Tak Polacy inwestują w Dubaju. Niektórzy nawet nie oglądają mieszkań

Ewa Karendys, Bizblog.pl: Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości za granicą. Jak dotąd prym wiodła Hiszpania, czy teraz przerzucą się na bardziej odległy Dubaj?

Monika Pawłowska-Lukasz z agencji Exclusive Links Real Estate Brokers w Dubaju, współpracująca z warszawską agencją Partners International. Licencjonowana brokerka nieruchomości w Dubaju: W 2002 r. kiedy zaczynałam pracę na rynku nieruchomości w Dubaju, grupa inwestujących rodaków była niewielka, region ten wydawał nam się dość egzotyczny. Z czasem ci, którzy zdecydowali się kupić mieszkania, opowiadali o tym swoim znajomym, rodzinie, a to napędzało kolejnych nabywców. Jedni z moich klientów zakupem nieruchomości w Dubaju pochwalili się na imprezie urodzinowej. Za jakiś czas przyszły do mnie niezależnie dwie osoby z tego przyjęcia. I obie kupiły mieszkania.

Czym przyciąga rodaków największe miasto Zjednoczonych Emiratów Arabskich?

Głównie tym, że nie płacimy tam podatków od kupna, sprzedaży, ani od wynajmu nieruchomości. A to przecież wielki plus dla tych, którzy chcą inwestować. Poza tym Dubaj ma dziś bezpośrednie połączenia lotnicze z Warszawy, Katowic, Poznania i Krakowa. Lot trwa ok. 5,5 godz., podczas gdy np. do Hiszpanii – około trzech. Różnica nie jest więc duża. Myślę, że znaczenie miało też to, jak poradziliśmy sobie w Dubaju z pandemią. Twardy lockdown trwał cztery tygodnie, później wszystko było otwarte. Kiedy rządzący Dubajem szejk Muhammad ibn Raszid al-Maktum oznajmił, że wszyscy mają nosić maseczki, bo inaczej posypią się kary pieniężne, to nikt nie odważył się na złamanie tych obostrzeń. Dzięki temu zwyczajne życie szybko wróciło na swoje tory.

I Dubaj przyciągnął turystów?

Tak, a wiele osób wtedy stwierdziło: skoro w Dubaju mogę funkcjonować normalnie, a i tak pracuję zdalnie, to dlaczego mam tu nie zamieszkać? Do zakupu nieruchomości potrzebny jest jedynie paszport.

Pośrednicy działający w Hiszpanii mówią, że inwestujący w tym kraju rodacy to w dużej mierze przedsiębiorcy – i to nie tylko z największych miast. A kim są Polacy, którzy inwestują w Dubaju?

Głównie to osoby z całej Polski, które szukają dywersyfikacji swoich oszczędności, czasami mają już jakąś nieruchomość w innym kraju. Zwykle rozglądają się za mieszkaniami, które są warte min. 2 miliony AED (około 2,2 mln zł ). Dlatego, że posiadając taką nieruchomość można ubiegać się o wizę rezydencką, czyli tzw. złotą wizę, pozwalającą przebywać w Zjednoczonych Emiratach Arabskich przez okres 10 lat. Natomiast zakup od 750 tys. dirhamów gwarantuje wizę rezydencką na dwa lata. I dotyczy to także najbliższej rodziny właściciela nieruchomości - jego żony, męża, dzieci, a nawet rodziców. Dla Polaków, którzy w ostatnim czasie zainwestowali w Dubaju to był ważny argument. W razie eskalacji wojny w Ukrainie na terytorium NATO, mają swoją nieruchomość na kontynencie azjatyckim i mogą przebywać tam przez długi czas.

Więcej o rynku nieruchomości:

I właśnie nieruchomości za 2 mln AED i więcej dominują w transakcjach?

Aby otrzymać wizę, nie trzeba być posiadaczem jednej nieruchomości o takiej wartości, można kupić na przykład dwa mniejsze mieszkania. I takie transakcje też mamy.

Poza tym wielu naszych rodaków kupuje nieruchomości z rynku pierwotnego, które będą gotowe za 3-4 lata. Dzięki temu, jeśli nieruchomość jest warta ponad 2 mln AED, już przy wpłacie 20 proc. całości i wniesienia 4 proc. za rejestrację nieruchomości, na starcie mogą ubiegać się o wizę rezydencką na 10 lat. Nie trzeba od razu płacić w całości, można w transzach związanych z kolejnymi etapami budowy. Nie ukrywam, że to atrakcyjna opcja dla wielu Polaków, bo nie muszą od razu dysponować dużą gotówką, inwestycję mogą rozłożyć na raty.

Jakie mieszkania kupują Polacy?

Dubaj jest troszeczkę innym krajem, nie jest tak jak na przykład w Hiszpanii, gdzie każdy chce być bliżej morza i plaży. Przede wszystkim jest to ekonomiczny hub, który łączy Europę z Azją. Ze względu na swoje strategiczne położenie na trasie handlowej między kontynentami, to ważny kierunek nie tylko dla turystyki, ale i biznesu. Jest wiele napływowych osób, pracowników, którzy chętnie wynajmą mieszkanie na początku swojej drogi w Dubaju, zanim pomyślą o tym, żeby coś kupić.

Nie ma też lokalizacji, która cieszy się największym uznaniem – jak np. w Warszawie Stare Miasto, czy w Gdańsku Wyspa Spichrzów. W Dubaju jest wiele atrakcyjnych dzielnic i osiedli turystycznych – jak Dubai Marina, Burdż Chalifa, Downtown, ale ludzie, którzy pracują, wolą być bliżej szkoły, pracy niż morza, z którego na co dzień i tak nie będą korzystać. Bardzo popularne wśród tych, którzy mieszkają tutaj na co dzień, są osiedla oddalone od centrum miasta, ale świetnie skomunikowane. Takie, z których w 20 minut dojedziemy do pracy, omijając korki w dzielnicach turystycznych.

Jaki jest zwrot z inwestycji?

Stopa zwrotu z nieruchomości wynajmowanej długoterminowo to 5-6 proc. Natomiast nieruchomości kupowane teraz, które będą gotowe za 3-4 lata, po wybudowaniu powinny przynosić już około 10 proc.

Najem na krótki termin opłaca się bardziej?

Rzeczywiście tu zwrot wynosi 10 proc. i więcej. Natomiast trzeba pamiętać, że te wynajmy krótkoterminowe są sezonowe. A sezon w Dubaju jest odwrotny od tego w Polsce. Gdy nad Wisłą zaczyna się jesień, u nas rozpoczyna się sezon turystyczny, który potrwa mniej więcej do kwietnia. Po kwietniu ceny spadają, bo temperatury rosną do 42 st. C, a nie każdy lubi upały. Natomiast krótkoterminowy wynajem nie jest jedynie wakacyjny, on dotyczy też osób, które przyjeżdżają na kontrakty do pracy.

Czy Polacy częściej kupują mieszkanie w Dubaju z myślą o najmie, czy po ty, by mieć drugi dom?

Część osób chce robić to hybrydowo: łączyć własne przyjazdy – na 2-3 tygodnie, gdy w Polsce jest zima, z najmem krótkoterminowym. Ale też są tacy, którzy mówią: „wolę przyjechać do hotelu na dwa tygodnie, a moje mieszkanie w Dubaju chcę wynajmować na długi termin”. Każdy ma swoje preferencje.

Jakim budżetem trzeba dysponować, żeby kupić nieruchomość?

Kawalerki w dość dobrych lokalizacjach możemy kupić za cenę od 800 tys. dirhamów (ok. 870 tys. zł). Przy czym dobra lokalizacja to niekoniecznie taka przy morzu, czy w centrum turystycznym miasta, lecz taka, gdzie mieszkania dobrze się wynajmują. Cena zależy też od dewelopera i wykończenia. Koszt jednosypialniowej nieruchomości zaczyna się od 1 mln AED (ok. 1,09 mln zł), ale można kupić i taką za 3-5 mln. Natomiast wiem, że w tej chwili w centrum Gdańska są nieruchomości po 35 i po 40 tys. zł za mkw. – i nie są wykończone. W Dubaju – zupełnie inaczej niż w Polsce - wszystkie mieszkania są wykończone pod klucz: mają zrobioną łazienkę, szafy wnękowe, kuchnię – zwykle wyposażoną w sprzęty AGD. Koszt zakupu miejsca postojowego też już jest wliczony w cenę.

A dodatkowe koszty?

Niezależnie od tego, czy kupujemy na rynku pierwotnym, czy wtórnym, musimy zapłacić 4 proc. ceny transakcji za przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Opłatę pobiera Dubai Land Department. W Dubaju nie ma natomiast podatku od zakupu, nie ma podatku od sprzedaży, od wynajmu czy przychodu.  

Wszystko to brzmi obiecująco, ale Polacy, którzy decydują się na zakup mieszkania w Azji na pewno nie są też pozbawieni obaw.

Zwykle pytają o to, czy nieruchomość na pewno się wynajmie, albo czy w przyszłości się sprzeda. Dlatego zawsze tłumaczę, że należy kupować od licencjonowanych agentów w Dubaju. W tej chwili obserwujemy, że przyjeżdża tu mnóstwo osób, które oferują sprzedaż nieruchomości Polakom. Nie są licencjonowanymi brokerami, nie mają zarejestrowanej firmy. Natomiast dobry pośrednik powinien być na miejscu, orientować się, gdzie i za ile właściciel może wynająć nieruchomość, a nie tylko sprzedać na zasadzie „jakoś to będzie”.

Czy transakcji dokonywanych przez Polaków będzie więcej?

Myślę, że tak, cały czas mam klientów z Polski. Teraz, gdy nad Wisłą zaczyna się robić chłodno, mam 3-4 klientów, którzy przyjeżdżają do Dubaju, bo chcą coś kupić. Bezpieczeństwo, brak podatków, słoneczna pogoda gwarantowana 360 dni w roku - to atuty, dzięki którym ludzie wybierają Dubaj. Podoba im się, że jest czysto, nie ma przypadków przemocy, na ulicach nie zobaczymy pijanych ludzi.

Niektórzy moi klienci już nawet nie oglądają nieruchomości. Jadę do dewelopera, pokazuję klientom zdjęcia, wybieramy razem. Tylko że zwykle są to ci, którzy kupują już drugie albo trzecie mieszkanie, znają specyfikę rynku. Nowi klienci często nie są świadomi, że nieruchomość, którą dzisiaj oglądamy, za godzinę może być już niedostępna. W czwartek byłam na prezentacji projektu Dubai Islands, który buduje jeden z topowych deweloperów. Poszłam o 7 rano, zarejestrowałam klientkę. Zaczęli sprzedaż o 9, a o 10.15 ogłosili, że już wszystko jest sprzedane! Także nawet nie miałam okazji niczego klientce zaproponować,  bo ci, którzy przyszli przede mną, pokupowali po 2-3 nieruchomości.