Deweloperzy spokojnie mogliby obniżyć ceny o 1 tys. zł za mkw i nadal dobrze na tym zarabiać
Deweloperom runęła sprzedaż. Ale nie ma co nad nimi płakać, powinni uzbierać sobie na poduszkę na trudne czasu, może i nawet taką ze złota. Bo od miesięcy użalają się na rosnące koszty budowy, ale marże w tym czasie podnosili znacznie mocniej niż rosły im koszty. Gdyby podnosili Polakom ceny równocześnie z rosnącymi kosztami – nie więcej, w Krakowie mieszkania powinny być dziś tańsze o 1 tys. za mkw, a w Warszawie o 500 zł za mkw.
Niedawno pisałam, że deweloperzy nie mogą, ale i nie chcą sprzedawać nam dziś mieszkań. Nie mogą, bo akcja kredytowa w bankach siada przez wysokie stopy procentowe. Jak bardzo, właśnie kilka dni temu pokazało Biuro Informacji Kredytowej. W czerwcu o kredyt hipoteczny wnioskowało w bankach aż o 60 proc. osób mniej niż rok wcześniej. To już zapaść.
Nie chcą, bo po co sprzedawać, kiedy nie ma popytu, a wtedy ceny mogą spadać, skoro można chwilę wytrzymać, schować mieszkania i wyciągnąć je z kieszeni, kiedy stopy spadną, a popyt wróci.
Wiecie, jaki jest efekt? Deweloperzy giełdowi, którzy mają obowiązek tłumaczyć się publicznie ze swojego biznesu, pokazali już wyniki sprzedaży za drugi kwartał. I tam też widać istną zapaść.
Najmocniej sprzedaż spadła Grupie Echo Investment - aż o 65 proc. rok do roku. Lokum zaliczył spadek o 57 proc., Atal o 52 proc., Marvipol o 44 proc., Develia o 25 proc., Dekpol o 24 proc., Dom Development o 22 proc.
Nikt na razie nie idzie z torbami
Sprzedaż wygląda słabo. Z drugiej strony w ostatnim czasu deweloperzy cierpią też z innego powodu – wzrostu kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy. Z raportu NBP wynika, że od 2018 r. do 2021 r. koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania wzrósł im średnio z 6 tys. zł do 7,5 tys. zł, czyli o 25 proc. Dużo.
Tylko wiecie co? Deweloperzy doskonale wykorzystali tę okazję, bo razem z kosztami podnosili też jeszcze mocniej swoje marże. Polacy rzucali się na mieszkania, więc można było sprzedawać im je po każdej cenie. W efekcie zysk deweloperski w tym samym czasie wzrósł z 2 do 3 tys. zł, a więc o 50 proc.!
Co z tego wynika? Piotr Wójcik w „Dzienniku Gazecie Prawnej” niedawno przekalkulował, że gdyby deweloperzy, owszem, zwiększali swoje zyski, ale w takim samym tempie, w jakim rosły im koszty, cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie powinna być na starcie niższa o 500 zł.
Jeszcze lepiej jest w Krakowie. Tam koszty skoczyły deweloperom z 5 do 6,5 tys. zł, czyli o 30 proc., a zysk z 1,5 tys. zł do 3 tys. zł, a więc o 100 proc. Gdyby zysk rósł w takim tempie co koszty, mieszkania w Krakowie mogłyby być tańsze aż o 1 tys. zł.
Zszokowani? Tak właśnie w sposób bardziej przystępny dla zwykłego Kowalskiego wyglądają rosnące ostatnio do rekordowych poziomów marże.
Przy okazji, Wójcik zwraca uwagę na jeszcze jeden parametr – zwrot z kapitału własnego, choć to już bardziej dla koneserów. Otóż ten wskaźnik przez ekonomistów nazywany ROE wyniósł na koniec 2021 r. 22 proc., jak wynika z danych NBP. Wiecie, ile wyciskają z kapitału w branży informatycznej? 10,6 proc. - to dane dla spółek notowanych na GPW. Telekomunikacja wykręca 13,5 proc., a energetyka 8,6 proc.
To prawda, że owe 22 proc. dotyczy tych największych deweloperów, działających w dużych miastach, bo to oni mają najbardziej zyskowny biznes i osiągają najwyższe marże.
Mniejsi deweloperzy budujący w małych ośrodkach mają trudniej, choć nadal całkiem nieźle. Poza sześcioma największymi miastami w Polsce stopa zwrotu z kapitału w przypadku dużych deweloperów wynosi 14 proc., a dla małych 12 proc. Ale to nadal więcej niż we wspomnianym sektorze informatycznym.
Gdzie jest tajemniczy układ?
Czy to znaczy, że jest jakiś spisek, o którym zaczął niedawno mówić Jarosław Kaczyński? Nie. Prezes PiS jedynie próbuje sprytnie politycznie wykorzystać frustracje Polaków, których nie stać na kupno mieszkania albo tych, którzy kupili, ale zaciągnęli na to wysokie kredyty hipoteczne, a teraz cierpią przez gigantyczny wzrost rat.
Temu, że deweloperzy osiągają tak wysokie zyski i mogą sobie dyktować warunki na rynku i podnosić marże, ile tylko chcą, winne jest państwo, nie rynek. Winni są politycy. I mówiąc szczerze, jeśli jest jakiś układ, to właśnie w polityce. Polega on na tym, że niezależnie, czy jesteś aktualnie w rządzie czy w opozycji, umywasz ręce od zajmowania się polityką mieszkaniową, bo to same problemy i oddajesz ją dobrowolnie w prywatne ręce deweloperów i banków, a oni niech robią, co chcą.
Jeśli jesteś w rządzie, robisz to po cichu, a opozycja też nie piśnie słowa, że to prywatyzacja polityki mieszkaniowej ze szkodą przynajmniej dla części społeczeństwa. Jeśli opozycja staje się rządem, robi dokładnie to samo, a druga strona też milczy.
Jak myślicie, dlaczego według polityków PiS wszystko jest winą Tuska, w tym bieżąca inflacja, choć to PiS rządzi od siedmiu lat, tylko ceny mieszkań nie są winą Tuska, tylko jakiegoś tajemniczego układu?
