Naprawdę uwierzyliście, że rząd da wam kasę za darmo? Oto ile naprawdę kosztuje Bezpieczny kredyt 2 proc.

Kredyt na 2 proc. to tak naprawdę 2 proc. plus marża banku. Nie ma w tym nic dziwnego, ale założę się, że połowa Polaków na tej dwójce się zatrzymała, szczególnie, że w przestrzeni medialnej ciągle powtarza się tę cyfrę. W końcu to w zasadzie nazwa własna: Bezpieczny kredyt 2 proc.

I jeśli uzmysłowimy, że trzeba zapłacić jeszcze marżę, zaczynamy rozważania, ile właściwie będzie kosztował nas taki tani kredyt na mieszkanie. Zwłaszcza że rząd niczego nie ułatwia, a właściwie kombinuje tak, żeby bardziej zaciemnić obraz.

Wróćmy do przykładów, jakie przedstawiło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, prezentując zręby programu Bezpieczny kredyt 2 proc.

Para z dzieckiem zaciąga kredyt na kwotę 550 tys. zł na 30 lat, a normalne oprocentowanie to 8,46 proc. Bez rządowej dopłaty wynikającej z tego programu pierwsza rata do zapłaty to 5405,28 zł, a z dopłatą 2832,19 zł.

Tylko jest haczyk, są to wyliczenia dla rat malejących. Gdyby policzyć to w systemie rat równych, na którą decyduje się znacznie więcej klientów, pierwsza rata wyniesienie nie 5405,28 zł, ale 4213,44 zł. I cyk! Nagle różnica między kredytem z dopłatą i bez dopłaty kurczy się z 2573 zł do 1381 zł.

Ale jest coś ważniejszego. W tych wyliczeniach rząd przyjął, że marża banku wynosi 0,85 proc. Pokażcie mi taki bank, który ma tak niską marżę, a pobiegnę, żeby wziąć od razu trzy kredyty.

Niedawno bloger finansowy Marcin Iwuć pisał, że obecnie najniższa dostępna marża na rynku to 1,5 proc., a to oznacza, że rządowe wyliczenia powinny zostać zrewidowane i rata kredytu z dopłatą powinna wynieść 3131,94 zł, a nie 2832, jak twierdzi rząd.

A to przecież najniższa marża na rynku, nie każdy na taką może liczyć. Gdyby przyjąć przeciętną marżę na poziomie ok. 1,7 proc., pierwsza rata kredytu z dopłatą dalej rośnie do 3224 zł, a więc w sumie już o prawie 400 zł w stosunku do wyliczeń ministerstwa.

Dziś średnia marża kredytu hipotecznego jest bliższa 2 proc. I wcale nie musi taka być zawsze. Historycznie bywała jeszcze wyższa i zbliżała się nawet do 3 proc., co z „kredytu na 2 proc.” realnie czyniłoby kredyt na 5 proc., a to już nie brzmi tak dobrze, prawda?

Zobaczcie: przez cały 2021 r. średnie marże kredytów hipotecznych dla kredytów z 10-proc. wkładem własnym utrzymywały się na poziomie powyżej 2,6 proc., a to przecież tylko średnia! Najdrożej było w sierpniu, kiedy stawka ta wynosiła średnio 2,74 proc., a w 2009 r. przeciętne marże przebijały nawet 3,3 proc.

Zasada jest taka: im niższe stopy procentowe, tym bardziej rosną marże, banki czują, że mogą sobie na to pozwolić, bo klient i tak dzięki niskim stopom zapłaci stosunkowo mało. A kiedy stopy rosną, marże spadają.

Ale jest jeszcze jedno ryzyko, które w historii już się materializowało: kiedy rząd wprowadza programy dopłat do kredytów hipotecznych, robi się drożej.

A więc zakładam, że marże kredytów naprawdę mogą zbliżyć się do 3 proc., co by oznaczało, że ten tani rządowy kredyt będzie was kosztował 5 proc.

No to teraz patrzcie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że kontakty FRA, które pokazują oczekiwania co do stóp procentowych w przyszłości, wskazują, że za 21 miesięcy stopy mogą spaść już nawet do 4,5 proc. Gdybym była rządem, dodałabym jeszcze 0,85 proc. marży i viola! Macie kredyt na 5,35 proc. Symbolicznie taniej niż w rządowym prezencie.