Tysiące Polaków czekają na przeceny mieszkań. To, co się teraz wydarzy, będzie dla nich szokiem

Z nadchodzącym kryzysem wielu wiązało nadzieje, że doprowadzi do przeceny na rynku mieszkaniowym i w końcu będzie się jakoś dało dogonić tego króliczka. Pojawiły się już nawet spadki cen mieszkań. I to wcale niesymboliczne, choć nikt też nie krzyczy o krachu.

Ostatni listopadowy raport Expandera i rentier.io pokazuje, że od szczytu, który mieliśmy w maju tego roku, ceny mieszkań w 17 badanych miastach spadły średnio o 3,4 proc. Rzeczywiście symbolicznie. Ale są miasta, w których korekta jest już istotna.

W Częstochowie ceny ofertowe mieszkań od maja 2022 r. do teraz zjechały o 8,6 proc., w Sosnowcu o 8,4 proc., a w Katowicach o 7,5 proc. To już coś. A jak rozdzielić rynek wtórny od pierwotnego, to okaże się, że w takim Krakowie ceny u deweloperów zjechały o 11 proc. Druga strona medalu jest taka, że na rynku wtórnym ceny w tym mieście niemal nie drgnęły.

W Lublinie, Bydgoszczy i Rzeszowie stawki za metr kwadratowy odrobinę wzrosły, o 2-4 proc., ale to jednak wyjątki, bo w pozostałych 14 z 17 analizowanych miast ceny spadały.

Wiem, to ceny ofertowe, bardziej miarodajne są zwykle ceny transakcyjne, a zgodnie z ostatnim raportem NBP o cenach mieszkań w trzecim kwartale nowe mieszkania staniały tylko w trzech miastach, a używane w czterech. Według tych danych wszędzie indziej trwa boom. W Opolu średnia cena nowych mieszkań wzrosła aż o 23 proc. kwartał do kwartału, w Kielcach o 23 proc., a w Szczecinie o 13 proc. 

Ale danym NBP też nie należy za bardzo wierzyć, bo transakcji na rynku jest teraz bardzo mało, kupują tylko najbardziej zamożni i to specyficzne lokale o najwyższych cenach, a to wypacza obraz. Tak naprawdę mamy już lekkie zjazdy cen.

Przyznam, że od miesięcy gasiłam zapał katastrofistów, którzy uważali, że ceny mieszkań muszą runąć. Korekta – jasne, ale moim zdaniem przecena może sięgnąć 10-15 proc. i większej zwały nie będzie. Ale teraz chyba te swoje oczekiwania zrewiduję, bo okazuje się, że i do tych 10-proc. spadków możemy nie dobić. Możliwe, że cała ta korekta, na którą czekaliście, już się wydarzyła i na więcej nie ma co liczyć.

Ekonomiści Credit Agricole, którym trudno zarzucić, że jako bankierzy próbują nakręcać rynek, bo znani są po pierwsze ze skrupulatności i rzetelności, a po drugie z ostrożnego podejścia do prognoz, w ostatnim raporcie twierdzą, że ceny mieszkań się ustabilizują na poziomie z trzeciego kwartału i utrzymają się na tym poziomie do końca 2023 r.. Większych ruchów już raczej nie będzie.

To pierwsza zła wiadomość dla potencjalnych kupujących liczących na dalsze obniżki. Druga zła wiadomość jest taka, że szybciej niż myślicie, rynek mieszkaniowy wróci do wzrostów.

Według Credit Agricole w 2024 r. ceny nieruchomości zaczną rosnąć, średnio o 5,5 proc. rok do roku, a w 2025 r. przyspieszą do 8,4 proc.

Tym samym, o ile obecnie średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w siedmiu miastach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Wrocław) wynosi 11,3 tys. zł/mkw, o tyle w 2025 r. wzrośnie ona do 12,9 tys. zł.

Wiecie, co to oznacza? Mieszkania po prostu będą nam nadal odjeżdżać. Oczywiście, że płace w tym samym czasie też mogą rosnąć, więc ostatecznie dostępność mieszkań się nie zmieni, ale tylko teoretycznie. Recesja, a na pewno poważne spowolnienie gospodarcze, które nas czeka, może przełożyć się na rynek pracy. Te trudności nie muszą oznaczać wcale wybuchu bezrobocia, ale z pewnością będą oznaczać spowolnienie w płacach. 

Przyzwyczailiście się już zapewne, że średnie wynagrodzenia w Polsce rosną o nawet kilkanaście procent rocznie, bo od wielu miesięcy GUS pokazuje nam oszałamiająco dobre dane. Ale to się właśnie kończy. Nasze pensje mogą stanąć na długo, a ceny mieszkań przystaną jedynie na moment.