WIBOR poszybował w górę, mieszkaniowa banieczka pękła. No wreszcie
Chęć kupowania nieruchomości na kredyt Polakom przeszła, za gotówkę też jest słabiej. Co to znaczy? Nie, to jeszcze nie oznacza żadnego krachu na rynku mieszkań. A przynajmniej nie musi – pisze Agata Kołodziej.
Polacy się wystraszyli rosnących stóp procentowych NBP i przestają kupować mieszkania. W czwartym kwartale kupili ich o 14 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. To dużo? To anomalia, bo od dekady to właśnie na koniec roku sprzedaż skakała w górę i to mocno Co to znaczy? Coś pękło. W końcu można będzie kupić mieszkanie w cywilizowany sposób zamiast bić się o lokale i to jeszcze na etapie dziury w ziemi.
Dane dotyczące spadku sprzedaży mieszkań dotyczą największych giełdowych deweloperów, którzy odpowiadają za ok. 40 proc. podaży mieszkań w sześciu największych polskich miastach – podkreśla zespół analiz Biura Maklerskiego Pekao.
Można więc uznać, że daje to miarodajny obraz sytuacji.
Wynika z niego, że w czwartym kwartale 2021 r. liczba sprzedanych mieszkań spadła o 13,8 proc. w stosunku do trzeciego kwartału. To pierwszy raz od dziesięciu lat, kiedy sprzedaż na koniec roku była słabsza niż kwartał wcześniej, widać więc, że coś jest nie tak. Przez ostatnią dekadę sprzedaż mieszkań pod koniec roku była średnio o 10 proc. wyższa kwartał do kwartału.
I niby w porównaniu rok do roku nadal widać wzrost, ale zaledwie o 0,6 proc., podczas gdy dynamika w trzecim kwartale 2021 r. wynosiła +22 proc. rok do roku. Polacy ewidentnie się przestraszyli. Czego? Podwyżek stóp procentowych.
WIBOR na poziomie 4,5 proc. Polacy już nie szastają kasą
Jeszcze w połowie roku, choć inflacja już rosła, prezes NBP Adam Glapiński zapewniał, że stopy procentowe pozostaną historycznie niskie jeszcze długo, przynajmniej do końca jego kadencji, a ta kończy się w czerwcu 2022 r.
Zmienił zdanie w październiku 2021 r., kiedy Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy po raz pierwszy od dziewięciu lat. A potem już w każdym kolejnym miesiącu podnosiła, podnosiła i podnosiła.
Obecnie stopa referencyjna jest na poziomie 2,25 proc., podczas gdy jeszcze w trzecim kwartale wynosiła 0,1 proc. A to nie koniec. Jeszcze dwa tygodnie temu analitycy szacowali, że stopy procentowe w 2022 r. mogą sięgnąć 3-3,5 proc. Dziś, po grudniowym odczycie inflacji na poziomie 8,6 proc. mówi się, że dobijemy do 4 proc.
Taki scenariusz obstawia Bank Pekao, który uważa, że trwający cykl podwyżek skończy się dopiero w lipcu. Więcej, bank mówi wprost: stopy już nie wrócą do poziomów sprzed pandemii i na długie lata pozostaną na poziomie powyżej 3 proc.
To nie odosobniona opinia. Analitycy Ebury również obstawiają, że stopy dojdą wkrótce do 4 proc., a kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują, że za chwilę zobaczymy WIBOR, na podstawie którego Polacy spłacają swoje kredyty, na poziomie nawet 4,5 proc.
Tak, najwyraźniej już to dostrzegliśmy, stąd ochota na zakup mieszkania na kredyt wyraźnie spadła, a zakupy za gotówkę już się raczej wyczerpały jako źródełko popytu u deweloperów. Co to znaczy? Nie, to jeszcze nie oznacza żadnego krachu na rynku mieszkań. A przynajmniej nie musi.
Ale te dane warto nałożyć na obecną aktywność deweloperów.
Deweloperzy nie zamierzają wcale zwalniać tempa
Dotąd deweloperzy nie nadążali za rozgrzanym popytem. Robili wszystko, żeby budować jeszcze więcej, ale to trwa – kupno ziemi, procedury, pozwolenia na budowę, potem sama budowa, gdzie wiatr też wiał w oczy, bo ceny materiałów budowlanych rosną, a pracowników ciągle za mało, ciągle chcą zarabiać więcej.
No i tak w pościgu za popytem machina na placach budów się rozkręciła. Po danych jeszcze na trzeci kwartał 2021 r. widać, że liczba mieszkań w budowie i liczba pozwoleń na budowę jest rekordowa. Te mieszkania będą gotowe w 2022 i 2023 r. Tylko że wtedy kredyty będą drogie, a zapał klientów, który właśnie zaczął stygnąć, mniejszy.
To oznacza, że rynek właśnie kończy z szaleństwem i można będzie kupić mieszkanie jak cywilizowany człowiek, nie wyrywając sobie lokali w kolejce przed biurem dewelopera. Pewnie nawet skończy się kupowanie mieszkań na etapie dziury w ziemi. Czy będzie trochę taniej? To byłby zdecydowanie zbyt daleko idący wniosek. Ciągle słychać głosy, że mieszkania będą rosły w tempie 7 proc. rocznie. Okaże się.
Ale nawet jeśli tak się stanie, to dzisiejsze 7 proc. rocznie to nie to samo co 7 proc. rok temu. To tempo niższe od inflacji. Wygląda więc na to, że na rynku mieszkań wraca jakaś normalność.
