Ceny mieszkań najwyższe w historii. A miało być jeszcze drożej
Najnowsze dane NBP wskazują, że za mieszkania z rynku wtórnego w IV kw. 2023 r. płaciliśmy o ponad 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei ceny w aż 14 na 17 przebadanych miast były najwyższe w historii. A mimo to nie jest jeszcze najgorzej, bo jak komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust, mieszkania drożeją, ale o 2-3 razy mniej niż straszyły portale ogłoszeniowe.
Z najnowszych danych NBP na temat zmian cen mieszkań na rynku wtórnym (indeks hedoniczny dla siedmiu miast) wynika, że w największych miastach płaciliśmy za mieszkania w IV kw. 2023 r. o 11,2 proc. więcej niż w ostatnim kwartale przed rokiem.
Plusem jest to, że dynamika wzrostów cen okazała się znacznie mniejsza niż ta, którą sugerowały ceny z portali ogłoszeniowych. Z drugiej strony najnowsze podsumowanie przygotowane przez bank centralny sugeruje, że w 14 na 17 przebadanych miast ceny mieszkań były najwyższe w historii - mówi Bartosz Turek.
Ceny mieszkań rosły wolniej niż pensje
Chodzi oczywiście o nominalny poziom cen, a nie ten realny – skorygowany o inflację czy zmianę płac. W międzyczasie rosły bowiem nie tylko ceny mieszkań, ale też niemal wszystkich dóbr i usług. Wyraźnie w górę poszły też wynagrodzenia w Polsce - przypomina ekspert.
O tym, że pensje rosły szybciej od cen mieszkań, wskazują dane GUS. W IV kw. 2023 r. przeciętna pensja wyniosła ponad 7540 zł brutto, czyli o niemal 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Ale w poprzednich latach pod tym względem wcale nie było gorzej. Z indeksu hedonicznego NBP wynika, że w ciągu ostatnich pięciu lat ceny mieszkań w siedmiu największych miastach poszły do góry o 61 proc., a w tym samym czasie - jak wskazują dane GUS - średnie wynagrodzenia wzrosły o około 55 proc.
Biorąc pod uwagę fakt jak burzliwe były ostatnie lata, to sytuacja, w której dynamika wynagrodzeń szła niemal „łeb w łeb” z dynamiką zmian cen, napawa optymizmem - ocenia Turek.
Ale i tak mieszkania wciąż są drogie. W Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Warszawie oraz we Wrocławiu metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego to ponad 10 tys. zł. Na rynku pierwotnym jest jeszcze drożej.
Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy dziewięć miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tys. zł za mkw. - wyjaśnia ekspert.
Są to Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z najnowszych danych NBP.
Na rynku nieruchomości miało być jeszcze gorzej
Ceny transakcyjne okazały się jednak niższe od prognoz. Bowiem, jak wyjaśnia Bartosz Turek, w niektórych lokalizacjach ceny w ogłoszeniach sprzedażowych oderwały się od fundamentów, a mimo to wygląda na to, że Polacy nie dali się na nie skusić.
Pomimo licznych głosów o tym, że ceny ofertowe mieszkań rosną o 20-30 proc. w skali roku, postanowili nie akceptować aż takich podwyżek i wybierali z oferty mieszkania racjonalniej wycenione. To dlatego dane NBP sugerują, że mieszkania na głównych rynkach owszem w ostatnim roku drożały, ale wolniej niż nas straszono - tłumaczy.
Jego zdaniem dane te powinny trochę ostudzić nastroje w mieszkaniówce.
Dla porządku należy dodać, że dane publikowane przez NBP są danymi wstępnymi, które nie podsumowują jeszcze całego czwartego kwartału. Analitycy banku centralnego wciąż nie dysponują bowiem informacjami za grudzień. Nie jest tajemnicą, że wtedy – ze względu na zbliżające się wygaszenie Bezpiecznego kredytu 2 proc. – mieliśmy do czynienia z gwałtownym przyspieszeniem decyzji o chęci zakupu mieszkania - przypomina ekspert.
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce przeczytasz na Bizblog.pl:
Mniej mieszkań na rynku
Pod koniec 2023 r. mieliśmy również do czynienia z topnieniem oferty mieszkań. W porównaniu do adekwatnego okresu rok wcześniej, ofert było o 1/3 mniej.
Nie jest tajemnicą, że wyprzedały się przede wszystkim mieszkania tańsze. To tym bardziej w sposób „sztuczny” zawyżało przeciętną cenę ofertową. Skoro bowiem w ofercie brakuje mieszkań tanich, a są w niej lokale drogie, to podnosi to średnią stawkę - wyjaśnia Turek.
I wskazuje, że ostatnie tygodnie dają jednak nadzieję na poprawę tej sytuacji, bo choć wciąż w ofercie zalega sporo mieszkań wycenionych nieracjonalnie, to podaż się odbudowuje. I jeśli zmiana ta będzie kontynuowana, to coraz łatwiej będzie znaleźć mieszkanie o akceptowalnej cenie.
Rekordowa różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi
Ogromną różnicę między cenami wystawionymi przez sprzedających, a kwotami, za jakie nabyli mieszkania kupujący, widać w danych NBP. Na rynku wtórnym średnia cena ofertowa na siedmiu największych rynkach to ponad 13,6 tys. zł za mkw. Z kolei faktyczna średnia cena płacona za mieszkanie wyniosła mniej niż 11,3 tys. zł za mkw. To niemal 2,4 tys. zł różnicy na metrze.
Nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tak dużą kwotową dysproporcją pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i tym co skłonni są zaakceptować kupujący - zaznacza Bartosz Turek.
I wskazuje, że w konkretnych miastach rozdźwięk ten potrafi być jeszcze bardziej szokujący. Przykłady? Z danych NBP wynika, że w Krakowie sprzedający w IV kw. oczekiwali za metr ponad 15,1 tys. zł, a kupujący płacili 12,3 tys. zł za mkw. (różnica to ponad 2,8 tys. zł). Z kolei w Warszawie średnia cena ofertowa wynosiła prawie 16,7 tys. zł, ale mieszkania sprzedały się za 13,3 tys. zł za mkw. (to o ponad 3,3 tys. zł mniej).
