Koniec pompowania balonika? Ceny mieszkań hamują, a jeszcze trochę i spadki sięgną kilkunastu procent

Ceny mieszkań biją rekordy nie tylko w Polsce. W ciągu ostatniego roku ryzyko bańki spekulacyjnej wzrosło na całym świecie – wynika z ostatniego raportu UBS Global Real Estate Bubble Index 2021. Gdzie? Największe jest we Frankfurcie, Toronto i Hongkongu. Podwyższone jest również w Monachium i Zurychu, a Vancouver i Sztokholm weszły do strefy miast zagrożonych bańką. Przeszacowane ceny są we wszystkich analizowanych amerykańskich miastach – w Miami, Los Angeles, San Francisco, Bostonie i w Nowym Jorku. 

W Tokio, Sydney, Genewie, Londynie, Moskwie, Tel Awiwie i Singapurze nastąpiły według UBS zakłócenia równowagi na rynku mieszkaniowym.

A Warszawa? Mieszkania w stolicy Polski uznane zostały jako odpowiednio wyceniane. Czy to znaczy, że nadal jest potencjał do wzrostów cen? Otóż pojawiają się pierwsze sygnały, że więcej polscy klienci mogą nie wytrzymać.

Niby eksperci HRE Investments niedawno podkreślali, że notowane na giełdzie firmy deweloperskie sprzedały w III kw. o 20 proc. lokali więcej niż w tym samym okresie 2020 r. Niby mimo rekordowej liczby mieszkań w budowie popyt niebezpiecznie przewyższa podaż. A jednak coś tu zaczęło zgrzytać. 

Bo jak spojrzeć na te dane w ujęciu kwartalnym, to okaże się, że giełdowi deweloperzy w III kwartale sprzedali o 6,2 proc. lokali mniej niż w II kwartale. Nie, w skali całego kraju to jeszcze nie oznacza, że lokali sprzedało się mniej, bo kupujących było mniej. To z całą pewnością kwestia mniejszej podaży mieszkań.

Ale jeśli spojrzeć nie na cały kraj, a nieco dokładniej, na przykład na rynek warszawski, to widać pewne symptomy co najmniej uspokojenia sytuacji.

Jak wynika z analiz dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przeprowadzonych przez firmę Cenatorium, w sierpniu średnie ceny transakcyjne w całej Polsce wzrosły. Ceny ofertowe również, przy czym największy wzrost nastąpił na rynku pierwotnym. 

Gdyby patrzeć na siedem awizowanych miast łącznie (Warszawę, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk i Gdynię), tylko w sierpniu średnie ceny zrosły o 2,4 proc. Ale w rozbiciu na miasta w Krakowie, Gdyni i Wrocławiu ceny ofertowe deweloperów poszły w miesiąc do góry o 4,5 proc., w Łodzi nawet o 4,7 proc., ale w Warszawie spadły o 0,4 proc.

To oczywiście symboliczna obniżka. Ale jednak bardzo znacząca. Bo skoro podaż nie nadążałaby z popytem, po co deweloperzy mieliby oferować mieszkania taniej? A więc może jednak klienci w Warszawie przestali już pchać się drzwiami i oknami, uznając, że dla części z nich jest już za drogo, że tu jest sufit?

Dodam jeszcze, że eksperci pytani przez Cenatorium o to, jak będzie się w najbliższym miesiącach kształtował popyt na mieszkania w Warszawie, wcale nie byli optymistami. 62,5 proc. odpowiedziało, że spodziewa się stabilizacji, a pozostali wręcz spadku sprzedaży. Czyli jednak sufit.

Kolejne podwyżki stóp procentowych w Polsce, które wydarzą się prędzej czy później, ale raczej prędzej, będą z pewnością schładzać rynek mieszkaniowy. Czy to znaczy, że czeka nas jakieś ewentualne „pęknięcie bańki”, o którym dyskutujemy od miesięcy? To moim zdaniem będzie raczej spuszczenie powietrza z balonika, a więc zahamowanie gwałtownych wzrostów, może nawet stagnacja, ale niekoniecznie gwałtowne spadki.

Odnoszę wrażenie, że spuszczanie powietrza z tego balonika właśnie się już powoli zaczyna. Kiedy może przybrać na sile? „Puls Biznesu” w niedawne analizie wskazywał koniec 2022 - wówczas stopa procentowa NBP może wzrosnąć już do poziomu 2 proc., a to prawdopodobnie doprowadzi do stabilizacji lub nawet pewnego spadku cen mieszkań.

Co ciekawe, według „PB” ten spadek może być nawet dość głęboki, sięgający 15 proc., ale to wszystko przy założeniu, że obecnie naprawdę mamy już bańkę na rynku.

A jeśli bańki wcale nie ma? Wówczas dynamika cen mieszkań na koniec przyszłego roku powinna znaleźć się w przedziale od -3 do 3 proc.

Tak czy inaczej, w końcu powinno być spokojniej.