Zamrozili ceny mieszkań. Myślicie, że właściciele uderzyli w płacz? Nic z tego, zrobili najemców na szaro

Na początku 2020 r. w życie weszło nowe prawo przeforsowane przez władze Berlina, które zamroziło stawki czynszów za wynajem mieszkań. W teorii miało to ochronić mieszkańców przed szybko rosnącymi cenami. Rzeczywistość szybko zaczęła jednak skrzeczeć.

Prawo obowiązywało przez rok. Uchylone zostało przez Trybunał Konstytucyjny w 2021 r., a wynajmujący mogli wrócić do dyktowania stawek według własnej woli. Kilkanaście miesięcy wystarczyło jednak, by zebrać pierwsze obserwacje dotyczące tego, jak narzucanie odgórnych i ekstremalnych nakazów wpływa na zachowania wynajmujących.

Zamrożenie miało trwać przez pięć lat i cofnąć cenowo rynek do 2018 r. W tym czasie wynajmujący nie mieli prawa zmienić stawek poza ściśle określonymi wyjątkami. Przepisy regulowały maksymalną dopuszczalną wysokość cen dla różnych rodzajów mieszkań – wahały się one od 5,95 euro do 9,80 euro za metr kwadratowy.

Badacze z kilku niemieckich uniwersytetów przyłożyli do tych przepisów miarkę i linijkę. Sprawdzili, jak nowe prawodawstwo przełożyło się na sytuację najemców i ceny najmu. No i niespodzianka. Ale raczej nie z gatunku tych, których oczekiwali włodarze Berlina.

Zaczęło się jednak optymistycznie. Średnia cen, jakie landlordzi śpiewali sobie za wynajem lokalu spadła o 10 proc. Polska lewica mogłaby w tym miejscu odtańczyć taniec radości i triumfalnie obwieścić, że proszę bardzo – wystarczy wpisać to i owo do ustawy i miliony najemców staną się szczęśliwymi ludźmi. Stawki spadają, właściciele mieszkań wyją wniebogłosy. Hurra!

Ale nie. A przynajmniej nie w tym wypadku. Wynajmujący się wycwanili i uznali, że jak wytrawni inwestorzy przeczekają całą burzę. No bo w sumie dlaczego nie? Berlińczycy nie wprowadzili przecież obowiązku wystawiania ogłoszeń, można było trzymać sobie puste mieszkanie i nie zapraszać nikogo do środka. Efekt?

To załamanie porównywalne z tym, jakiego doświadczyła Polska po wybuchu wojny w Ukrainie i imigracji kilku milionów jej obywateli. W berlińskich realiach było ono nawet bardziej odczuwalne, bo już przed zmianami moda na stolicę Niemiec sprawiła, że na jeden lokal przypadało około 100 chętnych.

Snując analogie, warto jednak pamiętać, że rynek najmu w Niemczech wygląda nieco inaczej niż w Polsce. Gros mieszkań jest w rękach funduszy inwestycyjnych. Najwięksi giganci, jak Deutsche Wohnen i Vonovia, mają w swoich zasobach łącznie około pół miliona lokali, a stanowią tylko część rynku wśród podmiotów parających się wynajmem. W Warszawie prywatne przedsiębiorstwa również się rozpędzają, ale do rozmachu znanego z Berlina bardzo im daleko. W całej stolicy Polski liczbę mieszkań należących do najemców instytucjonalnych liczy się w tysiącach.

Co nasuwa kilka wniosków:

Mam jednak dziwne wrażenie, że po prostu zabrali się do tego ze złej strony. Zamrażanie cen najmu na arbitralnie wyznaczonym przez urzędników poziomie było zbyt mało elastyczną koncepcją i sprowadzało się wyłącznie do pieniędzy. a jak dobrze wiemy, nie jest to jedyny problem w relacjach wynajmujący-najemca.

Dużo rozsądniej podobny plan realizują teraz Brytyjczycy. Tamtejsi parlamentarzyści chcą, by umowy były podpisywane na czas nieokreślony, a właściciel nieruchomości mógł wyrzucić lokatora bez podania przyczyny tylko w pierwszym półroczu. Podwyżki będzie można zarządzać raz do roku, ale tylko w granicach rozsądku, bo inaczej najemca będzie mógł poskarżyć się w urzędzie.

Tyle. Wystarczyło tylko ruszyć głową zamiast iść na ślepo w zwarcie z prywaciarzami w myśl, że co im zaszkodzi, to na pewno będzie dobre dla społeczeństwa. Berlińska lewica mocno się na tym przejechała, a ja już trzymam kciuki żeby ich mądrzejsi naśladowcy odnieśli sukces i wytyczyli nowe standardy najmu w Europie.