Myślicie, że ceny mieszkań szaleńczo rosną? Tak naprawdę to spadają i to od lat!
To nie żart — mowa po prostu o cenach realnych, czyli po uwzględnieniu inflacji. Ale przecież jednocześnie Polaka coraz mniej stać na zakup mieszkania, to o co tu chodzi? To proste — kluczowa wcale nie jest inflacja, ale wzrost wynagrodzeń Polaków. Jeśli zestawicie ze sobą cenę 1 mkw ze średnim wynagrodzeniem, jasne stanie się, że spadek realnych cen mieszkań należy mieć w nosie.
„Ceny mieszkań spadły realnie o 6,7 proc. od 2007 r. w największych 7 polskich miastach” - ogłosili analitycy Biura Maklerskiego Pekao, pokazując drugiego dnia świąt Bożego Narodzenia wykres na dowód tej tezy:
Kto by tam się przejmował wzrostem cen o 63 proc.
Kluczowe jest tu słowo „realnie”. Bo oczywiście ceny nominalne rosną — temu nie da się zaprzeczyć, jakkolwiek by nie liczyć. Według analityków, na bazie danych NBP, w siedmiu największych miastach urosły średnio o 63 proc., a skumulowana inflacja w tym czasie to 75 proc.
Najszybszy wzrost zaliczył w tym czasie Wrocław — o 92 proc., najwolniejszy — Kraków o 65 proc. Czyli wychodzi na to, że jednak w takim Wrocławiu to jednak ceny wzrosły realnie i to o 17 proc. A w Krakowie spadły o 10 proc.
Internauci od razu zaczęli wytykać analitykom, że wzięli od uwagę okres „od bańki do banki”, bo w 2007 r. ceny mieszkań biły rekordy i do 2013 r. spadały z powodu światowego kryzysu finansowego, który wybuchł właśnie z powodu nieruchomości.
To prawda, ale to wcale nie jest kluczowe. Kluczowe nie jest również to, że siłą rzeczy BM Pekao nie pokazało danych za cały 2023 r., bo ten jeszcze się nie skończył, a tym bardziej nie ma danych NBP za IV kwartał, a to on będzie kluczowy dla pokazania ostatniego rajdu cenowego.
Dane NBP za III kwartał o transakcyjnych cenach mieszkań pokazały, że szaleństwa jeszcze nie było — w III kwartale, owszem, złożono bardzo wiele wniosków kredytowych, ale banki się zakorkowały i decyzje kredytowe wydawane były z dużym opóźnieniem, a więc i akty notarialne przenoszące własność, czyli zamykające transakcje, w ogromnej mierze miały miejsce dopiero w IV kwartale. A więc szaleństwo cenowe spowodowane w tym roku Bezpiecznym Kredytem 2 proc. dopiero zobaczymy w danych.
Co więc jest kluczowe dla rynku mieszkaniowego? Wynagrodzenia, a nie inflacja! A kiedy na te nominalne rosnące ceny mieszkań nałożymy wzrost wynagrodzeń, widać wyraźnie, że jest coraz gorzej, wcale nie lepiej.
Więcej na temat kredytów hipotecznych przeczytasz tu:
Jest najgorzej o 12 lat
Analitycy, przyciśnięci o takie dane, zamiast bawić się w inflacyjne porównania, przyznali, że dostępność cenowa mieszkań jest dziś rzeczywiście najniższa od 2011 r., czyli od 12 lat. Obecnie za roczną średnią krajową, i to w dodatku brutto, można teoretycznie kupić 6,8 mkw, a mowa o rynku pierwotnym i średniej cen dla sześciu największych miast.
Z drugiej strony, najwyższa dostępność cenowa mieszkań była w 2017 r., kiedy za 12 średnich krajowych można było kupić ponad 8 mkw mieszkania w dużym mieście.
Czyli jednak jest słabo i zaklinanie rzeczywistości, że inflacja pędzi jeszcze mocniej to żadne pocieszenie. A słabo zaczęło robić się już w 2018 r., kiedy po raz pierwszy od dawna wzrost cen mieszkań przegonił wzrost wynagrodzeń. W 2019 r. powtórka z rozrywki. Pisałam niedawno o tym, jak ceny mieszkań uciekają naszym pensjom, ale przypomnę w skrócie, szczególnie tym, mieszkającym w Warszawie: w latach 2017-2023 średnia cena mkw wzrosła w stolicy o 78 proc., a średnie wynagrodzenie brutto o 58 proc.
I to chyba na tyle, jeśli chodzi o te spadające ceny…
