Bank skubie cię na kredycie hipotecznym? Podziękuj mu grzecznie i lepiej stul dziób

Jak wybiera się raty kredytu równe zamiast malejących, to na początku spłaty większość raty kredytu pochłania rata odsetkowa, a kapitał spłacany jest symbolicznie, a dopiero po latach te proporcje się odwracają. Twitter pewnie jeszcze pamięta, jak dziennikarz „Gazety Wyborczej” zapłakał nad tym, jak działa procent składany.

Efekt jest taki, że stosunkowo świeże kredyty dociśnięte w dodatku podwyżkami stóp wyglądają właśnie tak: kredyt na 500 tys. na 25 lat oznacza ratę w wysokości 4 tys. zł, z czego kapitał to jedynie 500 zł. A właściwie oznaczał, bo to dyskusja z końca maja, kiedy WIBOR był jeszcze niższy niż dziś.

Z parze z takim odkryciem, którego w dobie wyjątkowo szybko rosnących stóp procentowych dokonywało wielu Polaków, szło jeszcze odkrycie numer dwa: jak pożyczasz od banku na 30 lat jakąś sumę, to z grubsza po tych 30 latach oddasz mu dwa razy więcej. To był oburz numer dwa.

Przez długi czas koszt najmu mieszkania był wyższy niż rata kredytu, więc bardziej opłacało się płacić raty i na koniec mieć jeszcze mieszkanie na własność.

Teraz, przy galopującym WIBOR-ze, te proporcje się odwróciły. Już wiosną tego roku raty kredytów grubo wystrzeliły ponad czynsze najmu.

No to co się bardziej opłaca? Właśnie policzyli to eksperci z portalu Rynek Pierwotny, przyglądając się tematowi w dłuższej perspektywie. Stopy procentowe przecież cyklicznie rosną i spadają i za chwilę znów najem może być droższy niż rata hipoteki.

Jesteście gotowi? Ci, którzy wynajmują mieszkania, a mają słabe nerwy, niech lepiej nie czytają. Otóż przeanalizowano ostatnie 16 lat. Załóżmy, że ktoś kupił 50-metrowe mieszkanie w III kwartale 2006 r. na kredyt z marżą 1,5 proc., wkładem własnym w wysokości 20 proc., na 30 lat.

Ktoś inny od tego samego czasu wynajmuje mieszkanie. 

Zacznijmy od Warszawy. Suma czynszów w tym czasie zapłaconych właścicielowi mieszkania (tak naprawdę nie znoszę słowa „landlord”) to 460 849 zł. Za to suma rat zapłaconych bankowi to tylko 216 639 zł. W obu przypadkach nie były wliczane koszty eksploatacji mieszkania. 

Biegniecie już całować swój bank po rękach, bo dzięki jego „złodziejskiemu kredytowi” zaoszczędziliście przez 16 lat 244 tys. zł?

Dobrze, to teraz mniejsze miasta, a tak naprawdę te największe, ale niebędące stolicą, która tradycyjnie jest najdroższa. Rynek Pierwotny wziął pod uwagę Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynię i wyciągnął średnią.

Suma czynszów zapłaconych przez 16 lat to 319 409 zł, suma rat to 163 533 zł. Proporcja podobna – za najem zapłaciliście dwa razy więcej niż za własne mieszkanie, a do tego jeszcze na koniec kredytu macie nieruchomość, która zyskał na wartości i to co najmniej dwukrotnie.

To najprostsze wyjaśnienie tego, dlaczego Polacy są tak przywiązani do własności i dlaczego w Polsce tylko 4 proc. gospodarstw domowych żyje w wynajmowanych mieszkaniach, a aż 84 proc. we własnych.

I niby teraz jest szansa, żeby te proporcje zmienić i pójść w stronę Europy, gdzie średnio aż 31 proc. mieszkańców mieszka w wynajętych lokalach, skoro najem jest tańszy niż rata kredytu, a w dodatku mało kto ma zdolność kredytową na jego zaciągnięcie. 

Problem w tym, że ten czas może Polakom najem jeszcze bardziej obrzydzić, bo mieszkań na wynajem po prostu nie ma, poza tym, że są drogie. Coraz częściej słyszę, że młodzi będą musieli się pogodzić z obniżeniem standardu życia i wynajmować mieszkania w 2-3 osoby, tworząc komuny.

Ale, hej! Nie martwcie się, tylko pomyślcie, jak fajnie żyło się razem Monice, Rachel i Rossowi w legendarnym serialu „Przyjaciele”.