Wspólnota mieszkaniowa. Zaskarż decyzje, które ci się nie podobają
Wspólnota mieszkaniowa, choć ma pewną swobodę działania, musi funkcjonować w granicach prawa. Dowiedz się, jak zaskarżać jej uchwały, jak uzyskać dostęp do ważnych dokumentów oraz czym jest prowadzony przez wspólnotę fundusz remontowy.
Dostęp właściciela lokalu do dokumentów wspólnoty mieszkaniowej
Właściciel mieszkania może żądać informacji i wyjaśnień dotyczących spraw wspólnoty oraz zarządzania nieruchomością wspólną. W praktyce oznacza to, że zarząd ma obowiązek udostępnić mu dokumentację wspólnoty w zakresie niezbędnym dla wykonywania uprawnień kontrolnych. Do tej dokumentacji zaliczamy m.in.:
- uchwały właścicieli,
- protokoły z zebrań,
- plany gospodarcze,
- sprawozdania finansowe,
- dokumenty związane z remontami, częściami wspólnymi budynku.
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo wprowadzić własne zasady udostępniania dokumentów, jednak nie mogą one pozbawić właścicieli lokali dostępu do informacji.
Zaskarżanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej – jak to zrobić?
Właściciel mieszkania może zaskarżyć uchwałę podjętą przez wspólnotę mieszkaniową, jeśli:
- nie jest ona zgodna z prawem,
- jest niezgodna z umową, jaka łączy wspólnotę z właścicielami lokali,
- narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością,
- narusza interes właściciela lokalu (w sposób obiektywny).
Termin do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały wynosi sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub - w przypadku trybu indywidualnego zbierania głosów - od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały. Ma on charakter zawity, co oznacza, że po jego upływie uprawnienie właściciela do zaskarżenia wygasa.
Sprawa ma swój finał w sądzie, ale zanim trafi na wokandę, warto wystąpić do wspólnoty o zmianę lub uchylenie niekorzystnej uchwały.
Jeśli sąd uzna powództwo, uchwała może zostać uchylona i wówczas traci moc od chwili podjęcia. Natomiast przy samym wniesieniu pozwu warto wnioskować o zabezpieczenie jej wykonania. W efekcie zostanie ona wstrzymana do rozstrzygnięcia sprawy.
Uprawnienie dotyczące zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej przysługuje wyłącznie właścicielom lokali, a nie np. wynajmującym.
Czytaj także:
Czym jest fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej?
Fundusz remontowy to swego rodzaju budżet, z którego finansowane są prace remontowe w częściach wspólnych budynku. Choć większość wspólnot decyduje się go tworzyć, nie istnieje taki obowiązek prawny. Fundusz najczęściej powstaje na podstawie uchwały wspólnoty, gdyż jego utworzenie to czynność wykraczająca poza zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Uchwała powinna określać zasady korzystania ze środków, wysokość zaliczek, częstotliwość wpłat, zakres remontów. Natomiast składki na fundusz powinny być ustalone proporcjonalnie do udziału właściciela w nieruchomości wspólnej.
Z funduszu remontowego można sfinansować m.in.:
- wymianę instalacji,
- termomodernizację budynku,
- remont dachu,
- wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na częściach wspólnych.
Fundusz remontowy – na co uważać?
Środki zasilające fundusz remontowy są niejako wspólne, dlatego wspólnota ma obowiązek się z nich rozliczać. Ponadto zaliczki muszą być proporcjonalne do udziału. Zbyt wysoka składka lub jednakowa dla wszystkich może zostać podważona.
W razie sporu co do wykorzystania, możliwe jest wezwanie zarządu do rozliczenia, a nawet zaskarżenie uchwały w sprawie funduszu. Dlatego pieniądze powinny być przeznaczane wyłącznie na remont części wspólnych, natomiast w żadnym wypadku nie można z nich finansować remontów w prywatnych mieszkaniach.
Jeśli fundusz nie został utworzony, wspólnota nadal może, a nawet ma obowiązek ponosić koszty remontów. Tyle tylko, że są one rozliczane jako zaliczki bądź z opłacane jednorazowymi wpłatami właścicieli. Zebranie środków może być znacznie trudniejsze, dlatego większość wspólnot podejmuje decyzję o utworzeniu funduszu. Trzeba jednak pamiętać, że robi się to w drodze uchwały, która podobnie jak inne, może podlegać zaskarżeniu.
