I oto jest: milion mieszkań ze śmiesznie niskim czynszem. Zapytajcie tylko polityków, kto w nich mieszka

W Polsce mamy milion mieszkań publicznych, głównie komunalnych, więcej niż Niemcy. Skąd zatem krzyk, że Polacy skazani na deweloperów i kredyty? Stąd, że mieszkają w nich kolejne pokolenia lokatorów i niemal nikt nie weryfikuje, jakie mają dochody i czy mają prawo zajmować te mieszkania i płacić tak niski czynsz – wyjaśnia Rafał Trzeciakowski z Towarzystwa Ekonomistów Polskich w rozmowie z Bizblog.pl. Żaden polityk nie ma odwagi odebrać lokatorom tych mieszkań, nawet jeśli nie mają już do nich prawa.

Agata Kołodziej, Bizblog: na koniec 2021 r. ceny mieszkań w Turcji wzrosły średnio o 60 proc. rok do roku i to bez uwzględniania inflacji. Gdyby wziąć ją pod uwagę, sprawdzając, gdzie realnie ceny rosły najszybciej, okaże się, że w Australii o 17,5 proc. A w Polsce? Realnie o 3 proc., nominalnie o 9 proc. Biorąc pod uwagę tempo wzrostu cen, byliśmy dopiero na 31. miejscu pośród 56 krajów i regionów na świecie. Czy my mamy w ogóle jakiś problem mieszkaniowy w Polsce?

Rafał Trzeciakowski, ekonomista, członek Towarzystwa Ekonomistów Polskich: Mamy. Natomiast problem wynika dzisiaj nie z tego, że mało budujemy, ale z tego, że w 1989 r. startowaliśmy z bardzo niskiego pułapu liczby mieszkań – i dlatego mamy ich ciągle za mało.  Jeszcze 30 lat temu wielu młodych ludzi, na początku wspólnej drogi wraz z dziećmi mieszkało razem z rodzicami czy dziadkami. W mojej ocenie to idealnie obrazuje sytuację rynku mieszkaniowego z tamtego okresu.

Na początku transformacji mieliśmy najmniej mieszkań w Europie. Warto dodać, że nie tylko mniej niż Węgry czy Czechy, ale też Litwa i Bułgaria. Od tamtego czasu całkiem szybko nadrabiamy ten dystans, ale akumulacja fizycznego kapitału musi potrwać. PKB Polski dotąd szybko rósł, ale żeby jeszcze wytworzyć z niego majątek, potrzeba lat.

Przykładowo, kiedy Irlandia przeganiała Wielką Brytanię pod względem PKB na mieszkańca w 1997 r., miała ciągle o 17 proc. mniej mieszkań na 1000 mieszkańców. I ma ich nieco mniej do dzisiaj, choć jest już znacznie bogatszym krajem. W 1988 r. w Polsce mieliśmy 295 mieszkań na tysiąc mieszkańców, dzisiaj mamy 392 mieszkania – to jest wzrost o jedną trzecią.

Czyli powinniśmy się cieszyć zamiast narzekać?

W ostatnich latach byliśmy wręcz w czołówce krajów OECD, jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań, bo co roku oddawaliśmy 1,5 proc. całego zasobu mieszkaniowego – to dwa razy więcej niż budowali Niemcy. 

Lepiej wypadamy też, jeśli chodzi o dynamikę dostępności dochodowej mieszkań, czyli ile metrów kwadratowych możemy kupić za swoje dochody. Po bańce, która pękła w 2007 roku, ceny spadały do 2013 r. i od tego momentu stosunek cen mieszkań do dochodów dyspozycyjnych Polaków wzrósł o 5 proc. Z kolei w krajach OECD pogorszył się o 25 proc., a w Niemczech o 40 proc.

Jeśli więc porównujemy się do Europy Zachodniej, to nadal mamy mało mieszkań, ale intensywnie budujemy, tylko nie jest łatwo ten proces przyspieszyć.

Ile czasu nam zajmie, żeby dogonić Zachód?

To zależy od tego, jak szybko będzie budował Zachód. 

Dlaczego im też te ceny rosną, nawet bardziej niż nam w Polsce?

To, co jest głęboką przyczyną tego stanu, to zmiany gospodarcze, które powodują, że praca w dużych miastach staje się jeszcze bardziej wydajna i tym samym lepiej płatna niż w przeszłości, więc wszyscy chcą się do nich przeprowadzić – rośnie popyt, a przy braku dostatecznie szybkiej budowy nowych mieszkań rośnie też cena.

Na to nakłada się zmiana stylu życia i wzorców społecznych – gospodarstwa domowe są coraz mniej liczne. Kiedy jedno mieszkanie zamieszkuje jedna osoba, a nie cztery, po prostu potrzeba ich więcej. Budowa nowych mieszkań może być też nie na rękę dotychczasowym mieszkańcom najbardziej atrakcyjnych metropolii, dla których nowe budowy stanowią niedogodność, zmieniają charakter osiedli, a także wprost ograniczają wzrost cen należących do nich nieruchomości.

Z drugiej strony istnieje większa niż w przeszłości rzesza osób, które chciałyby się do tych metropolii wprowadzić, bo dostęp do miejsc pracy w dużych miastach jest warunkiem ich awansu społecznego. To naturalnie stwarza konflikt, który opóźnia reakcję podaży, czyli budowę nowych mieszkań, w stosunku do popytu, czyli liczby osób chcących je kupić.

W niektórych krajach ten problem przybrał na tyle duże rozmiary, że ukuto nawet akronim NIMB, co oznacza „nie w moim ogródku”, na określenie tendencji do oprotestowywania każdej nowej inwestycji niezależnie od obiektywnych przesłanek. W Polsce to zjawisko też narasta, ale nie przybrało jeszcze takich rozmiarów. 

Ceny mieszkań to jedno. Ale problem cen akurat w Polsce wypływa dlatego, że jesteśmy po prostu skazani na zakup mieszkania. Innej drogi nie ma. Mniej więcej 20 lat temu państwo, i to bez żadnej debaty publicznej, uznało, że jego polityka mieszkaniowa będzie polegać na tym, żeby pomóc ludziom zaciągać kredyty hipoteczne. Wydaliśmy 7 mld zł, żeby banki i deweloperzy mieli świeży dopływ klientów. Politykę mieszkaniową państwo dobrowolnie oddało w prywatne ręce.

Problem polega na tym, że wielu się wydaje, że państwo to deus ex machina i wymagają od polityków zbyt wiele. W rzeczywistości nie wszystkie problemy mogą być rozwiązane w ten sposób. Główne bariery, które firmy budowlane zgłaszają w GUS to braki materiałów i pracowników. Kiedy państwo wkroczy na rynek, nasza gospodarka nie będzie miała większych możliwości produkcji mieszkań. Państwo czy deweloper – więcej budować się nie da.

Jako ekonomista uważam, że państwo powinno być przede wszystkim regulatorem rynku. Jeżeli jednocześnie staje się graczem to częściej preferuje swoje własne inwestycje publiczne kosztem tych rynkowych.

Przykład z rynku nieruchomości?

Mamy 949 hektarów gruntów w Krajowym Zasobie Nieruchomości, które były przekazywane przez spółki państwowe pod program Mieszkanie Plus. Ostateczna skala programu okazała się mniejsza, więc rząd zaczął te tereny udostępniać samorządom z możliwością dofinansowania. Nie wszystkie prowadzą jednak inwestycje w skali, która wykorzystywałaby potencjał tych terenów – i nawet wtedy grunty te nie są dostępne pod inwestycje mieszkaniowe prywatnych deweloperów czy spółdzielni.

Kierunek był więc dobry, zmierzający do wykorzystania ziemi, która nieproduktywnie leżała odłogiem, ale nastawiony wyłącznie na inwestycje publiczne.

Niech państwo mądrze reguluje i umożliwia, a rynek sobie wówczas poradzi.

Czytaj też: Ulga mieszkaniowa - jak z niej skorzystać?

Znowu mówimy o problemach deweloperów, wracam więc do pytania o politykę mieszkaniową. Polska wydaje na nią rocznie zaledwie 0,5 proc. PKB – to najmniejsza kategoria wydatków państwa. Na drugim miejscu od końca jest ochrona środowiska – 0,6 PKB, zupełnie, jakby zapewnienie dachu nad głową zupełnie nie miało dla polityków znaczenia. Na najem subsydiowany wydajemy ok. 0,1 promila PKB, podczas gdy Wielka Brytania przeznacza 15 razy więcej, Niemcy sześć razy więcej, a Czesi trzy razy więcej.

To prawda, że problemem programów mieszkaniowych było to, że wspierały wyłącznie własność mieszkań. W Polsce 15 proc. osób mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, podczas gdy w Niemczech 50 proc. Jednocześnie w Polsce 60 proc. młodych mieszka z rodzicami, a w Niemczech 30 proc. I to właśnie dlatego, że mieszkanie dużo łatwiej wynająć niż je kupić.

W zachodnich krajach funkcjonuje model, w którym młodzi przez długi czas żyją w wynajmowanych mieszkaniach i dopiero w dojrzałym wieku kupują własne. W mojej ocenie ma to sens.

Dlaczego?

Bo wtedy dużo łatwiej zmieniać miejsce zamieszkania, na przykład w poszukiwaniu lepszej oferty pracy. Kredyt mieszkaniowy na początku drogi życiowej może niepotrzebnie zakotwiczać młodych w danym mieście i ograniczać ich rozwój. Wyzwaniem jest takie uregulowanie rynku najmu, żeby był atrakcyjną alternatywą dla własności.

Kilka lat temu Adam Czerniak i Michał Rubaszek z SGH opublikowali badanie, z którego wynikało, że Polaków do najmu zniechęca źle postrzegana jakość tych usług oraz niepewność, co do możliwości zamieszkiwania lokalu w długim okresie.

Moim zdaniem te niedogodności wynikają w znacznej mierze z tego, że inaczej niż w Europie Zachodniej rynek najmu w Polsce jest bardzo rozdrobniony. Zwykle ktoś wynajmuje jedno mieszkanie, które otrzymał na przykład w formie spadku lub takie, które zostało zakupione z myślą o dziecku. Może mieć do tego lokalu stosunek emocjonalny, przez co jest mniej skłonny zgadzać się na przemalowanie ścian czy inne dostosowania lokalu do potrzeb lokatora. Może też wynajmować w krótszym horyzoncie, bo w przyszłości będzie potrzebować mieszkania dla dziecka.

Inaczej zachowuje się firma, która wynajmuje 10 tys. mieszkań. Mniej ryzykuje, a może dać więcej dowolności lokatorom co do aranżacji i większą pewność możliwości kontynuacji najmu na przestrzeni lat. Łatwiej jej również sformułować umowę w sposób, który należycie chroni obie strony przed nadużyciami.

Dla indywidualnych właścicieli nierzadko duże wyzwanie stanowią przepisy o ochronie lokatorów. Zastanawiają się, jak nie dawać okazji do nadużyć nieuczciwym lokatorom, ale zagwarantować pewność uczciwym. Tak, żeby nie musieli pokrywać opłat niewynikających z umowy, będą w niej zapisane warunki podwyżek czynszu i długość najmu. Jednym słowem: niepewność.

Mamy w Polsce umowę najmu instytucjonalnego, ale ona jest prawie niewykorzystywana, bo ciągle prawie nie mamy takich firm. Dużo słyszy się o zagranicznych funduszach, które kupują po kilkanaście tysięcy mieszkań, ale to ciągle mało na tle 15 mln mieszkań, które w Polsce mamy. Ja nadal wiążę też nadzieję z polskimi funduszami inwestującymi w nieruchomości.

Tylko mówi się o nich od lat i ciągle ich nie ma.

Problem polega na tym, że mamy niekorzystne opodatkowanie takich funduszy. Po prostu bardziej opłaca się samemu kupić mieszkanie na wynajem niż być akcjonariuszem takiego funduszu.

Czegoś nie rozumiem. To odpowiedź na brak mieszkań na wynajem. To odpowiedź na mieszkania kupowane spekulacyjnie przez najbogatszych. To odpowiedź na wysoką inflację obecnie, bo taka możliwość inwestycyjna pozwoliłaby ściągnąć pieniądze z rynku. Wiadomo, co hamuje tę ustawę i nie jest to coś, nie do przeskoczenia. To dlaczego nie da się tego w końcu załatwić?

Takie postulaty zgłaszane są, odkąd pamiętam, ale nie mam odpowiedzi na to pytanie.  Moglibyśmy ten kapitał uruchomić, żeby pracował na wyższą podaż mieszkań.

Wróćmy do struktury rynku mieszkaniowego, bo mieszkanie na własność i komercyjny najem to jeszcze nie wszystko. A gdzie mieszkania komunalne?

Myślę, że lepszą taktyką niż budowanie mieszkań państwowych, jest subsydiowanie prywatnego najmu, który już został tu wspomniany. W Polsce działa to tak, że nawet jeśli powstają mieszkania na wynajem, to potem się okazuje, że jest tam ścieżka dojścia do własności i wracamy do punktu wyjścia.

Subsydiowanie najmu jest w tym sensie lepsze, że beneficjent otrzymuje taki zasiłek niezależnie od tego, gdzie wynajmujemy mieszkanie i nie jest ograniczony do mieszkań z zasobu publicznego, których jest coraz mniej.

W czasach PRL generalnie cały zasób mieszkaniowy był publiczny. Znaczna jego część od tego czasu została sprywatyzowana, ale ciągle wiele pozostaje w zasobach publicznych, głównie komunalnym. To są normalne mieszkania, które dzisiaj zamieszkuje często już kolejne pokolenie. Czynsze są jednak zwykle znacznie poniżej poziomów rynkowych, przykładowo w Warszawie w 2018 r. czynsze mieszkań komunalnych były 10-krotnie niższe niż na rynku.

O ile sytuacja nowych lokatorów mieszkań komunalnych zaczyna być weryfikowana, o tyle starzy lokatorzy pozostają na poprzednich warunkach. Jeżeli chcemy rozbudowywać zasób publiczny, to warto najpierw nauczyć się zarządzać tym państwowym zasobem, który mamy, a on wcale nie jest taki mały. Kiedy w 2019 r. ostatni raz sprawdzałem dane, mieliśmy milion mieszkań w różnych publicznych zasobach, głównie komunalnym.

Biorąc pod uwagę liczbę, jaką stanowią w ogóle mieszkań w Polsce, mamy ich więcej niż Niemcy. Tylko w niewielkim stopniu weryfikujemy, kto rzeczywiście w tych mieszkaniach mieszka, jakie ma dochody i czy w związku z tym nie mógłby jednak płacić wyższego czynszu.