Wiemy, ile naprawdę seniorzy dostają za oddanie mieszkania

Afera mieszkaniowa z kandydatem na prezydenta Karolem Nawrockim, który przejął mieszkanie od Jerzego Ż. w zamian za opiekę nie cichnie. Przeciwnie. Bo niejasne staje się, czy rzeczywiście opieka była elementem tej transakcji. Niejasne jest też, czy Karol Nawrocki zapłacił za to mieszkanie 120 tys. zł, jak poświadczył w akcie notarialnym, czy jednak dość swobodnie podszedł do tej sumy i składają się na nią kwoty przez lata sumowane przez Nawrockiego, które wpłacał tytułem opłaty czynszu za mieszkanie, czy zakupów, jakie czasem robił Jerzemu Ż. 

A jeśli to drugie, to czy do tej kalkulacji doliczał czynsz, który płacił po 2017 r. kiedy przecież to on był już formalnie właścicielem mieszkania, więc czynsz płacił już za siebie, a nie za pana Jerzego?

Ta sprawa budzi też wątpliwości o tyle, że to Karol Nawrocki wyłożył gotówkę na przekształcenie lokalu należącego do miasta we własność z 90 proc. bonifikatą. I już w tamtym momencie wdrożył w życie plan przejęcia. I choć formalnie nie jest to niezgodne z prawem, to wyszło na to, że zasób mieszkaniowy, który był społeczny, został sprywatyzowany z utratą 90 proc. wartości de facto na rzecz nie lokatora, który tam przez lata mieszkał, ale na rzecz osoby trzeciej. A nie na tym to ma polegać.

Gdyby stan faktyczny od razu był jasny zamiast kamuflowany, miasto nie udzieliłoby bonifikaty w wysokości 90 proc. na wykup lokalu komunalnego osobie trzeciej. Bonifikata ta przysługuje jedynie lokatorowi, pan Jerzy Ż. stał się po prostu słupem, udając, że wykupuje lokal dla siebie, ale nie swoimi pieniędzy i po to, by od razu, kiedy prawnie stanie się to możliwe, odsprzedać go temu, kto wyłożył pieniądze na wykup.

Cała Polska od kilku dni żyje tą sprawą, ale niezależnie od poglądów politycznych, które z pewnością wpływają na jej postrzeganie, na pewno wielu zadaje sobie pytanie: ok, właściwie nie wiemy, ile tak naprawdę Karola Nawrockiego kosztowała ta inwestycja w mieszkanie, czyli ile pieniędzy łącznie przekazał seniorowi w jakiejkolwiek formie w zamian za mieszkanie wycenione w momencie zawarcia umowy przeniesienia własności na 120 tys. zł?

I ile właściwie senior powinien otrzymać, żeby można było uznać, że to transakcja win-win?

Tu punktem odniesienia mogą być dane Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, który zrzesza fundusze hipoteczne, które takich transakcji z seniorami dokonują. „Takich”, czyli zawierają umowy o dożywocie, na bazie których senior przekazuje im swoje mieszkanie w zamian za miesięcznie wypłacaną do końca życia rentę i możliwość mieszkania w lokalu do końca swoich dni.

Takie umowy nazywane są często „odwróconą hipoteką”, ale tak naprawdę nią nie są. Mimo, że od ponad 10 lat mamy prawne możliwości oferowania odwróconej hipoteki, żaden bank jej na rynku nie oferuje.

W każdym razie, ostatnie dane ZPF za 2024 r. mówią, że średnia miesięczna renta wypłacana przez fundusze wyniosła 1445 zł. Średnia wielkość mieszkania to 51,4 mkw., a średni wiek seniora, który jest stroną transakcji, to 76,7 lat. Średnia potrafi mocno zniekształcać obraz rzeczywistości, więc należy dodać, że najczęściej takie umowy o dożywocie podpisują osoby w wieku 75-80 lat.

I to już coś mówi o tym, jak wyglądają takie umowy, kiedy zabierają się za nie instytucje, a nie osoby prywatne, gdzie moim zdaniem zawsze jest niebezpiecznie duże ryzyko nadużyć i wykorzystania osoby starszej, często nieporadnej i niezorientowanej w warunkach rynkowych.

Tu warto jeszcze dodać, że jeśli senior podpisze taką umowę dożywocia, wypłata jego renty jest waloryzowana, najczęściej o wskaźniki inflacji, jednak od momentu podpisania umowy, senior nie korzysta w żaden sposób ze wzrostu wartości nieruchomości. Jego łączna korzyść z takiej umowy może się jednak zmieniać w zależności od tego, jak długo będzie żył. 

Fundusz przyjmuje bowiem średnią dalszego trwania życia, obecni klienci funduszy będą otrzymywać wypłaty średnio 11 lat, ale jak ktoś pożyje na przykład jeszcze 15 lat, to jego zysk - fundusz nie skończy wypłacać renty w umówionym czasie, ale jest zobowiązany wypłacać ją do końca życia, ile by nie potrwało.

Tylko to wszystko dane na bazie umów zawieranych przez duże instytucje, a te stanowią kroplę w morzu tego rodzaju transakcji. ZPF podaje, że fundusze hipoteczne w 2024 r. zarządzały jedynie 400 takimi umowami, a mówimy o umowach zawieranych od 2010 r. narastająco, które jeszcze nie wygasły, czyli seniorzy ciągle żyją dziś w „oddanych” mieszkaniach.

W samym 2024 r. fundusze hipoteczne podpisały zaledwie 18 takich umów dożywocia w całej Polsce.

Ale jednocześnie istnieje potężny rynek umów prywatnych zawieranych na takiej zasadzie, jak pan Karol Nawrocki z panem Jerzym Ż. Takie dane podawał fundusz hipoteczny DOM już w 2025 r. na bazie informacji z Ministerstwa Sprawiedliwości i okazuje się, że od 2014 r. zawarto w Polsce 120 tys. takich prywatnych umów, a od 1991 r. 220 tys. 

W ostatnich kilku latach takich umów u notariuszy zawiera się ok 16 tys. każdego roku, w 2024 r. było ich nawet ponad 18 tys. Przy czym świadczeniem w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nie musi być comiesięczna renta, ale może być też utrzymanie seniora. Wszystko zależy od tego, jak strony się umówią.

Więcej wiadomości na temat mieszkań można przeczytać poniżej: