Koniec eldorado dla deweloperów. Takich promocji na mieszkania jeszcze nie widzieliście
Deweloperzy przekonują, że ceny mieszkań znowu wzrosną, ale to, co robią, świadczy, że czeka nas coś dokładnie odwrotnego. Spółki sprzedający mieszkania zaczynają sypać promocjami. Oferują na przykład darmowy czynsz przez rok, czyli de facto obniżają ceny o kilkanaście tysięcy złotych. Najlepsze, że to dopiero początek takich akcji.
Deweloperzy od początku prac torpedują ustawę deweloperską, która lada chwila wejdzie w życie. Dokładnie 1 lipca. Dlaczego tak im się nie podoba ten dokument?
Najwięcej szumu zrobiło się dokoła Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ustawa powołuje do życia. To twór podobny do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Zrzucać się na niego będą deweloperzy na wypadek upadłości jednego z nich.
Kiedy to się stanie, kupujący mieszkanie nie zostanie na lodzie - bez mieszkania, pieniędzy, za to z kredytem na głowie - a odzyska z Funduszu wpłacone już na mieszkanie środki.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny pobije ceny mieszkań o 3 proc.
Fundusz uratuje klienta również w razie upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także w sytuacji, kiedy klient odstąpi od umowy, ale nie z powodu swojego widzimisię, ale kiedy to deweloper da ciała i nie dopełnieni warunków Przykład? Sprzedawany lokal ma jakąś wadę, na przykład dwie łazienki, zamiast łazienki i kuchni. Jeśli deweloper nie naprawi wpadki w określonym terminie albo błąd wytknie mu rzeczoznawca budowlany (chodzi na przykład o konstrukcję budynku), klient ma prawo odstąpić od umowy.
Co wtedy? Deweloper będzie miał 30 dni ma zwrot środków. A jak nie odda?W jego imieniu odda je Fundusz, ale ten pewnie będzie się domagał od dewelopera zwrotu.
To wszystko będzie kosztować. I deweloperzy nie ukrywają, że składki na fundusz gwarancyjny będą po prostu doliczać klientom do ceny mieszkania. Nie ukrywają to mało powiedziane, straszą tym! Twierdzą, że ceny przez konieczność utrzymywania DFG i nowe obowiązki informacyjne wzrosną o dodatkowe 2-3 proc.
Serio? Może i tak by było, gdyby nie to, że popyt na mieszkania właśnie runął w ślad za dramatycznymi spadkami zdolności kredytowej Polaków. Ostatnie dane BIK jasno pokazały, że popyt na kredyty spada w przepaść, a płacący gotówką nie załatają dziury za
Chodź do mnie, dam ci na rok czynsz za darmo
I deweloperzy doskonale o tym wiedzą, tylko próbują zaklinać rzeczywistość. Przynajmniej w mediach. Próbując sprzedać mieszkania, zaczynają sypać promocjami.
Jeszcze zanim popyt tak osłabł, deweloperzy zaczynali powoli napomykać, że z powodu pędzących cen materiałów budowlanych zaczną wpisywać w umowy z klientami klauzule indeksacyjne, klient nie wiedziałby, za ile ostatecznie kupuje mieszkanie.
Teraz żaden deweloper się na to nie odważy. Przeciwnie, niektórzy zaczynają gwarantować notarialnie klientom niezmienność ceny, żeby ich zachęcić do zakupu, dać poczucie bezpieczeństwa. Taka promocję właśnie wprowadził jeden z największych deweloperów Dom Development.
Po co? Niektórzy Polacy, którzy kupowali mieszkania w trakcie poprzedniego boomu budowlanego kilkanaście lat temu doskonale wiedzą, że nawet jeśli masz obowiązującą prawnie umowę z deweloperem, w której określona jest cena, to wcale nie przeszkadza, żeby deweloper „zaproponował” podpisanie aneksu z ceną wyższą. Podpisujesz albo zrywasz umowę, dostajesz nawet karę umowną, ale co z tego, skoro pieniądze, za które kupiłeś lokat rok temu dziś nie wystarczą już na taki sam metraż.
Inny pomysł na promocje? Atal wprowadza promocyjny, czyli wydłużony harmonogram płatności, żeby klienci mieli więcej czasu na załatwienie kredytu, ale jednocześnie dostaną gwarancję ceny z momentu podpisania umowy.
Najciekawszy jest przypadek wrocławskiego Archicomu, który oferuje „rok bez czynszu”. Dlaczego rok, skoro Archicom ogłasza, że jak ktoś kupi od niego mieszkanie do końca czerwca, dostanie zwrot 17 rat, nie mam pojęcia. W każdym razie można w ten sposób dostać obniżkę ceny mieszkania do 11 tys. zł maksymalnie.
Swoją drogą Archicom stać na rozdawanie pieniędzy. Jak wynika z jego raportu giełdowego, w pierwszym kwartale tego roku jego marża brutto ze sprzedaży wynosiła aż 36,8 proc.! To rekord na rynku, który zresztą w całości bije rekordy. W pierwszym kwartale średnia marża brutto 11 deweloperów z GPW wyniosła 29,8 proc., o 4 pkt. proc. więcej niż rok wcześniej. Mediana to nawet 31,8 proc. – o 6,5 pkt proc. więcej. Spośród tych 11 spółek aż siedem zanotowało rentowność powyżej 30 proc., co dotąd było rzadkością i dużym osiągnięciem.
Dobrze, deweloperzy będą mieli z czego zaraz schodzić. Obstawiam, że to dopiero początek promocji i walki o klienta. Bo dziś jeszcze deweloperzy chcą nam wmówić, że będzie jeszcze drożej, ale rynek ma inne zdanie.
Indeks cen mieszkań zmienił kierunek
I jeszcze jeden dowód na to, że wzrost kosztów budowy spowoduje raczej, że to marże będą się teraz kurczyć zamiast ceny rosnąć. Ten dowód to indeks cen mieszkań prowadzony od 2007 r przez Morizon.pl.
Wskaźnik odzwierciedla średnie ceny ofertowe w dziesięciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Katowice) ważone liczbą mieszkańców.
W maju wartość tego indeksu spadła o 5,6 pkt do 1492,3 pkt. Tak, to zaledwie 0,4 proc., a więc symbolicznie. Tylko że od 18 miesięcy indeks ten wyłącznie rósł, łącznie o ponad 21 proc. Po raz pierwszy w tym cyklu hossy w końcu trafił na opór. A to przecież ceny ofertowe, transakcyjne zawsze są niższe.
