Zmiany w podatku od nieruchomości. Już wściekacie się i plujecie na skarbówkę?
Jeśli zarabiacie na wynajmie mieszkań, to chyba powinniście podziękować ministrowi finansów, że chciałby was przegonić z tego rynku i namówić na kupowanie akcji, zamiast pluć na niego z tego powodu. Wystarczy spojrzeć wstecz, jakie inwestycje się dotąd bardziej opłacały i wylać wiadro zimnej wody na głowę, myśląc o przyszłych wzrostach na rynku mieszkań.
Ministerstwo Finansów zdementowało doniesienia, jakoby miało pracować nad radykalnym podniesieniem podatku od najmu, ale to zupełnie nic nie znaczy. Już money.pl w swojej pierwszej publikacji na ten temat, która wywołała burzę, pisał przecież jasno, że biuro prasowe zaprzecza, że takie prace się toczą. Ale to wcale nie oznacza, że sam Minister Finansów nie ma takich planów. Nieśmiało tylko przypomnę, że w resorcie finansów nie toczą się również jeszcze prace nad przepisami podnoszącymi kwotę wolną do 60 tys. zł, a jednocześnie politycy zapewniają, że ten plan jest nadal aktualny i z tej obietnicy wcale się nie wycofują.
A więc uderzenie podatkowe w wynajmujących jest nadal absolutnie możliwe. Ale przypomnijmy sobie, po co Minister Domański chce to zrobić. Owszem, na pewno przydadzą mu się w kasie dodatkowe pieniądze, szczególnie że Polska stoi przed perspektywą uruchomienia wobec niej procedury nadmiernego deficytu przez Unię Europejską.
Ale drugi powód ma być taki, by skłonić w ten sposób Polaków, by częściej wybierali inwestowanie swoich oszczędności na rynkach kapitałowych zamiast w nieruchomości.
I zanim się oburzycie, że żaden minister nie będzie wam mówić, co macie robić ze swoimi pieniędzmi, które już przecież raz zostały opodatkowane, więc powinien się od nich odczepić, proponuję spojrzeć na dane na temat stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania vs. inwestycji w akcje w długim terminie. Bo może się okazać, że do wtrącanie się ministra Domańskiego może burzącym się dziś landlordom wyjść na dobre.
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:
Od 1870 r. najbardziej opłacało się…
Arcyciekawy głos w tej dyskusji postanowił zabrać profil blogi.bossa.pl na platformie X. Niewtajemniczonym wyjaśniam, że blogi.bossa.pl to ekspercka platforma inwestycyjno-edukacyjna stworzona przy Domu Maklerskim BOŚ - nie mówimy więc o jakichś internetowych wariatach, ale o wiarygodnym źródle.
Do rzeczy. Ów źródło wygrzebało z czeluści opracowań naukowych badanie „The Rate of Return on Everything”, które pokazuje, jak kształtowały się realne, a więc po uwzględnieniu inflacji, stopy zwrotu w inwestycje w akcje vs. inwestycje w nieruchomości w 16 przykładowych krajach świata na przestrzeni lat 1870-2015.
To nie żart ani żadna literówka - naprawdę policzono dane od 1870 r., choć ten przedział czasowy podzielono również na kilka bardziej współczesnym okresów: 1950-2015 oraz 1980-2015.
I wiecie, co wyszło? W tym najbardziej współczesnym oknie czasowym, czyli w zakresie lat 1980-2015 w każdym kraju to akcje okazały się lepszą inwestycją niż nieruchomości i to biorąc pod uwagę nie tylko wzrost wartości, ale uwzględniając również dochody z najmu.
Polski w tym zestawieniu niestety nie ma, ale na przykład w takich Niemczech średnia roczna stopa zwrotu w tym okresie z akcji wynosiła 10 proc., a z nieruchomości tylko 4 proc.
W dłuższym okresie, od 1950 r. do 2015 r. tylko w pięciu krajach na 16 analizowanych lepiej wypadły inwestycje w nieruchomości niż w akcje, to: Australia, Francja, Japonia, Norwegia i Portugalia.
Natomiast w najdłuższym analizowanym okresie, czyli od 1870 r. do 2015 r. nieruchomości wygrywają z akcjami w dziewięciu na 16 analizowanych krajów, to: Belgia, Dania, Francja, Niemcy, Japonia, Holandia, Norwegia, Portugalia, Szwecja.
W Polsce inwestycje w mieszkania poza podium
Ale tu jest Polska! - powiecie. Ok, nic nie poradzę, że w tamtym badaniu ani na nas nie spojrzeli, ale w zamian proponuję analizę portalu inwestomat.eu na bazie danych NBP i stooq.pl, która pokazuje przeciętne roczne stopy zwrotu dla różnych klas aktywów właśnie z perspektywy Kowalskiego, w latach 2007-2023. I co? I tu też okazuje się, że to wcale nie nieruchomości królują, choć wzrost wartości murów również został uzupełniony o dochody z najmy w ciągu tych 17 lat.
Okazuje się, że najbardziej zyskowną inwestycją w tym czasie były amerykańskie akcje, a konkretnie odwzorowanie w portfelu indeksu S&P500. Gdyby ktoś zainwestował tak w 2007 r. 100 zł, w 2023 r. miałby 536 zł (przed opodatkowaniem), a średnia roczna stopa zwrotu wynosiła 9,9 proc.
Na drugim miejscu jest złoto, które po 17 latach pozwoliło pomnożyć 100 zł do 452 zł, a średnia roczna stopa zwrotu wynosiła 8,9 proc.
Na trzecim miejscu są akcje światowe (MSCI ACWI), które w całym okresie mogły ze 100 zł zrobić 386 zł, a średnio roczna stopa zwrotu wynosiła 7,9 proc.
Inwestycje w mieszkania i domy łącznie z zyskami z najmu zajęły dopiero czwarte miejsce - 334 zł zrobione ze 100 zł oraz średnio roczna stopa zwrotu na poziomie 7 proc. Gdyby liczyć bez zysków z najmu (to wiadomość dla wielbicieli trzymania pustostanów), średnio roczna stopa zwrotu to jedynie 4 proc.
Do tego dodajcie jeszcze dwa fakty: w najbliższym czasie wynajem mieszkań będzie coraz mniej opłacalny, bo dynamika zwrotu czynszów w statystykach spada, a w życiu to nawet i same czynsze już spadają. A ceny samych nieruchomości?
W Polsce mamy w tej chwili górkę, czyli pojechaliśmy na szczytowy punkt cyklu na rynku nieruchomości
- powiedział kilka dni temu w mediach prof. Jacek Łaszek, naczelnik Wydziału Analiz Rynku Nieruchomości w Departamencie Stabilności Finansowej NBP.
Rozumiecie, co to znaczy, prawda? Minister Andrzej Domański swoimi marzeniami o przepędzeniu inwestorów z rynku mieszkaniowego w gruncie rzeczy może im zrobić wielką przysługę.
