Dom z ogródkiem za ułamek ceny kawalerki. Czy Polacy nie zagalopowali się z marzeniami?
Własny dom w spokojnej okolicy to skarb – takie opinie w trakcie pandemii zaczynają brzmieć jak banał. Polacy zmęczeni pogrążonymi w lockdownie miastami coraz częściej szukają działek budowlanych i snują wizje, jak będą wyglądać ich przyszłe cztery kąty. Z tymi marzeniami warto jednak nieco przystopować, bo dom, choć na tle dzisiejszych cen mieszkań wciąż bardzo opłacalny, wiąże się jednak z wieloma wydatkami, o których przeciętny Kowalski ma tylko mgliste wyobrażenie.
Ceny mieszkań w dużych miastach osiągają zawrotne ceny. W Warszawie, w zależności od dzielnicy, w ciągu roku wartość metra kwadratowego wzrosła od 5 proc. do 10 proc. Bez 500 tys. zł trudno dzisiaj marzyć o kupnie apartamentu na własność.
Internet obiegają przy tym coraz dziwniejsze pomysły deweloperów. Mikrokawalerki czy mieszkania bez dostępu do słońca skutecznie zniechęcają potencjalnych nabywców. A że w trakcie lockdownu miasta straciły swój blask, a firmy pozwoliły pracownikom na pracę zdalną, coraz więcej osób rozgląda się za własnym domem.
Ile kosztuje budowa domu w Polsce?
Jak wynika z szacunkowych kosztów, budowa domu o powierzchni 130 mkw do stanu surowego zamkniętego wyniesie około 250 tys. zł. Do tego trzeba jeszcze dodać wykończenie, które przy materiałach ze średniej półki pochłonie jeszcze mniej więcej 150 tys. zł
– wylicza Anna Serafin, analityk finansowy z Totalmoney.pl
Od 15 proc. do 35 proc. tej kwoty stanową prace ziemne i wkopanie fundamentów. Największym kosztem jest postawienie kompletnej konstrukcji ze stropem i dachem – to mniej więcej 50-70 proc. ze wspomnianej sumy. Kolejne 10-15 proc. zapłacimy za stolarkę okienną i drzwiową.
Łączny koszt budowy domu o powierzchni 140 mkw zamyka się więc w kwocie 400 tys. zł To wyraźnie więcej niż jeszcze kilka lat temu.
Od 2015 roku obserwujemy nieustanny wzrost średniej ceny metra kwadratowego domu. Wcześniej, w latach 2012-2014 cena ta podlegała pewnym wahaniom, jednak od połowy 2015 roku jest to trend wyłącznie rosnący
– mówi Wojciech Rynkowski z Extradom.pl
Ekspert dodaje, że o ile w latach 2015-2017 wzrost wynosił niecałe 5 proc., to od 2018 roku wyraźnie przyspieszył, osiągając niemal 9 proc. rok do roku. W 2018 r. podwyżki były wywołane głównie wzrostem kosztów robocizny. Obecnie mamy do czynienia z nakładającym się na siebie wzrostem kosztów robocizny i cen materiałów budowlanych. Na przykład płyty OSB podrożały o 14 proc. a cement i wapno o 7 proc. Mocno wzrosły również ceny stali.
Dodatkowo wiele osób decyduje się teraz na budowę domu, korzystając z niskich stóp procentowych, co sprawia, że trend wzrostowy utrzyma się zapewne jeszcze przez pewien czas
– uzupełnia Rynkowski
W porównaniu z cenami mieszkań to jednak wciąż niewiele. Dla porównania średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie sięga dzisiaj 10-12 tys. zł. Większość naszych rodaków nie jest w stanie wyłożyć takich kwot jednorazowo. Potrzebny będzie kredyt.
Kredyt na dom – porównanie
W poszukiwaniu najkorzystniejszej oferty warto skorzystać z kalkulatorów kredytu hipotecznego. Wpisałem równe 400 tys. zł w takie narzędzie przygotowane przez Totalmoney.pl. Różnice między bankami okazały się nieznaczne. Miesięczna rata kredytu wahała się miedzy 1720 zł, a 1736 zł.
Aby uzyskać 400 tys. zł kredytu, według deklaracji banków trzeba zarabiać pomiędzy 5 a 6 tys. zł. Oczywiście liczy się łączny dochód gospodarstwa domowego, a wymagane zarobki będą wyższe, jeżeli aktualnie spłacamy inne zobowiązania, które obciążają domowy budżet
– szacuje Anna Serafin
W przypadku 500 tys. zł (co odpowiada maksymalnie małemu, dwupokojowemu lokalowi w stolicy) będzie to ponad 2,1 tys. zł. Trzeba przy tym pamiętać, że w porównaniu z mieszkaniem odpada nam koszt czynszu, który w przypadku większych lokali może sięgać 500-600 zł miesięcznie. W tym momencie przestaniecie się zapewne dziwić, dlaczego coraz więcej Polaków jest zainteresowanych budowaniem się na swoim. Warto jednak wiedzieć o różnicach między takimi kredytami.
Kredyt na kupno mieszkania od tego na budowę domu różni się przede wszystkim formą wkładu własnego. W przypadku budowy domu wliczana jest działka, z kolei przy mieszkaniu w większości przypadków trzeba posiadać gotówkę.
– tłumaczy Serafin
Analityk Totalmomey.pl dodaje, że przy budowie wypłata kredytu odbywa się w transzach – wraz z osiągniętymi postępami, zaś przy mieszkaniu jednorazowo. W czasie powstawania domu spłaca się tylko odsetki, a po zakończeniu tego etapu także kapitał. Jeśli kupujemy mieszkanie, to raty od razu są kapitałowo-odsetkowe. Różnice dotyczą także dokumentów, którymi trzeba uzupełnić wniosek kredytowy.
Udokumentowanie budowy jest dużo bardziej skomplikowane niż kupno mieszkania
– podkreśla ekspertka
Ceny działek idą w górę
Trzeba jednak zauważyć, że ogromne znacznie ma również to, gdzie zamierzamy się wybudować. A ceny działek budowlanych mocno poszły w trakcie pandemii w górę.
Boom mieszkaniowy ostatnich lat jest widoczny w tendencji wzrostowej cen transakcyjnych gruntów o różnym nasileniu w poszczególnych województwach. W 2020 najsilniejsze wzrosty odnotowano w województwie pomorskim i małopolskim, regionach cieszących się dużym zainteresowaniem kupujących mieszkania zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych
– pisze w swojej analizie PKO BP.
Różnice w cenach działek budowlanych z zależności od województwa mogą się od siebie bardzo różnić. Stosunkowo tanie jest na przykład województwo lubelskie, podkarpackie i kujawsko pomorskie.
W każdym z nich powinniśmy znaleźć działki znacznie poniżej 100 zł za metr. Odwrotna sytuacja jest w województwie mazowieckim, gdzie 220-230 zł za metr kwadratowy nie powinno budzić zdumienia. Dużo drożej będzie w miastach, bo tutaj metr kwadratowy może kosztować nawet 500 zł.
Biorąc pod uwagę, że na budowę domu musimy zakupić przynajmniej 500-600 m (choć i 1 tys. mkw. też nie będzie przesadnym zbytkiem) daje to dodatkowe 50 tys. - 100 tys. zł. (zakładając, że budujemy się jednak poza miastem) Warto o tym wydatku pamiętać, szczególnie w kontekście ofert firm obiecujących nam projekty domów za kwoty, które zamykają się w 100 tys. zł.
Wzrost cen, z którym mamy do czynienia na przestrzeni ostatnich kilku lat sprawił, że wybudowanie całorocznego domu mieszkalnego za 100 tys. złotych nie jest niestety możliwe.
– mówi Wojciech Rynkowski
Ekspert Extradom.pl podkreśla, że angażując się mocno samemu w budowę, można postawić w tej cenie niewielki, prosty parterowy dom o powierzchni użytkowej 50-60 metrów kwadratowych w stanie surowym zamkniętym. Kwota ta nie obejmuje jednak ani niezbędnego wyposażenia i wykończenia wnętrza, ani kosztów przyłączenia mediów, o zakupie działki nie wspominając.
Jak widać, rzeczywistość mocno potrafi odbiegać od wyobrażeń o tanim domku na prowincji. Pamiętajmy, że jeżeli nie doszacujemy kosztów budowy, brakującą część będziemy musieli pokryć z własnej kieszeni. A to przy dość wysokich kwotach, którymi operujemy w kontekście stawiania własnego domu może być dla naszych kieszeni dość bolesne.
* Tekst powstał we współpracy z Totalmoney.pl
