No to się zaczęło. Chcieli zarobić, kupując mieszkanie na kredyt. Nic z tego, dopadł ich WIBOR
Ceny najmu mieszkań wystrzeliły i w ciągu ostatniego roku wzrosły o 10-15 proc. Są już wyższe niż przed pandemią, ale to i tak niewiele daje. Ci, którzy zadłużyli się kupując na wynajem, zaraz zaczną tracić zamiast zarabiać.
Kiedy dokładnie? Jak WIBOR dotrze do 3,25 proc., już w żadnym mieście mieszkanie na kredyt nie będzie się opłacać. No chyba, że kupione za gotówkę. Symboliczną granicę przekroczyliśmy już w październiku 2021 r., gdy ceny najmu mieszkań przebiły poziom sprzed pandemii o 2 proc. – wylicza HRE Investments.
Patrząc szerzej, od stycznia do listopada 2021 r. ceny najmu w największych polskich miastach wzrosły o 10-15 proc. Przypomnę, że w 2020 r. po raz pierwszy od dawna mieliśmy spadki cen najmu, a wszystko przez pandemię. Ceny spadły wówczas o ok. 10 proc. Jednak w 2021 r. studenci wrócili już na uczelnię, pracownicy do biur, do tego część Polaków zaczęła wracać z zagranicy, a liczba imigrantów z Ukrainy i Białorusi wzrosła – to zdaniem analityków główne powody obecnego wzrostu cen, bo po prostu ogłoszeń najmu jest o połowę mniej niż przed rokiem.
WIBOR zaciska pętlę
To oczywiście zła wiadomość dla najemców, a dobra dla wynajmujących. Ale dla tych drugich na tym dobre wiadomości się kończą. Ci bowiem, którzy kupili mieszkania na kredyt, mają ból głowy. Ich raty rosną wraz ze wzrostem stóp procentowych i jednocześnie wzrostem WIBOR.
Jeszcze w październiku 2021 r. WIBOR 3M wynosił 0,24 proc., a WIBOR 6M 0,32 proc. Dziś te stawki osiągnęły odpowiednio 2,72 proc i 3,07 proc. Jak przekłada się to na wysokość rat?
Przez ostatnie miesiące przeciętny złotowy kredyt zdrożał już (lub lada moment zdrożeje) o około 25 proc., a prognozy sugerują, że podwyżki finalnie mogą dojść w okolice 40 proc.
– pisze Bartosz Turek z HRE Investments.
Rata przeciętnego kredytu w wysokość 300 tys. zł zaciągniętego na 20 lat wzrosła o ponad 335 zł miesięcznie.
Efekt? Proszę bardzo – „Rzeczpospolita” właśnie alarmuje, że czynsz za wynajmowane mieszkanie może nie wystarczyć na spłatę raty. Skąd to wie? Na podstawie analiz firmy Rentier.io, która wyliczyła, że obecnie czynsz najmu pozwala w pełni pokryć ratę kredytu już tylko w Częstochowie, Sosnowcu i Szczecinie.
Przeciętny koszt najmu mieszkania w Częstochowie (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to ponad 1,3 tys. zł, a rata kredytu – ponad 1,2 tys. zł. Różnica to 115 zł. W Sosnowcu różnica to 22 zł, a w Szczecinie – 24 zł.
Z kolei w Białymstoku rata kredytu już jest przeciętnie wyższa niż czynsz o 360 zł, w Bydgoszczy – o 63 zł, w Gdańsku – o 331 zł, w Gdyni – o 346 zł, w Katowicach – o 79 zł, w Krakowie – o 560 zł, w Łodzi – o 34 zł, w Lublinie – o 166 zł, w Poznaniu – o 190 zł, w Rzeszowie o 93 zł, w Toruniu – o 349 zł, w Warszawie – o 362 zł, a we Wrocławiu – o 26 zł - wynika z analiz Rentier.io.
Założenia? Wielkość mieszkania 40 mkw., przeciętne ceny i stawki najmu mieszkań są z grudnia 2021 r. na podstawie bazy Rentier.io, okres spłaty kredytu to 25 lat, wkład własny to 10 proc., a marża banku 2,75 proc.
A co, gdy WIBOR przebije 4 proc.
Patrząc na obecne ceny najmu, ale też ceny sprzedaży mieszkań, według Rentier.io krytyczny będzie poziom 3,25 proc. dla WIBOR. Wtedy już we wszystkich analizowanych miastach przeciętna rata będzie wyższa niż przeciętny czynsz za wynajmowane mieszkanie. O ile? Od 8 zł w Częstochowie do nawet 797 zł w Krakowie.
W Białymstoku różnica sięgnie 531 zł, w Bydgoszczy – 208 zł, w Gdańsku 560 zł, w Gdyni – 557 zł, w Katowicach – 243 zł, w Łodzi – 192 zł, w Lublinie – 342 zł, w Poznaniu – 376 zł, w Rzeszowie – 253 zł, w Sosnowcu – 104 zł, w Szczecinie – 156 zł, w Toruniu – 515 zł, w Warszawie – 632 zł, a we Wrocławiu – 233 zł.
Zacieracie ręce, spodziewając się, że inwestorzy zaczną sprzedawać nierentownie mieszkania? Nie liczyłabym na to. Stopy procentowe długo nie spadną, ale ceny mieszkań mogą nadal rosnąć, więc inwestycja nadal sumarycznie może być rentowna. A nawet, jak ktoś zdecyduje się z niej wyjść, to wcale nie spowoduje wrzucenia miliona mieszkań na rynek i w konsekwencji spadku ich cen. Szacunki pokazują bowiem, że większość mieszkań na wynajem została kupiona za gotówkę, wcale nie na kredyt.
A jak ktoś dał się omamić nieruchomościowemu szaleństwo i zadłużył się po uszy, żeby zarabiać na najemcach? Będzie miał nauczkę, bo WIBOR na poziomie 3,25 proc. tuż tuż. W tym roku przebije spokojnie nawet 4 proc.
