Musieli sprzedać wymarzone mieszkanie. Dramat tysięcy Polaków
Niby mamy wakacje kredytowe, niby Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, tymczasem okazuje się, że wielu Polaków musiało w 2022 r. po prostu sprzedać swoje mieszkanie z powodu wysokich stóp procentowych – rata kredytu hipotecznego stała się wtedy zbyt wysoka do udźwignięcia przez domowy budżet.
O tym zjawisku dotąd niewiele się mówiło, bo wydawało się, że takich danych po prostu nie ma. Tymczasem są i podaje je w swoich corocznych raportach o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych Narodowy Bank Polski, tylko trzeba mocno pogrzebać w tym kilkusetstronicowym dokumencie.
W ostatnim raporcie, pokazującym, co działo się na rynku mieszkaniowym w 2022 r., można dogrzebać się dokładnych danych, dlaczego w 2022 r. sprzedawaliśmy mieszkania.
Warszawa i małe miasta najbardziej „przekredytowane”
Okazuje się, że stopy procentowe, które zaczęły w Polsce rosnąć w październiku 2021 r., naprawdę solidnie docisnęły kredytobiorców i w 2022 r. zmusiły znaczną część z nich do sprzedaży mieszkania. Z badań NBP wynika, że drugim najczęstszym powodem odsprzedaży mieszkania był wzrost obciążenia kredytem hipotecznym, które stało się zbyt duże w stosunku do możliwości finansowych właściciela.
Z grubsza rzecz biorąc, z tego powodu w ubiegłym roku zostało sprzedane aż co piąte mieszkanie. W skali całej Polski ten właśnie powód stał za 18 proc. transakcji sprzedaży.
W samej stolicy, która jest najdroższa, jeśli chodzi o ceny mieszkań, a więc wielkość kredytów hipotecznych zaciągniętych na ten cel też jest najwyższa, odsetek jest jeszcze większy - 23 proc., co oznacza, że już nawet niemal co czwarte mieszkanie, które zostało sprzedane, poszło pod młotek z powodu zbyt wysokiej raty.
Co ciekawe, w pozostałych sześciu największych miastach Polski sytuacja z kolei była nieco lepsza niż ogółem w całym kraju i „tylko” za 15 proc. sprzedaży mieszkań stała zbyt wysoka rata kredytu. Można więc wnioskować, że najbardziej przekredytowane były nie tyle wszystkie duże miasta, ile Warszawa plus właśnie mniejsze miasta.
Więcej na temat cen nieruchomości przeczytasz tu:
Nie stać na nas na upgrade
Napisałam, że wzrost stóp procentowych to drugi najważniejszy powód sprzedaży mieszkania. A pierwszy? To sprzedaż, by kupić większy albo bardziej atrakcyjny lokal – jednym słowem, by poprawić swoje warunki mieszkaniowe. To normalne. Ale i w tych danych widać znaczne pogorszenie się sytuacji.
O ile w ubiegłym roku 34 proc. transakcji sprzedaży wynikało z tego, że właściciel chciał kupić coś lepszego, o tyle w latach 2019-2021 ten odsetek był znacznie wyższy, w przedziale 40-46 proc. – podaje NBP. Te dane mówią jasno, jak bardzo pogorszyła się w 2022 r. sytuacja finansowa gospodarstw domowych.
Landlordzi, którzy złożyli broń
To teraz jeszcze coś o inwestorach, którzy masowo kupują mieszkania na wynajem. Pisałam Wam niedawno, że w ubiegłym roku tylko 30 proc. kupujących nabywało mieszkania na własne potrzeby, a pozostałe 70 proc. to zakupy inwestycyjne. Wiecie, jak ich część była nietrafiona?
Liczbowo nie da się tego ująć, bo NBP nie podaje danych o łącznej liczbie sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym w danym roku, ale okazuje się, że 6 proc. wszystkich odsprzedanych lokali zostało zbytych, ponieważ właściciel uznał, że wynajem jest nieopłacalny albo stracił lektorów i nie chciał się więcej bawić w tę grę.
Czy to dużo? To coraz mniej. Wysoki odsetek mieliśmy w 2020 r. - to jasne, pandemia i lockdowny na chwilę zaorały rynek najmu, właściciele się wystraszyli i postanowili wyjść z tego interesu. Wtedy, w 2020 r. spadek opłacalności najmu odpowiadał aż za 14 proc. wszystkich transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Potem sytuacja zaczęła się poprawiać wraz z powrotem najemców, w 2021 r. ten odsetek spadł do 9 proc., a w ubiegłym roku, jak wspomniałam, do 6 proc.
Bo przeprowadzka do innego miasta
To jeszcze pozostałe powody: zwolennicy upowszechnienia najmu kosztem własności zwykle powtarzają, że to zwiększyłoby mobilność Polaków, która jest korzystna szczególnie w kontekście rynku pracy. Okazuje się, że zmiana miejsca zamieszkania to powód sprzedaży nieruchomości w 14 proc. przypadków i ten odsetek od lat jest na podobnym poziomie.
Nie zmienia się też odsetek tych, którzy zmuszeni są sprzedać mieszkanie, bo koszty jego utrzymania są zbyt wysokie. Nie mówimy tu o racie kredytu, pamiętajmy, że choć większość Polaków mieszka na swoim (ok. 84 proc.), to tak naprawdę niewielu zaciągnęło kredyt hipoteczny na własne M. Jedynie ok. 12 proc. mieszkań w Polsce obciążonych jest kredytem hipotecznym.
A więc? Przecież są jeszcze koszty czynszu, ogrzewania, często bardzo nieefektywnego, konieczne remonty. Tego czasem też nie da się udźwignąć i ok. 11 proc. lokali jest sprzedawanych właśnie z powodu zbyt wysokich kosztów utrzymania lokalu.
