W nowym roku Polaków czeka podatkowa zawierucha. Stare umowy trafią pod lupę skarbówki
To właściwie ostatni moment, by przejrzeć warunki umowy między najemcą i wynajmującym. Od pierwszego stycznia skarbówka zmienia zasady gry. Najem prywatny opodatkowany według skali podatkowej zniknie, co pociągnie za sobą poważne konsekwencje. W pewnym sensie fiskus zmusi najemców do przerzucania opłat za prąd czy gaz na lokatorów.
To być może największa z małych zmian, jakie Polski Ład zaproponował na rynku mieszkaniowym. Do tej pory osoba fizyczna zajmującą się wynajmem mieszkań mogła wybierać między dwoma formami opodatkowania - skalą podatkową i ryczałtem ewidencjonowanym.
Rok 2022 był ostatnim, w którym podatnik cieszył się takim przywilejem
Żeby zrozumieć, dlaczego ta drobna korekta pociąga za sobą takie konsekwencje, warto rozpisać, na czym polegają oba systemy rozliczeń. Wynajem w oparciu o skalę podatkową polegał na dopisaniu dochodów za wynajem mieszkania do tego samego PIT-u, na którym rozlicza się wpływy z pracy zarobkowej. Na pierwszy rzut oka mogło to wyglądać niezbyt pociągająco, bo państwo odciąga sobie potem od całości tej kwoty pomniejszonej o koszty uzyskania przychodu aż 17 proc. daninę.
Wybierając ryczałt, najemca musiał natomiast zapłacić ledwie 8,5 proc. Gdzie jest więc haczyk? Tkwi on w możliwości wrzucania w koszty różnych wydatków, które związane są z zarabianiem na wynajmie. Najemca mógł więc pomniejszyć podstawę opodatkowania, kupując nową pralkę, telewizor, robiąc remont, a także doliczając raty odsetkowe kredytu mieszkaniowego i amortyzację. Przy konieczności wykonania większych robót w lokalu mogło się więc okazać na koniec roku, że właściciel nie musiał w ogóle płacić podatku od wynajmu.
Podłogi nie wymienia się jednak co roku, tak samo trudno byłoby zresztą uzasadnić podatnikowi coroczny wydatek na farbę do malowania ścian. Jeden koszt był jednak stały - chodzi o opłaty ponoszone na rzecz dostawców prądu, gazu, wody i wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni.
Ci podatnicy, którzy rozliczali się do tej pory według skali, wliczali sobie te rachunki w koszty. Teraz sytuacja nie będzie już taka prosta.
Ryczałt podatkowy jest bezlitosny
Daninę odprowadza się od kwoty widniejącej na umowie. A to oznacza, że jeżeli najemca wziął opłaty na siebie, podnosząc po prostu wynajmującemu ogólny czynsz, sam ukręcił sobie bat na plecy. Podatek będzie wyższy, bo fiskus nie będzie dochodził, czy czynsz uwzględnia rachunki za media.
Rozwiązanie jest oczywiście dość proste. Najemcy będą teraz masowo zmieniać umowy z wynajmującymi, obarczając tych drugich rachunkami za prąd i wodę. Biorąc pod uwagę dynamiczne zmiany cen mediów, może się to okazać dla lokatorów mocno niekorzystne.
