Polski Ład. Rząd już przebiera nogami, żeby jeszcze bardziej podwyższyć nam ceny mieszkań

Mieszkaniowe projekty ustaw zapowiedziane w Polskim Ładzie już są gotowe i mają trafić do Sejmu najpóźniej w sierpniu – zapowiedział Jarosław Gowin, minister rozwoju, pracy i technologii. Najpóźniej, bo jak podkreśla Gowin, „mają one charakter priorytetowy”.

Już w tym tygodniu mają one zostać wpisane do wykazu prac rządu, równocześnie ruszyć mają też konsultacje.

Widać, rząd się spieszy, a na dodatek ekscytuje, jak szczerbaty na widok sucharów. Ale ci, którzy planują dopiero kupić mieszkanie, powinni sobie raczej rwać włosy z głowy, bo wśród przygotowanych rozwiązań są m.in. gwarancje kredytowe, które pozwolą na zaciąganie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego oraz bon mieszkaniowy w trzech wariantach – społecznym, rodzinnym i bonie plus. To nam jeszcze mocniej rozbucha popyt na rynku mieszkań i tak już rozgrzanym do czerwoności, czego rząd zdaje się nie zauważać. Albo tylko udaje ślepego, co odbije nam się czkawką.

Ceny mieszkań z powodu pandemii zamiast zwalniać, jeszcze bardziej przyspieszyły rajd na szczyty. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszym półroczu 2021 r. w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu i Gdańsku średnie ceny nowych mieszkań wzrosły bardziej niż przez cały ubiegły rok. Przykład? W Gdańsku w pierwszym półroczu ceny skoczyły już o 13 proc. - to o ponad dwa razy więcej niż w całym 2020 r. W Łodzi zaliczyliśmy w ciągu sześciu miesięcy tego roku wzrost o 11 proc., podczas gdy w ciągu 12 miesięcy ubiegłego roku „tylko” o 9 proc.

I nic nie zapowiada, że to się jakoś radykalnie zmieni. Przeciwnie. Ekonomiści Credit Agricole Bank Polska właśnie pokazali swoje szacunki, z których wynika, że w ciągu kolejnych trzech lat ceny mieszkań wzrosną co najmniej o kolejne 21 proc.

W 2023 r. średnia cena transakcyjna nowych lokali w siedmiu polskich miastach sięgnie co najmniej 11,1 tys. zł za mkw. Dla porównania, w I kwartale bieżącego roku średnia cena na tych siedmiu najważniejszych mieszkaniowych rykach to 9,2 tys. zł.

Co ciekawe, ekonomiści Credit Agricole zweryfikowali swoje prognozy w górę. Dotąd oceniali, że ceny w 2021 r. wzrosną o 7,9 proc., a w kolejnych dwóch latach o 7,2 i 6,9 proc. Teraz podnieśli prognozy odpowiednio do 8,9 proc. w 2021., a w kolejnych latach o 7,9 i 7,3 proc.

A to wszystko kalkulacje nieuwzględniające wpływu mieszkaniowych pomysłów z Polskiego Ładu, który najpewniej jeszcze mocniej podbije ceny nieruchomości. Po pierwsze dlatego, że rozbuchają one jeszcze mocniej popyt. Po drugie dlatego, że w efekcie wzrosną ceny materiałów budowlanych i robocizny, które w 2020 r. już skoczyły o 9,6 proc.

Jak tłumaczy na łamach „Rzeczpospolitej” Jakub Borowski, główny ekonomista Credit Agricole, rewizja prognoz w górę wynika z tego, że Polacy coraz mniej wierzą, że ceny mieszkań kiedykolwiek spadną. Borowski odnosi się do badań ankietowych, które w 2020 r. zrobił ING Bank Śląski.

Wynika z nich, że 46 proc. respondentów zgadzało się ze stwierdzeniem, że ceny mieszkań nigdy nie spadają. Dla porównania, w latach 2014-2017 odsetek tek oscylował wokół 34-38 proc., zatem mimo że ceny są coraz wyższe, wcale nie liczymy, że skoro rosną, kiedyś muszą spaść. Przeciwnie. Według analityków z Credit Agricole do 2023 r. ten odsetek z poziomu 46 proc. spadnie tylko minimalnie.

A konsekwencje będą takie, że skoro nie wierzymy, że będzie taniej, nadal rosnąć może skala zakupów mieszkań w celach spekulacyjnych, a więc z zamiarem odsprzedania drożej.

Takie spekulacyjne zakupy najczęściej odbywają się za gotówkę – bo po co trzymać ją na nieoprocentowanych lokatach, jakoś trzeba przecież uciekać przed inflacją. Skalę zakupów gotówkowych niedawno pokazał Narodowy Bank Polski. Według niego tylko na nowe mieszkania w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu Polacy w I kwartale 2021 r. wydali aż 5,9 mld zł gotówki – to najwyższy wynik w historii.

To oznacza, że w pierwszej połowie tego roku aż w 70 proc. Polacy sfinansowali gotówką zakupy nowych mieszkań w siedmiu największych miastach. Część tej gotówki to tylko wkład własny, ale gdyby go pominąć, nadal okazałoby się, że deweloperzy w tych siedmiu miastach sprzedali aż 60 proc.mieszkań za gotówkę.

Mówiąc jeszcze inaczej, te rekordowe 5,9 mld zł to prawie 12 tys. nowych mieszkań kupionych za gotówkę.

To nie tak, że się wzbogaciliśmy i płacimy za mieszkania własnymi pieniędzmi, zamiast brać kredyt hipoteczny. Zakupy gotówkowe to najczęściej zakupy inwestycyjne, zakupy na kredyt to częściej zakupy na własne potrzeby. I ta druga noga też puchnie.

Po pięciu miesiącach tego roku banki udzieliły 108 tys. kredytów hipotecznych wartych 33,7 mld zł. To wzrost rok do roku odpowiednio o 17 proc. i 25 proc. Mamy obecnie do czynienia rekordowym popytem na hipoteki, a patrząc na dane za maj i czerwiec można się wręcz złapać za głowę – w maju popyt na kredyty hipoteczne wzrósł ponad 90 proc. rok do roku, w czerwcu o blisko 60 proc.

Fakt, to po części efekt tzw. niskiej bazy, bo wiosną ubiegłego roku przestraszeni pandemią powstrzymaliśmy się nieco od zaciągania hipotek, a i banki mniej chętnie ich udzielały. Ale i tak mamy potężny kredytowy boom.

I teraz dorzućcie do tego wszystkiego kolejne rządowe bony i możliwość zaciągania kredytów nawet przez tych, którzy nie zdołali uzbierać na wkład własny. Nie wierzę tym, którzy opowiadają, że gwarancje są w sumie spoko i wcale nie podbiją jeszcze mocniej cen. Mogłoby się tak stać, gdyby ze wzrostem popytu na mieszkania wzrastała także podaż. Tylko że deweloperzy nie dają rady budować już szybciej i więcej.

Ciekawe, co powie wicepremier Gowin za pięć lat. I czy dalej będzie się tak cieszył, że przegrzał rynek. No, chyba że ustawy, które właśnie wprowadza na ścieżkę legislacyjną, okażą się bublem i mało kto z tych rozwiązań skorzysta. Wtedy możemy spać spokojnie.