Jak tu wydoić frajerów? Banki chyba naprawdę myślą, że klienci tego nie wyłapią

WIBOR jest obecnie w okolicach 5,6 proc. Skąd więc mBank wziął 6,67 proc.? No właśnie. Największy mindfuck polega na tym, że klient dostaje ofertę kredytową od pośrednika z kalkulacją kosztów kredytu, w której w rubryce dotyczącej oprocentowanie jak byk stoi „WIBOR” i „marża”. Tymczasem to wcale nie jest WIBOR, choć to akurat być może wina pośrednika. Jakby ktoś chciał z tym iść do sądu, niech dwa razy sprawdzi czy na pewno chce pozwać bank, czy „doradcę kredytowego”.

Ale do rzeczy. Powszechnie ciągle powtarzamy, że oprocentowanie kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej składa się ze stawki WIBOR i marży banku. Ale to nie zawsze prawda, bo nawet jeśli oprocentowanie ma coś wspólnego z Wiborem, to może składać się ze stopy bazowej i marży banku.

Owa stopa bazowa, owszem, oparta jest na Wiborze, ale nim nie jest. I zwykle nawet się nie zorientujecie, bo jej wartość jest najczęściej bardzo zbliżona do bieżącej stawki WIBOR . Możecie więc spokojnie myśleć, że podpisując umowę kredytową, bank bierze pod uwagę wartość WIBOR z dnia poprzedzającego, a mówiąc precyzyjniej - z dnia poprzedzającego nie tyle podpisanie umowy, ile uruchomienie kredytu, czyli wypłatę pieniędzy.

Czym zatem jest stopa bazowa? To na przykład taki uśredniony WIBOR. Przeanalizujmy to na najpierw na przykładzie Banku Pekao, który właśnie stosuje stopę bazową, a nie bezpośrednio WIBOR. Bank w ostatnim dniu roboczym każdego miesiąca wylicza średnią arytmetyczną ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR. Powiedzmy, że zaciągacie kredyt hipoteczny i bank uruchamia go 2 listopada. Stawka, jaka będzie podstawą do wyliczenia raty na okres kolejnych trzech miesięcy (w przypadku WIBOR 3M) albo sześciu miesięcy (w przypadku WIBOR 6M), to będzie średnia notowań Wibor z października. Pekao akurat używa WIBOR 6M. 2 listopada stawka ta wynosiła 5,55 proc. W ofercie kredytowej banku widzisz, że zastosowana stopa bazowa to 5,58 proc., więc prawie się zgadza i nie wgłębiasz się w szczegóły.

Napisałam na początku, że zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego nie zawsze składa się z Wiboru i marży banku, bo czasem to stopa bazowa i marża. Ale to nie znaczy, że wszystkie banki stosują jakąś wariację. PKO BP stosuję właśnie najprostszy sposób: WIBOR 6M + marża. 

Ale to wcale nie takie proste, bo pytanie jeszcze, z jakiego dnia bank odczytuje wartość Wiboru? Czytam w przykładowej umówię kredytowej, że jest to drugi dzień przed rozpoczęciem pierwszego i każdego kolejnego sześciomiesięcznego okresu obowiązywania tego wskaźnika. Kiedy dokładnie?

W przypadku uruchomienia kredytu na przykład 2 listopada, pierwszy sześciomiesięczny okres zaczyna się 3 listopada, od tego odejmujemy dwa dni i wychodzi 1 listopada. Święto, WIBOR nie jest kwotowany, więc bank odczyta wartość z dnia poprzedzającego, czyli 31 października. Prosto? W gruncie rzeczy też nie, bo dlaczego bank odczytuje wskaźnik WIBOR akurat dwa dni przed terminem obowiązywania kolejnego półrocznego okresu? Mógłby przecież jeden dzień przed albo pięć dni przed.

Ha! I tak może być, bo te dwa dni to zapis w umowie jednego z klientów PKO BP, tymczasem oficjalna odpowiedź biura prasowego jest taka:

A więc każdy może mieć w umowie inną zasadę.

I tu dochodzimy do systemu, który stosuje mBank. Nie liczy on żadnej stopy bazowej, stosuje WIBOR 3M, ale sprawdza jego wartość tylko cztery razy w roku: w lutym, maju, sierpniu i listopadzie, a dokładnie w przedostatnim dniu roboczym każdego w tych miesięcy. Dlaczego tak? A dlaczego nie?

Odczyt z przedostatniego dnia roboczego danego miesiąca obowiązuje z kolei od trzeciego dnia roboczego kolejnego miesiąca od sprawdzenia, czyli w praktyce od trzeciego dnia roboczego marca, czerwca, września, grudnia. A najlepsze jest to, że jak już bank odczyta wartość Wiboru w tym ustalonym przez siebie momencie, to zamraża ją na trzy miesiące i po tej właśnie stawce udziela kredytów hipotecznych przez cały kwartał. W praktyce oznacza to, że dziś, na początku listopada bank stosuje do wyliczenia oprocentowania kredytu hipotecznego WIBOR 3M z dnia 30 sierpnia, a był to moment jeszcze przed dwoma obniżkami stóp procentowych przez RPP, z których jedna była dla rynku gigantycznym zaskoczeniem i ściągnęła WIBOR mocno w dół.

Więcej na temat stóp procentowych przeczytasz tu:

Efekt? mBank stosuje WIBOR o wartości 6,67 proc., choć dziś stawka WIBOR 3M wynosi 5,64 proc., czyli o ponad 1 pkt. proc. więcej. Dla kredytu o wartości 400 tys. zł (a taka jest obecnie przeciętna wartość nowo udzielanego kredytu) to różnica niemal 300 zł miesięcznie. Tyle więcej musi wyłożyć kredytobiorca wyłącznie ze względu na ten wymyślny sposób wyliczania stopy bazowej.

I tak się to kręci w kółko, bo przy każdej aktualizacji stopy bazowej co trzy miesiące w trakcie spłacania kredytu, kredytobiorca zawsze będzie miał oprocentowanie oparte o wskaźnik, który pokazuje już dość odległą przeszłość.

Ten sposób wyznaczania stawki bazowej przez mBank działa na niekorzyść kredytobiorców, bo stopy procentowe, a więc i WIBOR, spadają, historyczne wartości są więc wyższe niż obecne, ale kiedy stopy procentowe rosły, sytuacja ta była dla kredytobiorców korzystna. To trochę jak z różnicą pomiędzy stawkami WIBOR 3M a WIBOR 6 M. Gdy stopy procentowe rosną, korzystniej, kiedy stawka aktualizowana jest co sześć miesięcy, kiedy spadają, korzystniej, kiedy co trzy miesiące. 

Zaraz, zgubiliście się gdzieś w połowie tego tekstu? No właśnie. Rzecz w tym, że prosta zasada WIBOR + marża wcale nie jest prosta. Jest całkiem zagmatwana i w dodatku każdy bank uznaniowo wymyśla swoje czary mary, jak i z kiedy odczytywać WIBOR. A klient, który nawet pokusi się o próbę zrozumienia tego hokus pokus, nie ma zbyt wielkich szans na wygraną. A potem dziwimy się, że kredytobiorca podpisuje coś, czego nie rozumiał. Czy nadzór nie mógłby ujednolicić tych zasad dla całego sektora bankowego, skoro walczymy o przejrzystość? Przydałoby się, szczególnie po aferze z frankowiczami i kolejnej tykającej bombie dotyczącej samego Wiboru.