Koniec eldorado dla rentierów. Kryzys mieszkaniowy wybije zęby opalonym gwiazdorkom YouTube’a

No to kiedy ten krach na nieruchomościach? Może nigdy. Ale wcale nie trzeba krachu, żeby ceny mieszkań spadły. Wystarczy recesja, zmiana trendu, a to jeszcze przecież żaden krach. A recesja jest czymś zupełnie normalnym, każdy rynek jest przecież cykliczny – czasem rośnie, żeby potem spadać, a potem znów rosnąć itd.

Tylko problem polega na tym, że te cykle są na tyle długie, że nowi inwestorzy nie pamiętają z własnego doświadczenia, że kiedyś było inaczej, że kiedyś spadało. A wyobraźnia i pazerność do tego pompuje przekonanie, że będzie tylko drożeć. Słyszeliście nie raz, że na nieruchomościach nigdy nie stracisz? Owszem, jeśli nigdy trwa nie dłużej niż 16-17 lat. Potem przychodzą straty, ale przychodzi też nowe pokolenie.

Wróćmy do pytania, kiedy ceny nieruchomości zaczną spadać. Odpowiem krótko: w 2023 r.

To nie tyle moja odpowiedź, co odpowiedź Tomasza Narkuna, analityka rynku nieruchomości, który się pofatygował i przeanalizował dane historyczne dotyczące cen nieruchomości w krajach OECD. Wnioski? 

Ostatni szczyt cenowy, który jest uwieńczeniem hossy i zarazem jej końcem, miał miejsce w 2007 r. Poprzedni w 1990 r. Jeszcze wcześniejszy w 1974 r. Policzyliście już, że jest w tym pewna prawidłowość? Tak, szczyty cen nieruchomości występują w gospodarce bardzo regularnie, co 16-17 lat. A skoro ostatni był w 2007 r., to czas wypatrywać kolejnego już w przyszłym roku.

To by znaczyło, że ceny nieruchomości jeszcze przez kilka, kilkanaście miesięcy będą rosły. Może nawet dłużej. Bo analiza rynku amerykańskiego pokazuje, że gdybyśmy zachowali tamtejsze fazy cykli koniunkturalnych, szczyt będzie dopiero w 2025 r. A zdaniem Narkuna, dane na temat cen transakcyjnych nowych mieszkań w Warszawie na razie idealnie nakładają się właśnie na cykle w USA.

Ale potem przyjdzie czas spadków, nie ma siły. Patrząc na cykle w USA, powtarzają się one średnio co 18,6 roku od jakichś 150 lat. I ta analiza historyczna właściwie nigdy nie zawodzi, pomijając okres wojny.

To teza, nie musi się sprawdzić, zwłaszcza że rynek aktualnie jest zaburzony. Dziś właściwie też mamy wojnę – zdaniem niektórych trzecia wojna światowa już się rozpoczęła. Mieliśmy nienormalne na rynku dodruki pieniądza, mamy wybuch inflacji na świecie, jakiego dawno nie widziano i skok stóp procentowych przynajmniej w naszym regionie.

Ale nawet, jeśli przez te anomalie szczyt się przesunie, w końcu przyjdą spadki. I co wtedy?

Już dziś pokolenie zachłyśnięte wzrostem cen nieruchomości, które postanowiło zostać rentierami na kredyt, ma problem. Nasłuchali się opalonych coachów, udających rentierów, którzy uczyli na swoich kanałach na YouTube albo innym TokToku, jak zostać flipperem, jakie to łatwe. Wystarczy wziąć kredyt, wynająć, a po roku przychód z najmu odbuduje zdolność kredytową i można brać kolejny kredyt na kolejne mieszkanie na wynajem. I tak w kółko.

I ktoś tu się chyba za radą opalonego rentiera z YouTube'a czy innego Facebooka za bardzo zlewarował i zaczyna przerzucać ryzyko biznesowe na najemców, oferując wynajem kawalerki we Wrocławiu za 5 tys. zł. No bo jak taka kawalerka w dobrej lokalizacji i to nie mikroapartament, to rata kredytu po wzroście stóp procentowych skoczyła już spokojnie z 2 tys. zł do 4 tys. zł. I interes przestał się spinać.

Jasne, takie próby przerzucenia kosztu kredytu to ciągle wyjątki. Taki wynajmujący zresztą szybko się zorientuje, że rynek na jego oferty reaguje śmiechem. Może trochę zejdzie z ceny i znów spróbuje szczęścia. 

A jak się okaże, że to jednak nie taki złoty interes po wzroście stóp? To pomyśli: A sprzedam to w cholerę i spłacę kredyt. Lepiej dla niego, żeby ten proces myślowy nastąpił wcześniej niż później, skoro szczyt cenowy już blisko. Bo opaleni influencerzy pewnie nie mówili, że w Polsce idea mieszkanie za kredyt jakoś się nie przyjęła.