20 tysi drogą nie chodzi. O tej sztuczce nie ma pojęcia wielu właścicieli mieszkań

Podatek od sprzedaży mieszkania należy się fiskusowi, jeśli sprzedajecie lokal przed upływem pięciu lat od zakupu. Można go uniknąć, jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczycie na własne cele mieszkaniowe, na przykład sprzedacie mieszkanie, żeby za te pieniądze kupić sobie większe. Ale teraz razem to zostawmy. Podatek wynosi 19 proc. i naliczany jest oczywiście nie od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, ale jedynie od zysku, czyli różnicy miedzy ceną sprzedaży a kosztem zakupu.

Okazuje się jednak, że istnieje bardzo mało znany, a prosty i zupełnie niekontrowersyjny sposób na obniżenie tego podatku. I dziś ma on tym większe znaczenie, bo mamy za sobą lata wysokiej inflacji.

Więcej wiadomości o inflacji w Polsce

Sposób polega na tym, że koszty zakupu mieszkania można waloryzować o wskaźnik inflacji. W uproszczeniu: kupiłeś kilka lat temu mieszkanie za 300 tys. zł, teraz sprzedajesz za 500 tys. zł, ale nie musisz płacić fiskusowi 19 proc. od 200 tys. zł, bo kwotę zakupu możesz powiększyć o inflację za lata, kiedy byłeś właścicielem nieruchomości. 

Inflacja za te lata wynosi 33 proc., więc fiskus uzna, że koszt zakupu to nie 300 tys., a 400 tys. zł, podatek zapłacisz więc od 100 tys. zł zamiast od 200 tys. zł. Oszczędność? 19 tys. zł. Chciałoby się napisać, że jest się o co bić, ale tu nawet bić się z nikim nie trzeba.

Niedawno doradcy podatkowi na łamach „Rzeczpospolitej” przekonywali, że to nie jakiś tam szemrany manewr, po którym trzeba będzie się potem miesiącami tłumaczyć fiskusowi, ale zupełnie legitny sposób - mówi o tym wprost art. 22 ust 6f ustawy o PIT.

Jest jednak kilka haczyków. 

Po pierwsze, waloryzować koszt nabycia mieszkania można co roku, ale pomijając rok nabycia i rok zbycia. Czyli jak mieszkanie zostało kupione w 2020 r., dopiero za 2021 r. można uwzględnić inflację. Z drugiej strony, jeśli mieszkanie planujecie sprzedać pod koniec roku, korzystnie jest poczekać do stycznia kolejnego roku, żeby móc uwzględnić jeszcze jeden rok waloryzacji.

Po drugie, wskaźnik, o który można waloryzować, dotyczy pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Rzeczpospolita wylicza, że w poprzednich latach wskaźnik ten wyglądałby zatem tak:

Po trzecie, nie można waloryzować kwoty już wcześniej zwaloryzowanej na zasadzie procenta składanego, choć to mało logiczne. Inflację GUS podaje rok do roku, a więc od cen jakby zwaloryzowanych, jednak ustawa została napisana niemądrze i mówi, że wskaźniki inflacji z danego roku stosujemy do kwoty bazowej zakupu, a nie od zwaloryzowanej, jeśli waloryzacja przysługuje nam za kilka lat.

Na pocieszenie za to dodam, że koszt zakupu, o którym tu mowa, można powiększyć też o koszt podatku PCC, który przecież trzeba było ponieść, koszty notarialne czy prowizję pośrednika, a to przecież kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych, od których podatku przy sprzedaży płacić nie trzeba.