Ceny mieszkań wywaliło w kosmos. Czegoś takiego nie pamiętają najstarsi frankowicze
Ceny mieszkań w ostatnim roku rosły najszybciej od czasów szału na CHF, czyli od 2007 r. Ostatni rok, to okres od lipca 2023 r. do czerwca 2024 r., a to oznacza, że okres ten obejmuje całość konsekwencji działania Bezpiecznego Kredytu 2 proc. No i teraz mamy w końcu jasność - wzrost cen wyniósł aż 19,2 proc. na rynku wtórnym oraz 20,4 proc. na rynku pierwotnym. Wszystkie miasta pobił Kraków ze wzrostami cen aż o jedną trzecią. I żeby była jasność: to ceny transakcyjne.
Te dane właśnie pokazał NBP i są one podwójnie wartościowe, ponieważ po pierwsze pokazują ceny, po jakich rzeczywiście dochodziło do transakcji sprzedaży, a po drugie NBP pokazuje tzw. indeks hedoniczny, czyli uwzględnia zmiany cen mieszkań o podobnych parametrach, czyli metrażu, to czy mieszkanie ma balkon, albo na którym pietrze się znajduje.
To ma ogromne znaczenie w ocenie rzeczywistych zmian cen. Wyobraźmy sobie, że czysto teoretycznie rok temu sprzedawałyby się wyłącznie duże mieszkania trzypokojowe, a rok później wyłącznie kawalerki. Nawet, gdyby ceny nie drgnęły, to sam fakt zmiany struktury sprzedawanych nieruchomości pokazałby w statystykach ogromny wzrost cen mieszkań.
Dziś różnica w cenie za metr kwadratowy wygląda mniej więcej tak, że przykładowo w Warszawie średnia cena kawalerki to 21,4 tys. zł za mkw, mieszkania dwupokojowego 17,2 tys. zł, a trzypokojowego 15,6 tys. zł - wynika z ostatnich danych serwisu tabelaofert.pl (to ceny ofertowe).
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytasz na Bizblog.pl:
Mieszkaniowa sinusoida
Wróćmy jednak do tych najnowszych danych NBP o cenach transakcyjnych. Średni wzrost cen mieszkań w siedmiu największych miastach (Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu) w okresie lipiec 2023 r. - czerwiec 2024 r. wyniósł na rynku wtórnym 19,2 proc., a na rynku pierwotnym 20,4 proc.
Dla porównania, rok wcześniej wzrosty te analogicznie wynosiły 2,9 proc. na rynku wtórnym i 4,8 proc. na rynku pierwotnym.
To pięknie pokazuje, jaką mieliśmy karuzelę, ponieważ te bardzo silne wzrosty cen z okresu lipiec 2023 - czerwiec 2024 r. były najmocniejszymi od 2007 r., kiedy rynek nieruchomości był rozgrzany przez szczyt mody na kredyty we frankach szwajcarskich.
Z kolei okres od lipca 2022 r. do czerwca 2023 r., czyli okres przed wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oznaczał wzrosty cen mieszkań najsłabsze od 2016 r.
Kraków mistrzem Polski
Te ostatnie dane NBP pozwalają dość dokładnie ocenić, co z rynkiem mieszkaniowym zrobił Bezpieczny Kredyt 2 proc. Przyjrzymy się więc jego efektom w poszczególnych miastach:
- najsilniejszy wzrost cen w ostatnim roku wystąpił w Krakowie, gdzie ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły o 28 proc., a na rynku pierwotnym o 32 proc.
- w Warszawie wzrosty na rynku wtórnym wyniosły 18 proc., a na rynku pierwotnym 22 proc.
- w Poznaniu na rynku wtórnym ceny wzrosły o 19 proc., a na pierwotnym o 23 proc.
- we Wrocławiu na rynku wtórnym ceny wzrosły o 13 proc., a na pierwotnym o 19 proc.
- w Łodzi na rynku wtórnym ceny wzrosły o 19 proc., a na pierwotnym o 12 proc.
- w Gdańsku na rynku wtórnym ceny wzrosły o 18 proc., a na pierwotnym o 10 proc.
Zmiany we wszystkich z 17 analizowanych przez NBP miast można prześledzić w tabeli poniżej:
W II kwartale 2024 widać już spadki
Ewidentnie większość tego wzrostu dokonała się w III i IV kwartale 2023 r. oraz ze względów czysto formalnych częściowo jeszcze w I kwartale 2024 r. (wnioski kredytowe o Bezpieczny Kredyt 2 proc. złożone w ostatniej chwili pod koniec 2023 r. były procedowane jeszcze przez pierwsze miesiące 2024 r., więc transakcje zostały sfinalizowane w głównie w I kwartale 2024 r.).
II kwartał 2024 r. był już zupełnie inny. Biorąc pod uwagę jedynie zmiany cen w okresie kwiecień - czerwiec 2024 r. wzrosty były już znacznie mniejsze. Na rynku wtórnym wahały się między 1 a 7 proc., przy czym w Gdańsku dynamika wyniosła 0 proc., a w Szczecinie nawet -1 proc. W Krakowie wzrost to +7 proc., a w Warszawie + 2 proc.
Na rynku pierwotnym zaś w Rzeszowie i Bydgoszczy (-1 proc.), natomiast największe wzrosty w Gdyni i Kielcach (+10 proc.) oraz w Lublinie (+9 proc.).
Z tych najnowszych danych NBP wyłania się jeszcze jedna ciekawa rzecz: jak duża jest rozbiezność pomiędzy oczekiwaniami sprzedających widocznymi w ogłoszeniach, a cenami, po których realnie zawierane są transakcje. Zwracają na to uwagę analitycy HREIT, podkreślając, że różnica ta na siedmiu największych rynkach wynosi prawie 2 tys. zł za każdy mkw, a w Warszawie nawet 3,5 tys. zł.
I z tą myślą już was zostawię.
