która jest w okolicach 15-20 proc. wcale jakoś nie odstaje od innych branż na GPW, więc jeśli ktoś z nas zdziera, to zdzierają wszyscy.

Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytacie w tych tekstach:

Ale spójrzmy jeszcze, jak różne dane zmieniały się w czasie. Ekonomiści posługują się często wskaźnikiem ROE, który pokazuje stosunek osiągniętego zysku netto do średniego kapitału własnego (nie licząc pieniędzy np. z kredytu). Wskazuje na to wspomniane już Biuro Maklerskie Pekao, które wylicza, że ROE giełdowych deweloperów wzrosło w III kwartale 2023 r. do 25,8 proc., a jeszcze w 2016 r. było na poziomie niecałych 15 proc.

A dla porównania, średnie ROE spółek na GPW w latach 2010-2022 to 9,9 proc.

Albo wróćmy do tej nieszczęsnej marzy brutto, żeby zobaczyć, jak zmieniała się w czasie. Te 31 proc. wyliczone dla deweloperów w III kwartale 2023 r. to było najwięcej od dekady, a w 2016 r., tuż przed kolejnym wystrzałem cen mieszkań, miara ta była aż o 11 proc. niższa.

Może i deweloperzy nie zarabiają tak kosmicznie dużo, że 1/3 ceny mieszkania idzie do ich kieszeni, ale niewątpliwie zarabiają dużo i rządowe programy dopłat do kredytów im w tym ewidentnie pomagają. 

A na deser jeszcze argument analityka Krzysztofa Pado, analityka Domu Maklerskiego BDM, cytowanego przez Business Insider: marże deweloperów w Polsce są wyraźnie wyższe niż w Europie Zachodniej czy USA. W Polsce marżę operacyjną deweloperzy osiągają na luziku na poziomie 20 proc., podczas gdy mediana w Europie to 11 proc.

Deweloperzy przegrywają 2:4