Rząd chce pomagać nam w kupnie mieszkania. Czy lek na problemy mieszkaniowe Polaków stworzy nową „postfrankową” bombę?

Już w grudniu ubiegłego roku Anna Kornecka, podsekretarz stanu ds. budownictwa w Ministerstwie Rozwoju wygadała się, że jej resort pracuje nad programem, w ramach którego rząd dopłacałby Polakom do wkładu własnego, by mogli zaciągnąć kredyt mieszkaniowy na własne cztery kąty. Właściwie nie do końca jasne było, czy pomysł polega na dopłatach, czy raczej na gwarancjach kredytowych, ale, tak czy inaczej, temat na kilka miesięcy ucichł.

Okazuje się jednak, że wcale nie umarł, bo jak pisze „Dziennik Gazeta Prawna”, rząd rozważa uruchomienie w ramach Nowego Ładu programu, dzięki któremu Polacy mogliby zaciągnąć kredyt hipoteczny nawet bez wkładu własnego. 

Ten wkład własny do wartości 100 tys. zł mogłoby gwarantować państwo. Oczywiście nie dla wszystkich. Grupa, która mogłaby skorzystać z nowego programu to osoby w wieku 24-40 lat, rodziny wielodzietne i osoby, które mają zbyt wysokie dochody, by korzystać z lokali socjalnych lub jakiegokolwiek innego wsparcia społecznego, ale jednocześnie zbyt niskie, by zgromadzić oszczędności pozwalające na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

A pamiętajmy, że obecnie większość banków wymaga 20 proc. wkładu własnego, by udzielić kredytu na mieszkanie czy dom. To dla wielu warunek nie do przeskoczenia, bo w przypadku ok. 50-metrowego mieszkania w Warszawie, które kosztuje przeciętnie 450 tys. zł, kredytobiorca musi mieć 90 tys. zł środków własnych w gotówce.

Porzucając perspektywę stolicy, w Rzeszowie za podobny metraż trzeba zapłacić ok. 300 tys. zł, co oznacza konieczność posiadania 60 tys. zł w gotówce. Nadal dużo.

Na pierwszy rzut oka - tak. Szczególnie dla osób młodych to właśnie wkład własny jest największą barierą w kupnie własnego mieszkania, co jest tańszym rozwiązaniem niż najem. Nie mówiąc już o tym, że najem „przepala” pieniądze, a spłata kredytu hipotecznego buduje majątek kredytobiorcy.

Szczególnie że sytuacja młodych ze względu na nieustannie rosnące ceny mieszkań jest coraz trudniejsza. Z danych Eurostatu wynika bowiem, że w 2013 roku 42,3 proc. młodych Polaków w wieku 18-34 lata mieszkało nadal z rodzicami, mimo że pracowali na pełny etat. W 2017 r. odsetek ten wzrósł jeszcze do 50,5 proc., a w 2019 r. tylko nieznacznie spadł do 49,5 proc.

To logiczne, że młodzi nie zgromadzili jeszcze oszczędności na wkład własny i pomysł, by ułatwić im za pomocą rządowych gwarancji zaciągnięcie kredytu hipoteczne na własne mieszkanie, wygląda rozsądnie.

Skoro ktoś zarabia niewystarczająco, żeby odłożyć na wkład własny, czy powinien za wszelką cenę zaciągać zobowiązanie kredytowe na 30 lat? To, że bank uzna, że dziś stać go na spłatę raty kredytu nie znaczy, że będzie go stać za 2, 5 czy 15 lat.

Owszem, z wiekiem często rosną również nasze zarobki, ale zapominamy o jednej ważnej rzeczy: obecnie stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, a to oznacza, że kredyty są rekordowo tanie.

Zachłysnęliśmy się niskimi stopami procentowymi i one pozostaną niskie prawdopodobnie jeszcze długo, zdaniem analityków PKO BP aż do 2022 r. Ale czy rok albo półtora to naprawdę długo z perspektywy kredytu zaciągniętego na 30 lat? Nie bardzo, a niemal pewne jest, że za kilka lat to oprocentowanie się zmieni - a mówiąc wprost: wzrośnie.

Czy rząd wyciągając teraz rękę do osób zarabiających zbyt mało, żeby zgromadzić oszczędności na wkład własny, nie szykuje im przypadkiem bomby z opóźnionym zapłonem podobnej do tej, na jakiej siedzą dziś frankowicze?

Kredyty hipoteczne skonstruowane są w taki sposób, że ich koszt to stawka WIBOR 3M + marża banku. Stawka WIBOR 3M jest zmienna, zależy przede wszystkim od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej i to ona w długim okresie stanowi niewiadomą.

Dziś WIBOR 3M wynosi jedynie 0,21 proc. Dużo niższy już raczej nie będzie, chyba że RPP obniży stopy procentowe poniżej zera, na co się raczej nie zanosi. W skrajnym scenariuszu nawet jeśli tak się stanie, to raczej tylko na chwilę - na kilka kwartałów.

Bardziej prawdopodobne jest natomiast, że stopy procentowe od 2022 r. będą rosły. Jak bardzo? Nikt nie wie. Ale wraz z ich wzrostem będzie rosła też rata kredytów hipotecznych.

Ryzyko stopy procentowej to istotne ryzyko, o którym często zapominamy, dlatego już kilka lat temu upomniała się o nie Komisja Nadzoru Finansowego, nakazując bankom informowanie kredytobiorców przy umowie kredytu hipotecznego, jak może zmienić się ich rata kredytu, kiedy hipotetycznie WIBOR 3M wzrośnie do poziomu 5, 10 i 15 proc.

Pominę fakt, że rzadko kiedy sprzedawca kredytu rzeczywiście zwraca klientowi uwagę na te wyliczenia w stercie dokumentów do podpisania. Sama kiedyś z ciekawości długo szukałam tej informacji we własnej umowie i to wraz z pracownikiem banku, który podsunął mi te papiery do podpisu. Gdybym nie zapytała o te dane, nie powiedziałby ani słowa, żeby zwrócić mi na nie uwagę.

Po drugie, uważacie, że to jakieś fantasmagorie, żeby WIBOR skoczył z 0,21 proc. do 15 proc.? Albo choć do 5 proc.? No to zobaczmy, jak to wyglądało jeszcze całkiem niedawno, przyglądając się stawkom na koniec roku:

A więc mówicie, że WIBOR nie ma prawa skoczyć do 15 czy 20 proc.? Wiem, to było 20 lat temu, ale pamiętajmy, że kredyty hipoteczne zaciągamy na jeszcze dłuższy czas.

Pytanie, co stałoby się z naszą ratą wraz ze wzrostem WIBOR-u? Właśnie w grudniu ubiegłego roku takie obliczenia pokazał bankier.pl.

Otóż przy przeciętnym kredycie na 300 tys. zł z marżą w wysokości 2 proc. obecnie rata wynosi 1142 zł miesięcznie. Jednak gdyby WIBOR wzrósł z powrotem do poziomu z grudnia 2018 r. (1,72 proc.), miesięczna rata wzrosłaby o 242 zł. A to dopiero początek.

WIBOR na poziomie z grudnia 2010 r. (3,95 proc.) oznacza miesięczną ratę na poziomie 1789 zł, a więc wyższą już o 647 zł niż dziś. I to może być już dodatkowy ciężar nie do udźwignięcia dla osób słabiej zarabiających.

Powrót WIBOR-u do poziomu z grudnia 2010 r. (19,87 proc.) zaorałby już chyba każdy domowy budżet, bo oznaczałby skok raty z dzisiejszych 1142 zł do 5476 zł.

Niemożliwe? Frankowicze, którzy zaciągali kredyty przy kursie szwajcarskiej waluty na poziomie 2 zł, też nie wierzyli, że frank może skoczyć do 5 zł.

Jaki z tego morał? Oczywiście nie należy zmuszać banków do wymagania takiej zdolności kredytowej, by kredytobiorca był w stanie udźwignąć nawet ten najgorszy scenariusz. Ale czy na pewno pomaganie w zaciągnięciu zobowiązania kredytowego na 30 lat osobom, które nie mają żadnej poduszki finansowej to najlepszy pomysł? Moim zdaniem niebezpieczny.

Szczególnie że ci, którzy te zobowiązania zaciągają, zwykle nie są świadomi ryzyka.

Pokazują to badania przeprowadzone jesienią ubiegłego roku przez Związek Banków Polskich, który zapytał pracowników banków, jaka ich zdaniem jest świadomość klientów, że stopy procentowe mogą wzrosnąć, a za nimi raty kredytów.

30 proc. oceniło, że świadomość kredytobiorców jest niska lub bardzo niska. Kolejne 59 proc. uznało, że jest ona „umiarkowana”. Dla mnie „umiarkowana” w tym kontekście brzmi raczej nadal złowieszczo.

Naprawdę nie nauczyliśmy się jeszcze, jak kończy się wciskanie kredytów hipotecznych osobom, których na to nie stać? I jak kończy się brak wiedzy o ryzykach?

Ciekawe, co na pomysł rządu powie KNF. Przecież nie ustawił wymogu posiadania 20 proc. wkładu własnego dla zabawy tylko właśnie po to, żeby kredyty były udzielane bardziej odpowiedzialnie ludziom z poduszką finansową. PiS właśnie ten bufor bezpieczeństwa chce rozbroić, bo najwidoczniej innego pomysłu na politykę mieszkaniową nie ma. Trzymajcie kciuki, żeby ta bomba nie wybuchła.