Ściema dewelopera. Marże dobijają do 50 proc., niedawno było 2,5 razy mniej
To działa tak: im deweloperzy taniej kupią ziemię, tym większą marżę brutto mogą wygenerować na sprzedawanych mieszkaniach. I opowiadają, że mieszkania są takie drogie, bo ziemia jest dzisiaj już strasznie droga. Ale ta ziemia, co to stoi na niej dziś sprzedawane mieszkanie, została kupiona 6-10 lat wcześniej. Z kolei dzisiejsza, tak bardzo droga, zostanie wliczona w cenę mieszkania sprzedawanego dopiero za jakieś dziesięć lat. Tak to się właśnie nawija Polakom makaron na uszy.
Dom Maklerski Banku Pekao regularnie co kwartał patrzy deweloperom na ręce, przygotowując raport o ich marżach. Za każdym razem podkreślam, więc i tym razem na wszelki wypadek to zrobię - to marże brutto, nie netto, a więc nie jest to czysty zysk dewelopera. Ale i tak te liczby zawsze robią wrażenie. Kiedy przy okazji poprzedniego raportu pisałam w Bizblog o marżach deweloperów, wychodziło średnio 31,4 proc. i były to dane za III kwartał ubiegłego roku. Tym razem mamy już dane za cały 2023 r., który deweloperzy skończyli na średnim poziomie 31,2 proc.
Marże pięć lat temu: 19 proc.
I zamiast pakować się w odwieczną dyskusję o tym, czy to mało, czy dużo, zobaczmy po prostu, jak te marże wyglądały w przeszłości. A wtedy okaże się, że jakoś dawało się budować mieszkania z marżą w okolicach 20 proc. i nie zbankrutować.
Z zestawienia Domu Maklerskiego Banku Pekao wynika, że w 2015 r. marża deweloperska wynosiła 20 proc., w 2016 - 25 proc., w latach 2017-2019 r. - 27 proc., a w 2022 r. przeskoczyła 30 proc. Ale to średnie wartości dla deweloperów notowanych na giełdzie. Poszczególne podmioty potrafią grubo wybić się od tej średniej. „Gazeta Wyborcza” wskazała palcem firmę Ronson, która pochwaliła się, że w pierwszym półroczu osiągnęła marżę 48 proc. I tak - to ten moment, kiedy krew może już zacząć uderzać wam do głowy.
Więcej o rynku mieszkaniowym przeczytacie w tych tekstach:
A teraz wyjaśnijmy sobie jedną rzecz - marżę brutto deweloper liczy dopiero, kiedy zamknie cały proces inwestycyjny, a nie wtedy, kiedy podpisze umowy deweloperskie, a mieszkania nadal się budują. To oznacza, że mieszkania sprzedawane przez deweloperów jak świeże bułeczki w czasie funkcjonowania Bezpiecznego Kredytu 2 proc. jeszcze nie są uwzględnione w tych danych BM Pekao. Czyli? Czyli te wysokie marże pewnie były wyższe, ale zobaczymy to w danych około 2025 r.
Dzisiejsze ceny ziemi. To nie one są winne drożyzny
Dobrze, to wróćmy na chwilę do dyskusji, że marża brutto nie jest zyskiem dewelopera. Kiedyś marże brutto były niższe, bo niższe były też koszty, które są tam upchane - administracji, działalności biura sprzedaży, finansowania.
Tak, to prawda, ale to grosze. Prawda jest taka, że za wysokimi marżami stoi przede wszystkim koszt tanio kupionego gruntu pod budowę. I tak właśnie było choćby w przypadku firmy Ronson, co nie jest żadną tajemnicą, bo spółka mówiła o tym wprost w branżowych mediach.
Czytelnicy - inwestorzy mogą dostawać taką wiedzę. Czytelnicy kupujący mieszkanie lepiej nie, bo wtedy zorientują się, że to jest tak: tanio kupiona ziemia, ale mieszkanie musi być sprzedane drogo, bo przecież ziemia dzisiaj taka droga.
Dla inwestycji wieloetapowych grunty zostały kupione nawet i 10 lat wcześniej. Ale kiedy deweloperzy w publicznej dyskusji bronią się i tłumaczą, dlaczego mieszkania sprzedają tak drogo, zawsze, ale to zawsze mówią: no proszę popatrzeć, jaka ziemia dzisiaj droga, przecież to wszystko kosztuje.
Tylko że ta cena ziemi z dziś, powinna wpływać na ceny mieszkań dopiero na niej zbudowanych, czyli za jakieś sześć albo i dziesięć lat.
